[re] 살고 있는 아파트를 전전세(전대?) 줄 수 있는지요?
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답변드립니다.
전세권 설정이 되어 있다는 말씀은 전세권 설정 등기를 하셨다는 말씀이신지요? 이를 전제로 답변드립니다.
전전세를 하고 싶으신 것인지요? 전전세라는 것은 전세권자가 자기에게 전세권이 있는 부동산을 타인이 사용할 수 있도록 전세금을 받고 다시 전세권을 설정해주는 것입니다(단, 설정행위로 이를 금지한 때에는 전전세가 힘들 것입니다.)(민법 제306조). 즉, 문의하신 본인께서 전세금을 받고 다른 사람이 그 집을 사용할 수 있도록 하는 것을 말합니다.
그저 보증금을 돌려받기 위함이라면, 임대인과 합의가 가능하다면 계약을 해지하는 것도 한 방법일 수 있습니다. 계약을 해지하는 것은 당사자간에 계약을 해지하기로 하는 합의가 있다면 가능할 것입니다. 다만, 계약을 해지하고 보증금을 받는 동시에 전세권 말소등기와 관련된 서류를 집주인에게 주어야 할 것입니다.
1. 집주인이 보증금을 올려달라고 한다는 부분에 있어서 말씀드립니다.
(1) ‘집주인이 전세로 다시 구하라고 해서’라는 부분에 비추어 볼 때, 그 말의 의미가 전전세를 동의했다는 것이라고 본다면 집주인의 증액청구는 이유 없는 것이라고 할 수 있을 것입니다. 앞에서도 말씀드린 바와 같이 전전세는 본인과 전전세로 들어올 사람 간의 계약이고 임대인의 동의가 있어야 책임에 있어서 완전한 계약이 성립할 수 있는 것이지만 세입자와 전전세계약을 체결할 때에 집주인이 보증금을 올려달라고 하는 것은 부당하다고 볼 수 있겠습니다.
만에 하나 본인이 계속해서 그 집에 산다고 하더라도 집주인이 전세금을 증액하기를 원할 경우, 전세권 설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 하지 못하며(민법제312조의2단서의 시행에 관한 규정 제3조), 전세금의 증액청구의 비율은 약정한 전세금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하게 되어있습니다(민법제312조의2단서의 시행에 관한 규정).
(2) ‘집주인이 전세로 다시 구하라고 해서’라는 말을 ‘계약은 해지하되, 계약기간을 다 못 채우고 계약이 파기되었으니 대신해서 살 사람을 구해오라’는 말로 볼 경우 보증금과 관련된 문제는 집주인과 새로 이사 올 세입자간의 문제입니다. 물론 현재 사는 조건과 동일하게 하기로 하고 세입자를 구한 본인의 입장은 곤란하게 되었으나, 세부적인 계약 사항은 집주인과 새로 이사 올 세입자간에 협의하여 결정하여야 할 사항일 것이므로 본인이 중간에서 불합리하다는 주장을 하기는 힘들 것으로 보입니다.
2. ‘집주인이 매매할 시간을 더 달라고 한다.’는 부분에 대하여 말씀드리겠습니다.
집주인이 현재의 전세계약과는 별도로 집을 매매하려고 하는 것인지요? 원칙적으로 말씀드리자면 집주인의 소유권은 집주인에게 있는 것이며, 집을 매도(판다고) 하더라도 전세권 설정 등기가 되어있으므로 집을 사는 사람은 그 사실을 알고 집을 구입할 것이기 때문에 본인에게 손해(예를 들어 전세금을 돌려받지 못하는 경우)는 없을 것입니다. 집이 팔려서 다른 집주인에게 소유권이 넘어간다 하더라도 새로운 소유자는 전 임대인의 지위를 그대로 이어받는 것이므로 전세금은 새로운 집주인에게 받을 수 있습니다.
3. 전전세를 줄 경우 다른 세입자가 걱정이 되시는 군요. 전전세도 집주인의 동의가 있다면 새로 올 세입자가 전입신고 시에 계약서 원본을 제시하여 확정일자를 받는 데에는 별 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 확실한 것은 해당지역의 동사무소 등에 문의해보시기 바랍니다.
