[re] 경매 후 전대차 계약 ... 급합니다.
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먼저 귀하가 기존에 임차하여 영업하였던 상가의 보증금이 얼마였는지 여쭙고 싶습니다. 보증금의 액수에 따라 상가임대차보호법상의 보호를 받는 임차인 여부가 결정되기 때문입니다.
상가건물 임대차보호법 제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
상가건물 임대차보호법시행령 제2조 (적용범위)
①「상가건물임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 2억6천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
만일 상가임대차보호법의 적용범위에 들어간다면, 귀하는 기존에 사업자 등록이 되어 있는 대항력 있는 임차인이셨는지요. 그리고 현재 경매가 진행 중인 것으로 보이는데, 배당요구는 하신 상태이신지요.
올려주신 사안만으로는 자세한 상황을 알기 어려워 자세한 답변을 드리기 어려운 점 양해해주시기 바라며, 최대한 귀하에게 도움이 되는 답변을 드리겠습니다.
1. 현재 귀하께서는 배당요구를 하신 상태이신지요. 귀하께서 사업자등록과 건물의 인도점유요건을 갖춘 임차인이라면 배당요구를 하실 수 있습니다.
배당요구란 수인의 채권자 가운데 누군가가 채무자의 특정 재산에 대해서 강제집행을 하는 경우 다른 채권자가 그 절차에 참가해서 채무자의 재산을 환가한 매각대금(=경락가액)중에서 자신의 채권액(귀하의 경우 보증금)을 지급받고자, 당해 경매절차에서 그 채권금액의 지급을 청구하는 것입니다.
따라서 귀하께서 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 경락기일까지(즉 법원이 경락허가결정을 선고한 때까지) 배당요구를 하실 수 있습니다.
이렇게 배당요구를 하였음에도 경락대금에서 귀하의 보증금을 다 만족 받지 못한다면 건물의 전 주인 즉 처음에 귀하와 계약을 했던 임대인 명의의 다른 재산에 물적 담보를 설정하거나 가압류를 설정한 후 보증금에 대한 지급명령신청을 하실 수 있습니다.
2. 귀하께서는 현재 경매중인 건물에서 순위가 어떻게 되시는지요. 건물 등기부상에 귀하보다 앞선 권리자들이 있으신지요. 귀하의 보증금이 상가건물 임대차보호법상의 소액보증금에 해당하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다면, 귀하가 대항력을 갖춘 임차인이고 배당요구를 한 상태인 경우에 한해, 최우선으로 보증금 중 일정금액을 받을 수 있을 것입니다. (상가건물임대차보호법 제14조, 상가건물임대차보호법시행령 제6조, 제7조)
일단은 귀하가 임차한 건물의 소재지와 보증금 액수를 확인하시고, 귀하의 권리여부를 확인해 보시기 바랍니다.
3. 사안을 보면 건물의 전 주인이 건물 전체를 임차하였다고 하셨는데, 현재 건물에 대한 경매가 끝나고 건물을 경락받은 자가 있는 것인지요. 그리고 건물의 새로운 주인과 전 주인사이의 임대차 계약이 있었음을 확인하셨는지요. 상황이 불분명한 상태에서 건물에 대한 권리가 없어진 전 주인과 다시 계약을 체결하는 것은 귀하에게 현저한 위험부담이 있어 보입니다.
게다가 건물의 소유권을 상실한 전 주인과 경매 전에 체결한 계약서가, 상황이 바뀐 현재에 우선순위가 된다는 것은 정확한 사정을 알지 못하는 한 확신하기 어려운 부분이 있습니다.
급하시더라도 신중하게 제반사정을 충분히 확인하신 후, 행동에 옮기셔야 추후에 다른 피해를 막으실 수 있습니다.
