[re] 건물명도청구소송 (전전세 임대건) 으로 질문드립니다.

<h1>[re] 건물명도청구소송 (전전세 임대건) 으로 질문드립니다.</h1>
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올려주신 사연 잘 보았습니다. 무어라 위로의 말씀을 드려야할지 모르겠습니다. <br /><br />
1. 우리민법은 임차권의 양도, 전대의 제한규정을 두고있습니다. 관계 민법규정은 아래와 같습니다. <br /><br />
민법 제629조 ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. <br /><br />
동법 제630조 ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. <br /><br />
동법 제631조 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다. <br /><br />
동법제632조 (임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다. <br /><br />
2.  귀하는 임차건물 1층 100평중 8평 소부분을 임차인으로부터 빌려 사용하고있고, 임대인이 임차인과 임대차계약 당시 계약서에 특약사항으로 1층에 약국을 운영할수 있도록 돕는다는 문구가 들어가 있다면 임차인이 8평을 약국으로 전차할 때에 임대인의 동의를 받지 않았다는 것을 이유로 임차인과 계약을 해지하겠다 주장할 수는 없습니다.  그러나 임차인인 병원장이 차임을 2회 이상 연체하였다면 차임연체를 이유로 임대인이 임대차계약해지를 임차인에게 주장할 수 있습니다. 아울러 임대인의 동의없이 임차인과 전차계약을 맺고, 보증금도 임차인에게 지불하고, 차임도 임차인에게 지불한 귀하는 임대인에게 전차인으로서 권리를 주장할 수 없습니다. 임대인과 임차인간의 임대차계약이 해지되면 건물을 명도해 주어야 합니다.     <br /><br />
3. 1층 100평중 8평으로 소부분인데다 임대차계약 당시 계약서에 특약사항으로 1층에 약국을 운영할 수 있도록 돕는다는 문구가 들어가 있어 그 내용을 보고 전대차하여도 되는 것으로 알고 들어갔다는 사실, 전차할 당시 임차인(병원장)이 차임이 밀렸다는 사실을 알려주지않았다는 사실을 기재해  답변서를 작성해서 법원에 제출하도록 하십시오. <br /><br />
4. 그리고 더 이상 그곳서 약국을 하는 것이 불안할 경우 병원장에게 계약을 해지하고 싶다는 의사표시를 하시고 보증금을 반환해달라 요구하시고 불응할 경우 보증금반환청구를하시고,  병원장이 임대인에게 지불한 보증금에 대해서 채권가압류신청을 하실 수 있습니다. 그러나 소송하는 동안 임대인이 월세로 제하고 남는 돈이 없을 경우 실익이 없습니다. <br /><br />
5. 임차보증금의 법적 성질에 관하여 판례를 보면 '부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.'라고 하였습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결).<br />
그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 '임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.'라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). <br />
또한 '임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.'라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).<br /><br />
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