4. 무엇보다도 전전세의 경우 계약서는 본인과 새로이 이사 올 임차인이 쓰게 될 것이므로 계약서 내용만으로는 불안하다고 할 때, 말씀하신 바와 같이 지불각서나 현금보관증 등을 쓰시면 될 것입니다. 이 부분은 두 분의 합의 하에 결정하실 사항입니다.
5. 임대인의 수선의무와 관련하여 대법원은 “임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결).”라는 판결을 한 바 있습니다.
위의 판례에 비추어 볼 때, 그 집을 사용하는데 있어 불편함을 초래하여 계속해서 사용하기 힘들 정도의 하자에 대하여는 조치를 취해달라는 요구를 할 수 있을 것입니다. 전등 불량으로 인한 부분은 입주 전 부동산과 집주인 측이 모두 그 사실을 알았고 고쳐주겠다고 하였었다면, 수리를 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 보조키의 고장으로 인해 보조키를 파손한 부분에 있어서 열쇠공의 운임에 대하여 말씀드립니다. 보조키를 부수는 일에 대하여 연락을 취하셨지만, 연락이 안 되어 먼저 파손을 하고 들어갔다고 하셨는데, 전세권자는 목적물의 상태를 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 하는 의무를 가지고 있으므로(민법 제309조) 위의 판례와 마찬가지로 비용부담이 심하지 않다면 본인이 부담하셔야 할 것으로 보입니다. 하지만, 사용한 지 얼마 되지 않아서 시설의 노후로 인해 발생한 일이므로 집주인과 비용에 대하여 협의하여 부담하시는 것이 좋을 듯 합니다.
6. 주택을 매매하는데 있어서 방문하는 것과 관련하여서는 소유자는 물론 집주인이지만, 현재 살고 있는 사람은 본인이므로 집주인이 본인의 허락 없이 함부로 집에 들어온다면 형법상의 주거침입이 성립할 수 있는 상황으로도 볼 수 있을 것입니다(대법원 1989.9.12. 선고 89도889 판결). 따라서 ‘집에 방문하기 전에 연락을 달라’고 요구하는 것은 당연하다 할 수 있을 것이기 때문에 ‘방문하기 일주일 전에 연락을 해 달라’는 요구를 전화로 알릴 수도 있고, 내용증명에 포함시켜서 할 수도 있을 것입니다.
귀하께서 기재해주신 내용이 명확치 않아 답변에 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
전세권 설정이 되어 있다는 말씀은 전세권 설정 등기를 하셨다는 말씀이신지요? 이를 전제로 답변드립니다.
전전세를 하고 싶으신 것인지요? 전전세라는 것은 전세권자가 자기에게 전세권이 있는 부동산을 타인이 사용할 수 있도록 전세금을 받고 다시 전세권을 설정해주는 것입니다(단, 설정행위로 이를 금지한 때에는 전전세가 힘들 것입니다.)(민법 제306조). 즉, 문의하신 본인께서 전세금을 받고 다른 사람이 그 집을 사용할 수 있도록 하는 것을 말합니다.
그저 보증금을 돌려받기 위함이라면, 임대인과 합의가 가능하다면 계약을 해지하는 것도 한 방법일 수 있습니다. 계약을 해지하는 것은 당사자간에 계약을 해지하기로 하는 합의가 있다면 가능할 것입니다. 다만, 계약을 해지하고 보증금을 받는 동시에 전세권 말소등기와 관련된 서류를 집주인에게 주어야 할 것입니다.
1. 집주인이 보증금을 올려달라고 한다는 부분에 있어서 말씀드립니다.
(1) ‘집주인이 전세로 다시 구하라고 해서’라는 부분에 비추어 볼 때, 그 말의 의미가 전전세를 동의했다는 것이라고 본다면 집주인의 증액청구는 이유 없는 것이라고 할 수 있을 것입니다. 앞에서도 말씀드린 바와 같이 전전세는 본인과 전전세로 들어올 사람 간의 계약이고 임대인의 동의가 있어야 책임에 있어서 완전한 계약이 성립할 수 있는 것이지만 세입자와 전전세계약을 체결할 때에 집주인이 보증금을 올려달라고 하는 것은 부당하다고 볼 수 있겠습니다.
만에 하나 본인이 계속해서 그 집에 산다고 하더라도 집주인이 전세금을 증액하기를 원할 경우, 전세권 설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 하지 못하며(민법제312조의2단서의 시행에 관한 규정 제3조), 전세금의 증액청구의 비율은 약정한 전세금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하게 되어있습니다(민법제312조의2단서의 시행에 관한 규정).
