전세보증금 인상에 의한 계약갱신권에 대한 문의 > 공개게시판

    작성하신 글 잘 읽어보았습니다.    기존의 임대차계약을 종료시키고 완전히 새로운 계약을 체결한 것으로 볼 것인지, 기존 계약의 갱신으로 볼 것인지 여부는 귀하와 임대인 사이의 의사합치의 내용에 따라 결정되며, 당사자 간에 기존의 임대차계약을 갱신하되 보증금을 증액하는 의미로 합의를 하였다면, 5.26%의 비율로 인상되었다는 사정만으로 완전히 새로운 임대차계약이라고 보기는 어려울 것으로 사료됩니다(이상은 개인적인 견해이며, 법원의 판단은 다를 수 있습니다). 개정법 이전의 주택임대차보호법 상의 증액 제한 규정에 대해 대법원은 「주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.」(대법원 2002다23482 판결 참조)고 판시하였는바, 이러한 판례의 취지가 개정법 하에서도 유지된다면 합의에 의해 5%를 넘는 비율로 증액을 한 경우에는 유효하다고 볼 여지도 있으며, 국토교통부도 개정법에 대한 해설에서 계약갱신요구권의 행사가 아닌 갱신의 경우에는 당사자의 합의로 5%가 넘는 비율의 인상이 가능하다고 밝히고 있습니다. 만일 귀하께서 계약갱신요구권을 행사하신 것이라면, 5%를 넘는 비율로 증액된 부분은 무효로 보아 귀하께서는 그 지급을 거부하거나 반환청구를 하실 수도 있을 것으로 사료됩니다. 한편, 2020. 9. 10. 약정 당시 귀하께서 계약갱신요구권을 행사하신 바 없다면 향후 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사하실 수 있을 것으로 사료됩니다. 이상은 개인적인 견해이며, 개정된 주택임대차보호법에 대해서는 확립된 판례나 주류적인 견해가 형성되어 있기 않아 위와 다른 해석이 가능하므로, 참고로만 활용하시기를 바랍니다.      더 자세한 상담이나 방문을 희망하시는 경우 최근 코로나19 재확산에 따라 대면상담이 제한될 수 있으므로 아래의 연락처를 통해 방문 가능여부를 확인하신 후 내원하시기 바랍니다.          법률구조법인 대한가정법률복지상담원전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143