[re] 하자 있는 월세방의 계약파기를 위한 자문을 구합니다.
페이지 정보
본문
성 별 :
연령대 : 대
* 답변 드립니다.
1. 먼저 임대차 목적물의 하자와 관련한 원칙적인 설명을 드리겠습니다.
민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다.
또한 임대차계약도 유상계약이므로 매도인의 담보책임 규정이 준용됩니다.
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임) 제1항
매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항
매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
따라서 위 규정에 따라 임차인의 과실 없이 임차물의 하자를 알지 못하였고, 그 하자로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 계약 당시 귀하께서는 사안에서 말씀하신 악취의 원인에 대해 알아보셨는지요.
귀하께서는 처음 계약을 하실 때 그 악취가 귀하의 방에서만 나는 것인지 아니면 건물이 낙후되어 구조적으로 문제가 있는 것인지 알아보셨어야 할 것입니다.
주택을 임차하고자 하는 자는 계약 전에 임차물에 대하여 꼼꼼히 알아봐야 하고, 충분히 주의를 기울여 살폈음에도 불구하고 하자를 발견할 수 없었을 경우에 임대인에게 하자를 이유로 한 해제 및 임차인의 권리 요구를 할 수 있습니다. 따라서 단순히 중개인의 말만 듣고 다른 사항들을 꼼꼼히 점검해 보지 않은 것은 귀하의 과실로 볼 여지가 있기에, 임대차 계약을 체결한 후 목적물의 하자를 이유로 계약 해제를 주장한다면 그 주장은 받아들여지기 어려울 것으로 보입니다.
3. 부동산 중개인에게는 다음과 같은 의무와 책임이 있습니다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 (중개대상물의 확인·설명)
①중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 (손해배상책임의 보장)
①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
귀하께서는 부동산 중개인을 통해 계약체결을 하셨고 현재 부동산 중개인이 자신의 잘못을 인정하고 있는 상황이라면, 위 규정에 의해 부동산 중개인에게 손해배상을 청구할 여지도 있을 것입니다.
4. 그러나 궁극적인 문제 해결을 위해서는 부동산 중개인과만 대면하지 마시고 직접 집주인을 만나서 임대차 목적물의 하자(악취)에 대해서 말씀해보시기 바랍니다.
처음 계약 당시, 악취의 문제를 제외한 다른 조건은 귀하의 마음에 드셨다고 하셨으니, 집주인에게 악취를 제거할 방법을 모색해 달라고 요청해보십시오.
수리가 불가능하거나 수리를 했음에도 불구하고 귀하께서 악취로 인해 생활이 곤란하다면, 임대인과 계약해제에 관하여 타협점을 찾아 원만하게 협의를 하시기를 권유합니다.
그리고 더 자세한 답변을 원하시거나, 당사자들 간의 대화로 협의가 어렵거나 불가능하다고 판단되신다면 지면으로는 한계가 있사오니 저희 기관으로 내원하셔서 상담 받으시기 바랍니다. 지방에 거주하신다면 거주하는 지방을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 먼저 임대차 목적물의 하자와 관련한 원칙적인 설명을 드리겠습니다.
민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다.
또한 임대차계약도 유상계약이므로 매도인의 담보책임 규정이 준용됩니다.
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임) 제1항
매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항
매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
따라서 위 규정에 따라 임차인의 과실 없이 임차물의 하자를 알지 못하였고, 그 하자로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 계약 당시 귀하께서는 사안에서 말씀하신 악취의 원인에 대해 알아보셨는지요.
귀하께서는 처음 계약을 하실 때 그 악취가 귀하의 방에서만 나는 것인지 아니면 건물이 낙후되어 구조적으로 문제가 있는 것인지 알아보셨어야 할 것입니다.
주택을 임차하고자 하는 자는 계약 전에 임차물에 대하여 꼼꼼히 알아봐야 하고, 충분히 주의를 기울여 살폈음에도 불구하고 하자를 발견할 수 없었을 경우에 임대인에게 하자를 이유로 한 해제 및 임차인의 권리 요구를 할 수 있습니다. 따라서 단순히 중개인의 말만 듣고 다른 사항들을 꼼꼼히 점검해 보지 않은 것은 귀하의 과실로 볼 여지가 있기에, 임대차 계약을 체결한 후 목적물의 하자를 이유로 계약 해제를 주장한다면 그 주장은 받아들여지기 어려울 것으로 보입니다.
3. 부동산 중개인에게는 다음과 같은 의무와 책임이 있습니다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 (중개대상물의 확인·설명)
①중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 (손해배상책임의 보장)
①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
귀하께서는 부동산 중개인을 통해 계약체결을 하셨고 현재 부동산 중개인이 자신의 잘못을 인정하고 있는 상황이라면, 위 규정에 의해 부동산 중개인에게 손해배상을 청구할 여지도 있을 것입니다.
4. 그러나 궁극적인 문제 해결을 위해서는 부동산 중개인과만 대면하지 마시고 직접 집주인을 만나서 임대차 목적물의 하자(악취)에 대해서 말씀해보시기 바랍니다.
처음 계약 당시, 악취의 문제를 제외한 다른 조건은 귀하의 마음에 드셨다고 하셨으니, 집주인에게 악취를 제거할 방법을 모색해 달라고 요청해보십시오.
수리가 불가능하거나 수리를 했음에도 불구하고 귀하께서 악취로 인해 생활이 곤란하다면, 임대인과 계약해제에 관하여 타협점을 찾아 원만하게 협의를 하시기를 권유합니다.
그리고 더 자세한 답변을 원하시거나, 당사자들 간의 대화로 협의가 어렵거나 불가능하다고 판단되신다면 지면으로는 한계가 있사오니 저희 기관으로 내원하셔서 상담 받으시기 바랍니다. 지방에 거주하신다면 거주하는 지방을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.
