[re] 분할 지분이 있는 전세계약

<h1>[re] 분할 지분이 있는 전세계약</h1>
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* 답변 드립니다.<br /><br />
올려주신 사안을 보면, 각 호별로 지분이 구분되는 것 같다고 하셨는데, 이것이 정확히 어떤 의미인 것인지요. 등기부상에 각 호별로 구분등기가 되어 있는 것인가요, 아니면 해당건물 전체가 8명의 공유로서 지분등기가 되어 있는 것인가요. 아니면 등기부상으로는 공유이지만, 소유자들 내부적으로는 위치와 면적을 특정하여 소유하고 있는 ‘구분소유적 공유관계’인 것인가요. <br /><br />
귀하의 글만으로는 정확한 사안을 파악하기 어려워 정확한 답변을 드리기 어려운 점에 대해 양해해 주시기 바라며, 자세한 상담을 원하신다면 꼭 상담원에 방문하셔서 상담 받으시기를 권유드립니다.<br />
일단은 8명이 단순 공유관계에 있을 때와, 구분소유적 공유관계에 있을 때를 나누어 설명 드리겠습니다.  <br /><br />
1. 단순 공유관계인 경우<br /><br />
1) 공유는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 여러 사람에게 속하는 것입니다.(대법원 1991.11.12. 선고 91다27228 판결) <br />
따라서 귀하께서 건물주가 8명인 건물을 임차하여 사용하려고 하신다면, 그 건물에 대해 과반수이상의 지분을 소유하고 있는 사람과 계약을 하거나, 이러한 임대차 계약에 대해 다른 공유자가 동의하여야 합니다. 이에 관해서는 다음과 같은 민법규정과 판례가 있습니다. <br /><br />
민법 제262조 (물건의 공유)<br />
①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.<br />
②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.<br />
민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)<br />
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.<br /><br />
대법원 1992.12.8. 선고 91다6962 판결<br />
“법리상 공유자가 공유물을 타인에게 임대하거나 사용승낙을 하는 것과 같은 공유물관리행위는 공유자로서 당연히 할 수 있는 것이 아니고, 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.” <br /><br />
2) 위의 규정에 따라(과반수 이상 지분소유자 또는 공유자의 동의를 얻어)임대차 계약을 체결한 공유자 중 한 명이 해당건물의 자기 지분만큼을 담보로 설정하여 은행대출을 받는다 해도, 귀하가 주택임대차보호법상 대항력(전입신고와 주택점유)과 우선변제권(대항력 요건에 확정일자까지 갖출 것)을 가진 임차인이고 귀하의 앞에 다른 물권자가 없다면, 귀하의 보증금은 보호받을 수 있을 것입니다.<br /><br />
2. 구분소유적 공유관계인 경우<br /><br />
1) 구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유·사용하여 온 경우에도 성립할 수 있습니다.(대법원 2009.3.26. 선고 2008다44313 판결)<br /><br />
만일 귀하가 임차할 건물의 소유관계가 구분소유적 공유관계라면, 사안에서 언급하신 201호는 A의 소유로 볼 수 있습니다. 구분소유적 공유관계는 외부적으로는 공유관계이지만 내부적으로는 소유관계가 특정되어 있는 것이기 때문입니다. 따라서 이런 경우라면, 귀하는 A와만 계약을 체결하시면 됩니다.<br /><br />
2) 만일 귀하가 A와 계약을 체결하신 후 공유자 중 한 명이 은행 대출을 위해 저당권 설정을 했다면, 귀하께서는 귀하의 임차보증금 확보를 위해 임차한 201호에 대해 A를 대위하여 분할등기를 한 후 201호를 경매에 붙일 수 있습니다. 이 경우에도 귀하가 주택임대차보호법상 대항력(전입신고와 주택점유)과 우선변제권(대항력 요건에 확정일자까지 갖출 것)을 가진 임차인이어야 할 것입니다.<br /><br />
3. 그러나 귀하의 사안으로 볼 때, 해당 건물은 구분등기가 가능한 건물로 보입니다. 귀하와 같은 임차인의 입장에서는 해당 건물이 구분등기가 되어 있어야 계약 체결 및 추후 보증금 반환 문제에 있어서 더 안전할 것입니다. 그러니 해당 건물 소유자(임대인)에게 구분소유등기를 하지 않는 이유를 물어보시고, 가급적이면 구분소유등기를 해 줄 것을 요청하시기 바랍니다. <br /><br />
위에서 언급했듯이 지면 상담에는 제한이 따릅니다. 경우를 나누어 설명 드리기는 했으나, 위 상황이 귀하의 상황과 같지 않을 수도 있습니다. 따라서 자세한 사항이 궁금하시면 직접 내원하셔서 상담 받으시기 바랍니다. 지방에 사신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다. <br /><br />
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다. <br />
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.<br /><br />
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143 <br /><script>
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