[re] 부모님명의의 집을 증여 또는 매매할 경우 세금에 대해 알고싶습니다.
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답변드립니다.
세금과 같은 문제는 저희보다 더 전문가인 세무서 등에 문의하시는 것이 귀하께서 원하시는 답변을 들으실 수 있을 것으로 보입니다. 간략하게 답변드리겠습니다.
1. 상속세 및 증여세법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
상속세 및 증여세법 제61조 (부동산등의 평가)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
즉, 귀하(또는 귀하의 배우자)가 증여받고자 하는 것이 주택이라면 그 가격은 공시가격을 기준으로 판단하여 세액을 정하게 됩니다. 그 공시가격이 시가와 반드시 일치하는 것은 아니므로 확인해보셔야 할 것입니다. 현재로서는 부모님 주택의 공시가격을 알 수 없으므로 귀하께서 언급하신 시가 3억을 기준으로 말씀드리도록 하겠습니다.
상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산공제)
① 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다.<개정 1998.12.28, 2002.12.18, 2003.12.30, 2007.12.31>
1. 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 6억원
2. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다.
3. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만원
② 제1항에 규정하는 친족의 범위는 대통령령으로 정한다.
위의 규정을 해석하여 보면 귀하(성년임을 기준으로)가 직계존속(부모님)으로부터 증여받은 금액에서 10년을 기준으로 3천만원은 공제하여 증여세를 계산합니다. 예를 들어 현재 증여받는 주택의 가액이 3억이라면 귀하의 경우 3천만원을 제외한 2억7천만원을 기준으로 증여세가 결정된다는 것입니다. 물론 자녀이므로 미성년자인 기간 동안은 물론 그 후 성년이 되어 지금까지 계속 증여를 받았다고 주장하여 공제받고자 하는 금액을 증액할 수 있으나, 이는 10년마다 세무서에 증여액을 신고했어야 가능한 일입니다. 그동안 귀하측에서 증여액에 대하여 세무서에 신고한 금액이 없다면 현재로서는 3천만원만 공제가 가능할 것으로 보입니다.
귀하의 배우자는 부모님의 직계비속이 아니므로 공제받을 수 있는 금액은 500만원으로 보입니다. 계산 방법은 위와 같습니다.
이는 그 외 공제가능한 금액은 고려하지 않은 상태임을 꼭 알아두시기 바랍니다. 또한 부모님 공동명의로 되어 있는 경우라면 다르게 공제가 될 수도 있으니 세무서에 꼭 문의하여 확인해보시기 바랍니다.
2. 증여세는 다음과 같이 계산하게 됩니다.
산출세액 = (과세표준 × 세율)-누진공제액
귀하의 경우 “1억 초과 5억원 이하”라고 한다면 세율은 20%이고, 누진공제액은 1천만원입니다. 과세표준은 위에 언급한 바와 같이 증여받는 금액에서 3천만원(귀하의 배우자가 증여받는 경우 500만원)을 제외하고, 기타 상속세 및 증여세법에 의해 공제 가능한 금액을 모두 공제한 후 나온 금액일 것입니다. 이에 대하여는 세무서 등에 꼭 문의해보시기 바랍니다.
3. 귀하의 배우자가 해당 주택을 매매한 경우
주택을 매매하는 경우에는 매도인(파는 사람 즉 부모님)은 양도세를 지불하여야 하고, 매수인(사는 사람 즉 귀하의 배우자)은 취득세와 등록세 등을 부담하여야 합니다. 다만 귀하의 부모님이 주택을 매매하는 경우 1가구 1주택이며 비과세 요건을 모두 갖추었다면 양도세는 지불하지 않을 수 있습니다.
이 경우 귀하의 배우자께서 매매가액에 해당하는 금액의 출처를 밝힐 수 있다면 매매하는데 문제가 없겠지만 그렇지 아니하고 매매의 형식이나 실제는 증여인 경우(즉 매매대금의 출처가 불분명하거나, 현저히 적은 금액으로 매수하는 등)에는 증여세도 부과될 수 있음을 유의하셔야 합니다.
앞에서 계속 말씀드리는 바와 같이 세금에 대한 문제는 저희로서는 전문가가 아니므로 저희가 드린 답변에만 의존하지 마시고 꼭 세무서 등에 문의하시기 바랍니다. 세금에 대한 문제는 여러 가지 변수가 작용할 수 있어 성급히 판단하지 마시고 꼭 세무서 등을 방문하여 궁금하신 점을 확인하시기 바랍니다.
