[re] 전세계약금 반환청구

<h1>[re] 전세계약금 반환청구</h1>
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답변 늦어 죄송합니다.<br /><br />
계약의 해제권은 일종의 형성권으로서 당사자 일방에 의한 계약해제의 의사표시가 있으면 그 효과로서 새로운 법률관계가 발생하고 각 당사자는 그에 구속되는 것이다(대판  2005.7.14, 2004다671057)고 판시한 바 있습니다. <br /><br />
민법 제545조 [해약금] 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. <br />
제567조 [유상규정에의 준용] 본절의 규정은 매매이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.  <br /><br />
1. 민법 규정에 따르면 상담자는 이행의 착수전(적어도 중도금 지급전)에 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 다만 계약당시 등기상의 명의자와 대리인간의 위임 관계 등을 계약서 작성당시에 몰랐다는 사실과 그 후 확인을 위해 임대인측에서 협조를 하지 않은 점 등 계약을 해제하는 데에 임차인의 전적인 사유가 아닌 임대인측에도 그 원인을 제공한 사유가 있으므로 이를 감안하여 양당사자가 협의하여 할 내용입니다. <br />
또한 부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. <br /><br />
따라서 중개인이 계약서를 작성할 당시에 등기부열람 및 임대인의 사정에 대하여 설명하지 않음으로 인하여 발생한 손해를 물어서 배상하게 할 수 있습니다. 손해는 직접 발생한 것이어야 하므로 임대인이 계약금을 반환하지 않을 경우 이에 상응하는 정도가 해당하겠습니다.   <br />
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2. 민법 제135조는 [무권대리인의 상대방에 대한 책임] 제1항 타인의 대리인으로 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 얻지 못한 때에는 상대방의 선택에 좇아 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다. 제2항 상대방이 대리권 없음을 알았거나  알 수 있었을 때에는 전항의 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있습니다.<br />
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따라서 등기부상의 명의인과 대리인간에 명의신탁 관계가 확실하다고 한다면 실제 소유자가 대리인이므로 그 계약에 관한 전적인 책임을 대리인이 지겠다는 내용을 받아 두시면 됩니다. 그러면 특약내용대로 실소유주(대리인)가 전세계약의 내용을 책임지게 됩니다. 이런 경우 대비 실소유주의 자세한 인적사항(이름, 주소, 연락처, 주민번호 등)을 계약서에 기재하여 보관하시기 바랍니다. <br />
혹은 만약의 사태를 대비하여 양쪽 모두에게 책임을 묻기 위해 명의인으로 부터의 위임장을 받아 두십시오. 명의인의 인적사항에 관하여도 알아두시기 바랍니다.  <br /><br />
3. 현재 등기부에 새로운 근저당이 없는 지를 늦은 오후에 등기부를 열람하여 확인한 후에 잔금을 지급하면서 그날 곧바로 전입신고와 입주(완전한 이사가 아니라하더라도 짐의 일부라도 가져다 놓음)한 후 계약서에 확정일자인을 받으시기 바랍니다. 중도금과 잔금을 대리인에게 지급해야하는 경우라면 통장에 이체내역을 남겨두시고, 영수증을 받으시기 바랍니다. 그리고 계약기간을 1년으로 정한다고 하더라도 주택임대차보호법에 근거하여 임대차기간으로 2년을 주장하실 수 있습니다.      <br /><br />
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