회생절차법인의 전세계약??
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수고 많으십니다.
다름이 아니오라,,,
화의신청이 받아들여 회생절차를 밟고있는 법인이 있습니다.
사정이 생겨..해당 법인 소유의 건물에 전세로 들어가게 되었는데,,,
상식적으로 화의라 함은 기존 채권자들의 채권을 일정기간 동결 및 연장으로 아는데...
그런 기간중에 전세계약을 체결하고,,,,건물을 임대해서 사용하다가,,,
만에 하나,,,이 법인이 최종 회생되지 못하고 파산될 경우,,,
기존 채권자들과 가장 늦게 계약을 체결한 저의 경우가 우선순위에서 밀려서, 보증금을 떼이는 것은 아닌지 싶어,,,여쭙니다.
해당 법인(건물주)말로는 최우선적으로 보장받을수 있다고 하는데,,,이게 상식적이지 않다는 생각이 들구요...
무지한 개인이 멀 하나 하려해도 이렇듯 불안한 마음에 선뜻 일 진행하기가 꺼려지네요..
명쾌한 답변 주시면 감사하겠습니다.
수고하세요..
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대한가정법률복지상담원님의 댓글
대한가정법률복지상담원 작성일
답변드립니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률에는 회생이 진행중이 법인에 대하여 다음과 같은 규정이 있습니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제61조 (법원의 허가를 받아야 하는 행위)
①법원은 필요하다고 인정하는 때에는 관리인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하고자 하는 때에 법원의 허가를 받도록 할 수 있다.
1. 재산의 처분
2. 재산의 양수
3. 자금의 차입 등 차재
4. 제119조의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지
5. 소의 제기
6. 화해 또는 중재계약
7. 권리의 포기
8. 공익채권 또는 환취권의 승인
9. 그 밖에 법원이 지정하는 행위
③법원의 허가를 받지 아니하고 한 제1항 각호 또는 제2항 각호의 행위는 무효로 한다. 다만, 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제64조 (회생절차개시 후의 채무자의 행위)
①채무자가 회생절차개시 이후 채무자의 재산에 관하여 법률행위를 한 때에는 회생절차와의 관계에 있어서는 그 효력을 주장하지 못한다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제648조 (무허가행위 등의 죄)
①관리인·파산관재인(제637조의 규정에 의한 국제도산관리인을 포함한다) 또는 보전관리인이 법원의 허가를 받아야 하는 행위를 허가를 받지 아니하고 행한 경우 그 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
채무자 회생 및 파산에 관한 규칙 제29조 (허가사무의 위임)
①법 제61조제1항 각 호의 행위에 관한 허가사무 중 법 제18조의 규정에 의하여 법원이 관리위원에게 위임할 수 있는 허가사무는 다음과 같다.
7. 계약의 체결 그 밖의 의무부담행위
만약 회생절차를 밟고 있는 법인의 임대차계약이 법원의 허가를 받아야 하는 사항이라면, 허가를 받았는지의 여부를 확인해 보셔야 할 것입니다. 허가를 받을 필요가 없다면 임대차계약 자체는 유효한 것이 될 것입니다. 유효한 임대차계약을 체결한 후 임대인이 파산하였을 경우에는 다음과 같은 규정이 있습니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 (주택임차인 등)
①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.
즉 주택임대차보호법에서 규정하는 대로 귀하가 전입신고와 확정일자를 받았다면 귀하보다 후순위의 권리자보다는 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러나 귀하보다 선순위의 권리자보다는 우선하기는 어려울 것입니다. 만약 귀하의 보증금이 법에서 정한 소액보증금에 해당되는 금액이라면 그 범위내에서 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다. 다만 소액보증금에 해당하는지의 여부는 주택인지 상가인지에 따라 다르고 지역에 따라 다르며 최초 근저당권 등의 설정일에 따라 적용되는 법규자체가 달라지므로 이 곳에서 명확하게 말씀드리기는 어려운 점이 있습니다. 귀하가 확인하고 싶으시다면 주택임대차보호법 시행령 제3조, 제4조 및 상가건물임대차보호법 시행령 제6조, 제7조를 참고하시기 바랍니다(다만 이 규정들은 올해 개정된 것이므로 귀하에게 바로 적용되지 않을 수 있음을 알려드립니다. 자세한 사항은 부칙을 참고하셔야 합니다).
귀하가 정 불안하시다면 다른 곳을 찾아보시는 것이 좋을 수도 있습니다. 신중하게 생각한 후 결정하시기 바랍니다.
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