지면상으로는 상담에 한계가 있습니다. 자세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다. 상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
세금과 같은 문제는 저희보다 더 전문가인 세무서 등에 문의하시는 것이 귀하께서 원하시는 답변을 들으실 수 있을 것으로 보입니다. 간략하게 답변드리겠습니다.
1. 상속세 및 증여세법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
상속세 및 증여세법 제61조 (부동산등의 평가)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
즉, 귀하(또는 귀하의 배우자)가 증여받고자 하는 것이 주택이라면 그 가격은 공시가격을 기준으로 판단하여 세액을 정하게 됩니다. 그 공시가격이 시가와 반드시 일치하는 것은 아니므로 확인해보셔야 할 것입니다. 현재로서는 부모님 주택의 공시가격을 알 수 없으므로 귀하께서 언급하신 시가 3억을 기준으로 말씀드리도록 하겠습니다.
상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산공제)
① 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다.<개정 1998.12.28, 2002.12.18, 2003.12.30, 2007.12.31>
1. 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 6억원
2. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다.
3. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만원
② 제1항에 규정하는 친족의 범위는 대통령령으로 정한다.
위의 규정을 해석하여 보면 귀하(성년임을 기준으로)가 직계존속(부모님)으로부터 증여받은 금액에서 10년을 기준으로 3천만원은 공제하여 증여세를 계산합니다. 예를 들어 현재 증여받는 주택의 가액이 3억이라면 귀하의 경우 3천만원을 제외한 2억7천만원을 기준으로 증여세가 결정된다는 것입니다. 물론 자녀이므로 미성년자인 기간 동안은 물론 그 후 성년이 되어 지금까지 계속 증여를 받았다고 주장하여 공제받고자 하는 금액을 증액할 수 있으나, 이는 10년마다 세무서에 증여액을 신고했어야 가능한 일입니다. 그동안 귀하측에서 증여액에 대하여 세무서에 신고한 금액이 없다면 현재로서는 3천만원만 공제가 가능할 것으로 보입니다.
귀하의 배우자는 부모님의 직계비속이 아니므로 공제받을 수 있는 금액은 500만원으로 보입니다. 계산 방법은 위와 같습니다.
이는 그 외 공제가능한 금액은 고려하지 않은 상태임을 꼭 알아두시기 바랍니다. 또한 부모님 공동명의로 되어 있는 경우라면 다르게 공제가 될 수도 있으니 세무서에 꼭 문의하여 확인해보시기 바랍니다.
2. 증여세는 다음과 같이 계산하게 됩니다.
산출세액 = (과세표준 × 세율)-누진공제액
귀하의 경우 “1억 초과 5억원 이하”라고 한다면 세율은 20%이고, 누진공제액은 1천만원입니다. 과세표준은 위에 언급한 바와 같이 증여받는 금액에서 3천만원(귀하의 배우자가 증여받는 경우 500만원)을 제외하고, 기타 상속세 및 증여세법에 의해 공제 가능한 금액을 모두 공제한 후 나온 금액일 것입니다. 이에 대하여는 세무서 등에 꼭 문의해보시기 바랍니다.
3. 귀하의 배우자가 해당 주택을 매매한 경우
주택을 매매하는 경우에는 매도인(파는 사람 즉 부모님)은 양도세를 지불하여야 하고, 매수인(사는 사람 즉 귀하의 배우자)은 취득세와 등록세 등을 부담하여야 합니다. 다만 귀하의 부모님이 주택을 매매하는 경우 1가구 1주택이며 비과세 요건을 모두 갖추었다면 양도세는 지불하지 않을 수 있습니다.
이 경우 귀하의 배우자께서 매매가액에 해당하는 금액의 출처를 밝힐 수 있다면 매매하는데 문제가 없겠지만 그렇지 아니하고 매매의 형식이나 실제는 증여인 경우(즉 매매대금의 출처가 불분명하거나, 현저히 적은 금액으로 매수하는 등)에는 증여세도 부과될 수 있음을 유의하셔야 합니다.
앞에서 계속 말씀드리는 바와 같이 세금에 대한 문제는 저희로서는 전문가가 아니므로 저희가 드린 답변에만 의존하지 마시고 꼭 세무서 등에 문의하시기 바랍니다. 세금에 대한 문제는 여러 가지 변수가 작용할 수 있어 성급히 판단하지 마시고 꼭 세무서 등을 방문하여 궁금하신 점을 확인하시기 바랍니다.
지면상으로는 상담에 한계가 있습니다. 자세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다. 상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
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