[re] 이사한집에 문제가 있어요..

<h1>[re] 이사한집에 문제가  있어요..</h1>
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답변드립니다.<br /><br />
1. <br />
민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다. <br />
또한 임대차계약도 유상계약이므로 매도인의 담보책임 규정이 준용되는데 <br />
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임) 제1항 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”<br />
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항 “매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”는 규정에 따라 임차인의 과실 없이 임차물의 하자를 알지 못한 경우에 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.<br />
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판례는 임대인의 수선의무에 대해 “임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고(대법원 2008.3.27. 선고 2007다91336,91343 판결), 임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다.(출처 : 대법원 1989.6.13. 선고 88다카13332,13349 판결)고 하고 있습니다. <br /><br />
2. 위의 규정과 판례를 해석해보면, 임대인은 수선의무가 있으므로 바닥의 곰팡이와 방수문제, 싱크대 부분에 대해서 수선을 해주셔야 합니다. 임차인의 지속적인 요구가 있음에도 불구하고 임대인의 수선의무불이행으로 인하여 임차인이 사용・수익을 하지 못하시는 경우에는 그 한도내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. <br />
또한 임대인의 수선의무와는 별개로 임대차계약에 매도인의 담보책임 규정이 준용되므로 임차인이 임차물의 하자로 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를 하실 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 그러나 임차인께서 그 사실을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 계약해제나 손해배상을 청구하실 권한이 없습니다. <br /><br />
위 사안만으로는 정확하게 파악하기 어려우나, 바닥의 누수나 곰팡이 등에 대해서 알지 못한 사실이 임대인은 알고 있었으나 고지를 안한 경우이거나, 임차인이 임차물을 꼼꼼하게 둘러보았음에도 발견할 수 없는 사정이 있지 않는 한 임차인의 과실이 부정되기는 다소 어려워보입니다. 임차인의 과실이 인정된다면 계약해제를 하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 다만 임대인측에서 계약해제에 동의하시면 그것은 가능합니다. 임대인의 동의를 구두만이 아니라 서면으로 작성해 놓으시기 바랍니다. <br /><br />
부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. <br /><br />
따라서 임대인께 수선해주실 것을 요구하시고, 임대인의 수선의무불이행시에는 그 부분에 한하여 차임지급을 거절하실 수 있습니다. 임대인의 수선의무불이행으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제를 하실 수도 있습니다. 임대인과 연락을 하셔서 보증금을 반환해 줄 것인지 공사를 해 줄 것인지에 대한 확답을 들으시고 서면으로 작성하시기 바랍니다. 해당기일까지 임대인이 아무런 조치를 하지 않으면 내용증명 등을 통해 다시 한번 독촉하시기 바랍니다. 공인중개사가 중개행위 당시 해당 집이 아무런 이상이 없다고만 말씀하신 경우라면 손해배상 청구도 가능할 것으로 보입니다. 공인중개인과 임대인과의 대화를 통한 해결방법을 찾으시는 편이 나으실 것으로 판단됩니다.<br /><br />
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