[re] 미국 거주중인 전세 임대인 사망 > 공개게시판

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→ 답변 드립니다.

  사망한 임대인에게 채무가 많아 상속인들이 상속을 포기하거나 한정승인을 하여야 할 상황인지요?

  먼저, 임대인의 재산은 특별한 사유나 상황이 존재하지 않는 한 그 배우자와 직계비속인 아들2명에게 상속될 것입니다. 상속을 받게 되면 상속인은 포괄적으로 피상속인(사망한 자)의 권리와 의무를 승계 받게 되므로(민법 제1005조) 상속인은 임차주택에 대하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 제3항).

  상속인이 여러 명일 때에는 상속재산은 그 공유로 하게 되므로(민법 제1006조), 상속인들은 임차주택에 대하여 공동으로 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 차후 계약 기간이 만료되어 보증금을 돌려받아야 할 경우에는 임차인인 귀하는 그 공동 상속인 중 누구에게나 보증금을 돌려달라고 할 수 있을 것이고 공동 상속인 중 1인이 보증금을 반환하게 되면 나머지 채무자는 그 의무를 면하게 됩니다.

  이와 관련하여 대법원은 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).”라는 판결을 한 바 있습니다.

  다시 말하면, 사망한 임대인의 배우자와 2명의 아들은 임대인의 지위를 승계한 것이므로 공동으로 귀하에게 임대를 한 것과 마찬가지의 상황이 되는 것입니다.

  그러나 사망한 임대인의 채무가 적극재산보다 많을 경우 상속인들은 임대인의 사망을 알게 된 날로부터 3월내에 상속의 포기 또는 한정승인을 할 수도 있습니다.

  귀하가 최초 계약시 부동산에 선순위 근저당 등 담보물권이 설정된 상태이셨는지요? 또한 현재 대항력을 위한 전입신고 및 확정일자의 요건은 구비하신 상태이신지요?

  주택임대차보호법상 주택임대차의 경우 2년까지 그 기간이 보호되므로 귀하는 임대차 계약 기간이 만료할 때 까지는 집을 비워야 할 의무가 없으며, 임대인이 임대차기간의 만료 전 6개월에서 1개월 이전까지 귀하에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것(묵시적 갱신)으로 볼 여지도 있습니다. 하지만 임대인의 통고가 있었고, 계약이 만료한 때에는 주택을 임대인에게 인도하여야 할 의무와 동시에 보증금을 반환받을 권리가 생깁니다.

  즉 귀하는 계약이 만료된 시점이 아니므로 계약을 다시 하여야 할 필요가 없습니다만, 새로이 계약을 원할 경우에는 등기부등본을 확인하시어 근저당권 등의 선순위 물권자가 없는지를 확인하시고 선순위 물권자가 없다면 상속인 3인 또는 변경된 소유자와 새로 계약서를 작성하시는 방법이 있겠습니다. 그러나 귀하의 확정일자가 선순위라면 자동 갱신(묵시적 갱신) 기간이 지난 후 기존의 계약서에 바뀐 사항-이를테면 임대인의 사망으로 인하여 바뀐 신소유자들의 인적사항 등-을 첨부하는 방식으로 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

  앞서 말씀드린 바와 같이 점유의 인도와 보증금의 반환은 동시에 이행되어야 하므로, 계약이 만료한 때에 보증금을 되돌려 받지 못한다면 임대인이 보증금을 반환할 때까지 귀하는 집을 비우지 않아도 될 것입니다. 그러나 선순위 담보권자가 채권회수를 위해 경매 등을 신청하는 경우가 생긴다면 부동산중개업자가 귀하에게 말한 것처럼 보증금을 반환받기 어려운 상황이 생길 수 있으며 소송까지 하여야 할 경우도 있을 것입니다.

  올려주신 글만으로는 선순위 담보물권자가 있는지 여부 등 등기부에 기재되어있는 상황을 알 수 없어 귀하가 선순위인 경우 또는 선순위 담보권자가 있는 경우에 대하여 대략적으로 설명을 드렸습니다.

  지면상으로는 상담에 한계가 있습니다. 내원하시어 자세한 상담을 받아보시기 권합니다. 귀하가 원할 경우, 상담 후 상대방을 본원에 나오게 하여 조정해 드릴 수도 있습니다.

  대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.

상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.


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