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전세금 보호 방법 문의

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작성자 복기링잉
댓글 1건 조회 2,654회 작성일 17-07-21 20:08

본문

성 별 :

연령대 : 대

신축빌라를 계약했습니다

그런데 알아보면 알아볼수록 보증금이 위험한 상태일지도 모른다는 생각이 자꾸 들어서요..ㅜ

현상황은

1. 현재 신축빌라 2층 계약한 상태입니다 (다세대주택)

2. 현재 등기상에는 빌라를 지은 회사로 등기가 잡혀있습니다

3. 분양받은 집주인이 존재한다고 하네요

4. 제가 들어갈 호수에 등기상 잡혀있는 근저당 말소 조건으로 특약에 써있습니다

5. 계약금은 지불한 상태이고 잔금 처리 시 집주인도 함께 그날와서 계약서 다시쓰고 등기상 말소처리와 소유권이전 작업을 마치겠다고 합니다

6. 이런경우가 처음이라 불안하여 전세권설정에 동의하는 특약을 추가하고 법무사를 끼고 진행하겠다고 함

7. 갭투자인거같네요.. 매매가 2.57억 전세가 2.4억...ㅜㅜ

가장궁금한점...

1. 갭투자자가 여기 한곳만 투자했다는 보장도 없을거같아요... 다른 갭투자건의 손실로 (예를들면 다른집의 전세금을 못빼줬을때) 제가 들어갈 집이 경매나 압류, 담보로 넘어갈수 잇는지요?

2. 집주인(갭투자자)이 국세, 지방세 등의 세금체납이 있을수도 있잖아요? 이럴경우 압류되는때에 저희 보증금도 위험한상태인지요?

3. 잔금 치르는날 세금체납증명서를 요청할거긴한데 여태껏 잘냈지만 입주뒤에 세금미납이 쌓였을 경우 압류되는 우선순위는 어떻게될까요? 근저당 말소조건으로 들어가니까 제가 1순위일텐데 그것보다 우선시되는건가요?

4. 이 집만 보장된다면 경매해서 우리가 다시 낙찰받을때의 금액은 어느정도일지, 먼저 낙찰가 돈을 내고 전세금을 받는건지, 그냥 보증금 그대로 수수료만 물고 살수있는건지요..

너무 답답합니다 도와주세요ㅜㅜ

댓글목록

대한가정법률복지상담원님의 댓글

대한가정법률복지상담원 작성일 70-01-01 09:00

작성하신 글 잘 읽어 보았습니다.

당해세의 경우, 최우선변제권이 인정되는 소액임차인에 비해서는 후순위이지만, 그 외의 대항력을 갖춘 임차인이나 저당권부 채권보다 우선하여 배당받게 됩니다. 당해세는 건물주의 모든 세금을 말하는 것이 아니라 해당 건물에 대한 세금을 말하며, 해당 건물과 관련된 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등이고, 취등록세는 당해세에 해당하지 않습니다. 이러한 당해세가 체납된 것이 있다면 향후 건물이 경매가 되어 매각되는 경우, 당해세가 저당권부 채권이, 최우선변제권이 인정되는 소액임차인을 제외한 임차인에 우선하여 경매대금에서 배당되므로 체납된 당해세의 액수에 따라 보증금의 반환이 어려울 수도 있습니다. 당해세 외의 세금은 그 법정기일을 임차권의 확정일자와 비교하여 법정기일이 앞선다면 보증금보다 먼저 배당받을 수 있으나 확정일자가 앞선다면 보증금채권이 우선하게 됩니다. 한편, 임차인이 경매에 나온 집을 경락받는다면, 주택의 양수인은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위도 함께 이전받게 되어 임대인과 임차인의 지위를 동시에 가지게 되므로 임대인으로서 보증금반환의무와 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 소멸하게 됩니다.(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다15794 판결 참고) 잔금 치르는 날까지 근저당 말소 조건을 계약서상 특약으로 기재하였는데, 이를 이행하지 않았다면 채무불이행의 책임으로 계약해제 및 손해배상청구를 할 수 있습니다.

지면상담은 한계가 있기 때문에 더 자세한 상담을 원하시면 본원의 면접상담을 오시기를 권유 드립니다. 상담은 무료입니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다. 대한가정법률복지상담원은 지하철 5호선 신정역 3번 출구로 나와 나오신 반대방향으로 1분 정도 걸어오시면 본 상담원 간판이 보입니다. 상담은 그 건물 4층에서 하고 있습니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다. 법률구조법인 대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143

작성하신 글 잘 읽어 보았습니다. 
 
당해세의 경우, 최우선변제권이 인정되는 소액임차인에 비해서는 후순위이지만, 그 외의 대항력을 갖춘 임차인이나 저당권부 채권보다 우선하여 배당받게 됩니다. 당해세는 건물주의 모든 세금을 말하는 것이 아니라 해당 건물에 대한 세금을 말하며, 해당 건물과 관련된 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등이고, 취등록세는 당해세에 해당하지 않습니다. 이러한 당해세가 체납된 것이 있다면 향후 건물이 경매가 되어 매각되는 경우, 당해세가 저당권부 채권이, 최우선변제권이 인정되는 소액임차인을 제외한 임차인에 우선하여 경매대금에서 배당되므로 체납된 당해세의 액수에 따라 보증금의 반환이 어려울 수도 있습니다. 당해세 외의 세금은 그 법정기일을 임차권의 확정일자와 비교하여 법정기일이 앞선다면 보증금보다 먼저 배당받을 수 있으나 확정일자가 앞선다면 보증금채권이 우선하게 됩니다. 한편, 임차인이 경매에 나온 집을 경락받는다면, 주택의 양수인은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위도 함께 이전받게 되어 임대인과 임차인의 지위를 동시에 가지게 되므로 임대인으로서 보증금반환의무와 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 소멸하게 됩니다.(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다15794 판결 참고) 잔금 치르는 날까지 근저당 말소 조건을 계약서상 특약으로 기재하였는데, 이를 이행하지 않았다면 채무불이행의 책임으로 계약해제 및 손해배상청구를 할 수 있습니다.
 
지면상담은 한계가 있기 때문에 더 자세한 상담을 원하시면 본원의 면접상담을 오시기를 권유 드립니다. 상담은 무료입니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.  대한가정법률복지상담원은 지하철 5호선 신정역 3번 출구로 나와 나오신 반대방향으로 1분 정도 걸어오시면 본 상담원 간판이 보입니다. 상담은 그 건물 4층에서 하고 있습니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다. 법률구조법인 대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143