[re] 전세금 반환에 대해서 궁금합니다.

<h1>[re] 전세금 반환에 대해서 궁금합니다.</h1>
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답변 드립니다.<br /><br />
상가임대차보호법에 따르면 사업자등록이 되는 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우로 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차인 경우에 적용을 받습니다. 대통령령이 정하는 보증금액은 당해지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억4천만원, 수도권 정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역은 1억9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만원 입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다.  <br /><br />
상가임대차보호법은 2002.11.1부터 시행되었고 이법 시행후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 이법 시행당시 존속중인 기존 세입자에 대하여는 이법 소정의 요건을 구비한 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 보장하되 이법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.      <br /><br />
따라서 임차인은 상가임대차보호법 시행이후의 갱신된 임대차에 대해서 상가임대차보호법상의 보호대상이고, 임대인이 갱신요구에 별도의 거절의사를 표시하지 않은 상태로 6년이 지속되었다면 임대차의 묵시적인 연장으로 볼 수 있습니다. <br />
상가임대차의 경우 그 최단존속기간을 1년으로 보고, 기간의 정함이 없는 임대차인 경우에도 마찬가지입니다.<br /><br />
대항력을 갖춘 임차인이라면 즉, 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 것을 말하며, 예컨대 건물의 소유권이 이전되는 경우 임차인이 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수가 있습니다. 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(동법제3조). 다만, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하기 전에 그 상가에 이미 저당권등기나 가압류, 가등기 등이 행하여 졌고 그 결과 경매나 가등기에 의한 본등기로 소유자가 새로이 변경된 경우에는 임차권이 소멸합니다.<br /><br />
따라서 상담자의 경우 다른 담보물권자들보다 앞서서 대항력을 갖추었다면 변경된 소유자에게 임대차계약 해지에 대한 보증금 반환을 청구할 수가 있습니다. 그러나 변경된 소유자가 상담자가 대항력을 갖추기 전에 이미 담보물권자였다면 그자에게 대항력을 주장할 수가 없으므로 보증금은 전소유자에게 주장해야 합니다. 일반적으로 소유권양도가 있을 시에 임대차 계약의 양도가 이루어지는 것이 관행인데 이점은 올려주신 글로서는 파악이 되지 않고, 전소유자에게서 확인이 필요한 사안입니다. <br /><br />
임대차 양도에 관하여 확인한 후에 자세한 상담을 위해서 내원하여 상담하시기 권합니다. 내원하실 때에는 건물의 등기부 등본 및 임대차 계약서 등 권리관계를 증명하실 수 있는 서류를 지참하시고 오시기 바랍니다.   <br /><br />
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.<br /><br />
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.<br /><br />
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