(2) ‘집주인이 전세로 다시 구하라고 해서’라는 말을 ‘계약은 해지하되, 계약기간을 다 못 채우고 계약이 파기되었으니 대신해서 살 사람을 구해오라’는 말로 볼 경우 보증금과 관련된 문제는 집주인과 새로 이사 올 세입자간의 문제입니다. 물론 현재 사는 조건과 동일하게 하기로 하고 세입자를 구한 본인의 입장은 곤란하게 되었으나, 세부적인 계약 사항은 집주인과 새로 이사 올 세입자간에 협의하여 결정하여야 할 사항일 것이므로 본인이 중간에서 불합리하다는 주장을 하기는 힘들 것으로 보입니다.
2. ‘집주인이 매매할 시간을 더 달라고 한다.’는 부분에 대하여 말씀드리겠습니다.
집주인이 현재의 전세계약과는 별도로 집을 매매하려고 하는 것인지요? 원칙적으로 말씀드리자면 집주인의 소유권은 집주인에게 있는 것이며, 집을 매도(판다고) 하더라도 전세권 설정 등기가 되어있으므로 집을 사는 사람은 그 사실을 알고 집을 구입할 것이기 때문에 본인에게 손해(예를 들어 전세금을 돌려받지 못하는 경우)는 없을 것입니다. 집이 팔려서 다른 집주인에게 소유권이 넘어간다 하더라도 새로운 소유자는 전 임대인의 지위를 그대로 이어받는 것이므로 전세금은 새로운 집주인에게 받을 수 있습니다.
3. 전전세를 줄 경우 다른 세입자가 걱정이 되시는 군요. 전전세도 집주인의 동의가 있다면 새로 올 세입자가 전입신고 시에 계약서 원본을 제시하여 확정일자를 받는 데에는 별 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 확실한 것은 해당지역의 동사무소 등에 문의해보시기 바랍니다.
4. 무엇보다도 전전세의 경우 계약서는 본인과 새로이 이사 올 임차인이 쓰게 될 것이므로 계약서 내용만으로는 불안하다고 할 때, 말씀하신 바와 같이 지불각서나 현금보관증 등을 쓰시면 될 것입니다. 이 부분은 두 분의 합의 하에 결정하실 사항입니다.
5. 임대인의 수선의무와 관련하여 대법원은 “임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결).”라는 판결을 한 바 있습니다.
위의 판례에 비추어 볼 때, 그 집을 사용하는데 있어 불편함을 초래하여 계속해서 사용하기 힘들 정도의 하자에 대하여는 조치를 취해달라는 요구를 할 수 있을 것입니다. 전등 불량으로 인한 부분은 입주 전 부동산과 집주인 측이 모두 그 사실을 알았고 고쳐주겠다고 하였었다면, 수리를 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 보조키의 고장으로 인해 보조키를 파손한 부분에 있어서 열쇠공의 운임에 대하여 말씀드립니다. 보조키를 부수는 일에 대하여 연락을 취하셨지만, 연락이 안 되어 먼저 파손을 하고 들어갔다고 하셨는데, 전세권자는 목적물의 상태를 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 하는 의무를 가지고 있으므로(민법 제309조) 위의 판례와 마찬가지로 비용부담이 심하지 않다면 본인이 부담하셔야 할 것으로 보입니다. 하지만, 사용한 지 얼마 되지 않아서 시설의 노후로 인해 발생한 일이므로 집주인과 비용에 대하여 협의하여 부담하시는 것이 좋을 듯 합니다.
6. 주택을 매매하는데 있어서 방문하는 것과 관련하여서는 소유자는 물론 집주인이지만, 현재 살고 있는 사람은 본인이므로 집주인이 본인의 허락 없이 함부로 집에 들어온다면 형법상의 주거침입이 성립할 수 있는 상황으로도 볼 수 있을 것입니다(대법원 1989.9.12. 선고 89도889 판결). 따라서 ‘집에 방문하기 전에 연락을 달라’고 요구하는 것은 당연하다 할 수 있을 것이기 때문에 ‘방문하기 일주일 전에 연락을 해 달라’는 요구를 전화로 알릴 수도 있고, 내용증명에 포함시켜서 할 수도 있을 것입니다.
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상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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