전세보증금보다 부풀려진 전세계약서로 대출받은 것이 보증약관상 면책사유인 ‘허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’에 해당하는지 여부

전세보증금보다 부풀려진 전세계약서로 대출받은 것이 보증약관상 면책사유인 ‘허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’에 해당하는지 여부

[대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결]

2023다244871 보증채무금 (라) 파기환송(일부)

[전세보증금보다 부풀려진 전세계약서로 대출받은 것이 보증약관상 면책사유인 ‘허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’에 해당하는지 여부가 문제된 사건]

◇약관의 해석방법 / 실제 전세보증금보다 부풀려진 전세계약서로 대출받은 것이 보증약관상 면책사유인 ‘허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’에 해당한다고 판단한 사례◇

약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적․획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 그 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 그 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다(대법원 2021. 10. 14. 선고 2018다279217 판결 등 참조).

☞ 사건내용

A(임차인)는 B(임대인)와 전세보증금이 264,000,000원으로 기재된 전세계약서를 작성한 후 이에 근거해 원고로부터 전세보증금 대출(이하 ‘이 사건 대출’)을 받았음. 주위적 피고(주택도시보증공사)는 이 사건 대출채무를 보증하였는데, 보증업무위탁 협약에 적용되는 전세금안심대출보증약관(이하 ‘이 사건 보증약관’)은 ‘특약주채무자가 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’를 특약보증금 전액 면책사유로 규정하고 있었음. A가 만기 도래 후에도 대출금을 변제하지 못하자, 원고는 주위적 피고를 상대로 보증금을, 예비적 피고(원고와 권리보험계약을 체결한 보험자)를 상대로 보험금을 청구한 사안임

☞ 원심

원심은, A와 B가 체결한 계약에 따라 실제 지급한 전세보증금 230,000,000원의 범위에서 유효하게 체결된 임대차계약이므로 이 사건 보증약관의 면책사유인 허위의 전세계약에 해당하지 않으나, 주위적 피고의 이행거절 항변을 일부 받아들여 원고의 주위적 피고에 대한 청구를 일부 인용하고, 예비적 피고에 대한 청구를 기각하였음

☞ 대법원판단

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 보증약관이 면책사유로 규정한 허위의 전세계약은 계약 내용의 일부가 허위인 경우도 포함하나, 보증부대출의 근거가 된 전세계약의 허위성은 보증계약의 체결 여부 또는 보증범위 등에 영향을 미칠 수 있는 중요 사항에 대한 것이어야 하는데, 이 사건의 경우 규정상 대출 가능한 금액보다 많은 금액을 대출받기 위해 실제 전세보증금보다 부풀려 기재된 전세계약서로 대출받은 점 등을 고려할 때, 보증부대출의 근거가 된 전세계약은 중요 사항에 대해 허위가 있으므로 면책사유로 규정한 허위의 전세계약에 해당한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함