지면 상담에는 한계가 있사오니, 상담원에 방문해주셔서 상세하게 말씀해주시면 더 자세히 상담해 드리겠습니다. 상담 후 귀하가 원하신다면 상대방을 불러 조정을 해드릴 수도 있습니다. 지방거주하시면 거주하는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
먼저 귀하가 기존에 임차하여 영업하였던 상가의 보증금이 얼마였는지 여쭙고 싶습니다. 보증금의 액수에 따라 상가임대차보호법상의 보호를 받는 임차인 여부가 결정되기 때문입니다.
상가건물 임대차보호법 제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
상가건물 임대차보호법시행령 제2조 (적용범위)
①「상가건물임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 2억6천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
만일 상가임대차보호법의 적용범위에 들어간다면, 귀하는 기존에 사업자 등록이 되어 있는 대항력 있는 임차인이셨는지요. 그리고 현재 경매가 진행 중인 것으로 보이는데, 배당요구는 하신 상태이신지요.
올려주신 사안만으로는 자세한 상황을 알기 어려워 자세한 답변을 드리기 어려운 점 양해해주시기 바라며, 최대한 귀하에게 도움이 되는 답변을 드리겠습니다.
1. 현재 귀하께서는 배당요구를 하신 상태이신지요. 귀하께서 사업자등록과 건물의 인도점유요건을 갖춘 임차인이라면 배당요구를 하실 수 있습니다.
배당요구란 수인의 채권자 가운데 누군가가 채무자의 특정 재산에 대해서 강제집행을 하는 경우 다른 채권자가 그 절차에 참가해서 채무자의 재산을 환가한 매각대금(=경락가액)중에서 자신의 채권액(귀하의 경우 보증금)을 지급받고자, 당해 경매절차에서 그 채권금액의 지급을 청구하는 것입니다.
따라서 귀하께서 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 경락기일까지(즉 법원이 경락허가결정을 선고한 때까지) 배당요구를 하실 수 있습니다.
이렇게 배당요구를 하였음에도 경락대금에서 귀하의 보증금을 다 만족 받지 못한다면 건물의 전 주인 즉 처음에 귀하와 계약을 했던 임대인 명의의 다른 재산에 물적 담보를 설정하거나 가압류를 설정한 후 보증금에 대한 지급명령신청을 하실 수 있습니다.
2. 귀하께서는 현재 경매중인 건물에서 순위가 어떻게 되시는지요. 건물 등기부상에 귀하보다 앞선 권리자들이 있으신지요. 귀하의 보증금이 상가건물 임대차보호법상의 소액보증금에 해당하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다면, 귀하가 대항력을 갖춘 임차인이고 배당요구를 한 상태인 경우에 한해, 최우선으로 보증금 중 일정금액을 받을 수 있을 것입니다. (상가건물임대차보호법 제14조, 상가건물임대차보호법시행령 제6조, 제7조)
일단은 귀하가 임차한 건물의 소재지와 보증금 액수를 확인하시고, 귀하의 권리여부를 확인해 보시기 바랍니다.
3. 사안을 보면 건물의 전 주인이 건물 전체를 임차하였다고 하셨는데, 현재 건물에 대한 경매가 끝나고 건물을 경락받은 자가 있는 것인지요. 그리고 건물의 새로운 주인과 전 주인사이의 임대차 계약이 있었음을 확인하셨는지요. 상황이 불분명한 상태에서 건물에 대한 권리가 없어진 전 주인과 다시 계약을 체결하는 것은 귀하에게 현저한 위험부담이 있어 보입니다.
게다가 건물의 소유권을 상실한 전 주인과 경매 전에 체결한 계약서가, 상황이 바뀐 현재에 우선순위가 된다는 것은 정확한 사정을 알지 못하는 한 확신하기 어려운 부분이 있습니다.
급하시더라도 신중하게 제반사정을 충분히 확인하신 후, 행동에 옮기셔야 추후에 다른 피해를 막으실 수 있습니다.
지면 상담에는 한계가 있사오니, 상담원에 방문해주셔서 상세하게 말씀해주시면 더 자세히 상담해 드리겠습니다. 상담 후 귀하가 원하신다면 상대방을 불러 조정을 해드릴 수도 있습니다. 지방거주하시면 거주하는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
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