소유권 이전으로 인한 세입자 보증금 보호 및 대항력 질문
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저는 전세 세입자이구요, 전세잔금일 = 매도인 매수인간의 당사자 계약으로(부동산없이,법무사사무실에서)
부동산 소유권이전이 된 사례입니다.
1/9 매도인과 전세계약서 작성, 확정일자 완료
2/4 매도인에게 잔금지급, 부동산 점유
2/5 전입신고
2/6 전입신고 효력발생
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2/4 매수인에게 해당 부동산 소유권이전완료됨 (등기원인 : 1월4일 매매)
*전세금 2억2천 = 매매가 2억2천 동일
*매수인과 제가 전세계약서 작성은하지 않음(임대차계약은 매수인에게 자동승계가 된다고하여)
*매매계약서 사진을 받아보니 특약사항에 포괄양도양수 됨 이라고 기재되어있음
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부동산 소유권 사항 , 소유권 외 권리사항 정리 (날짜순)
3/10 근저당 7,500만원 (은행대출이 아닌 개인에게)
5/18 압류 (종로세무서)
9/24 경매개시 결정 (서울보증보험주식회사)
10/14 압류 (중랑구세무과)
이런경우에 저에게는 임대차보호법 적용이 되는지? (대항력) 그리고 경매로 인한 낙찰시
저에게 1순위 우선변제권이 있는지 궁금합니다.
매수인과 계약서 작성을 하진 않았지만, 매도인과의 계약내용이 매수인에게 자동승계되고, 매매계약서 내용에 포괄양도양수됨이라고 기재가 되어있고, 전입신고 효력 발생시점보다 우선되는 근저당 또는 압류가 발생되진 않아서 부동산에서는 제가 1순위라고합니다.
하지만 법조인에게 물어보니 , 제 전입신고 효력발생 전인 2월4일날 임대인이 매수인에게 변경되면서
저에겐 대항력과 우선변제권이 없으며 임대차보호법이 상실된 상태다라는 소리를 들었습니다. 이게 맞는 내용인지 여쭙습니다.
만약 최악의상황 대항력과 우선변제권이 없다라고 한다면, 저는 누구에게 어떻게 보증금 책임을 물을 수 있는걸까요?
또한 경매 시 배당요구통지서는 언제 제가 받아볼 수 있는지도 궁금합니다.
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대한가정법률복지상담원님의 댓글
대한가정법률복지상담원 작성일작성하신 글 잘 읽어보았습니다.대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함됩니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).따라서 사안의 경우 각 요건을 갖추신 것으로 보이므로 대항력과 우선변제권 모두 인정될 것으로 보입니다(이와 다르게 판단하신 분이 논거로 삼으신 내용이 어떠한 것인지 알기 어려워 그 부분에 대한 답변은 드리기 어려운 점 양해바랍니다).더 자세한 상담이나 방문을 희망하시는 경우 최근 코로나19 재확산에 따라 대면상담이 제한될 수 있으므로 아래의 연락처를 통해 방문 가능여부를 확인하신 후 내원하시기 바랍니다. 법률구조법인 대한가정법률복지상담원전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143
