[re] 위임장만 없는 대리인과의 전세계약건
답변드립니다.
1. 전세계약을 함에 있어 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우, 대리권이 있는지 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인하여야 합니다. 위임 없는 대리인과 계약을 체결한 경우 원칙적으로 건물 소유자에게 전세금 반환의 책임을 물을 수 없습니다. 이 경우일지라도 후에 소유자가 추인을 하게 되면 임대차 계약이 유효하지만, 귀하의 경우 소유자가 위임을 부인하고 있기 때문에 법적으로 그 계약의 책임 부분에 있어 문제가 될 수 있습니다.
2. 우선 실제 소유자와 대리인이라고 칭한 자와의 건물관리에 관한 진정한 위임계약에 비롯한 대리권 존재 여부를 확인하여야 하며, 만일 소유자가 주장하는 대로 진정한 대리권 없이 그 권리를 행사한 경우라면 전세금에 관한 책임은 무권대리를 행한 그 대리인이라 칭한 자에게 있습니다. 다만, 무권대리라 하더라도 사실 정황상 수년간 소유자가 이러한 사실을 알고도 이를 묵인한 상태라면 소유자에게도 그 책임을 물을 수도 있을 것입니다. 이러한 정황관계는 단순한 정황만이 아닌 보다 구체적인 증거 등을 통해 입증할 수 있어야 할 것입니다.
3. 또한 소유자가 대리인에게 인감증명서를 떼어주고, 신분증도 주는 등 하여, 대리권 없는 자를 대리권이 있는 것으로 믿게 한 잘못이 소유자에게도 있다면, 이는 표현대리라고 하여 소유자에게도 책임이 있습니다. 하지만, 판례는 대리인이 인감증명서·인감도장만 가지고 있었던 경우 대리에 대해 확인을 제대로 하지 않은 사람에게 과실이 있다고 보아 표현대리의 성립을 부정한 바 있습니다.(대판92다31842)
4. 소유자의 인감증명서를 받으면서 왜 계약서에 막도장을 찍으셨는지요? 인감증명서란 계약서와 위임장에 찍는 인감도장의 진실성을 증명하는 문서인데, 계약서에 인감도장을 찍지 않고 막도장을 찍었다는 점이 조금 의문입니다. 보증금을 모두 현금으로 대리인에게 지급하였는지요. 영수증 역시 소유자에게 직접 받았어야 하는데, 소유자가 직접 작성한 것이 아니고, 대리인이 소유자의 막도장을 이용하여 작성한 것으로 보여 집니다. 소유자에게 계좌이체를 통해 보증금을 입금하였다면, 임대차 계약의 내용을 소유자에게 주장할 수 없을지라도 소유자에게 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
5. 현재 집 소유자가 임대차 계약을 인정할 수 없으니 집에서 퇴거하라고 하는 것인가요? 소유자의 말대로 대리인에게 전혀 대리권이 없었다면, 이는 무권대리로 대리인에게 보증금 반환 등의 책임이 있으니, 문제가 있을 경우 대리인이 모두 책임진다는 서면(인적사항을 정확히 적어)을 받아두시는 것이 안전할 것으로 보입니다.
6. 참고로 대리인이 소유자의 의사와 아무런 상관없이 막도장을 만들어서 계약서를 작성하고 날인하였다면, 형법 제239조 인장 등의 위조, 부정 사용죄로 고소하실 수도 있습니다.
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