[re] 임대인이 사망하면 임차보증금은 상속인에게 받나요?
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1. 귀하의 경우 사망한 이광구와의 계약이 유효한 것인지 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 귀하의 임대차계약의 유효여부부터 검토한 후, 질문에 대한 답변을 드리겠습니다.
귀하께서 건물주가 3명인 건물을 임차하여 사용하였다면, 귀하와 계약한 ‘이광구’씨가 그 건물에 대해 과반수이상의 지분을 소유하고 있거나 이러한 임대차 계약에 대해 다른 공유자가 동의하지 않는 한, 부당하게 사용한 것이 됩니다. 이에 관해서는 다음과 같은 민법규정과 판례가 있습니다.
민법 제262조 (물건의 공유)
①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
대법원 1992.12.8. 선고 91다6962 판결
“법리상 공유자가 공유물을 타인에게 임대하거나 사용승낙을 하는 것과 같은 공유물관리행위는 공유자로서 당연히 할 수 있는 것이 아니고, 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는 것인바”
그러나 사망한 이광구씨의 지분이 1/3밖에 되지 않기 때문에 이광구씨가 한 임대차계약은 적법한 관리행위로 볼 수 없어, 유효한 임대차계약이 되지 않습니다.
다만, 이광구씨의 임대차계약에 대해 다른 공유자(현재로서는 박경자씨와 이광호씨)가 추인(이광구씨와 한 임대차계약을 승인하는 행위)한다면 유효한 임대차계약이 될 수 있습니다.
귀하의 사안에서 살펴보면, 동생 이광호씨가 밀린 월세를 제외한 나머지 보증금을 반환해주겠으니 짐을 빼달라고 말한 것을 추인행위로 볼 여지도 있습니다.
그러나 동생 이광호씨 입장에서는 단지 귀하를 가게에서 내보내기 위해 그냥 해본 말이라고 할 수도 있습니다.
이렇게 해석의 여지가 많고, 사안이 불분명 하므로 정확한 답변을 드릴 수가 없다는 점 양해해 주시기 바랍니다.
2. 귀하의 질문 중 1~3번까지는, 앞에서 언급한 바와 같이 해석에 따라 답변이 달라질 수 있습니다.
일단 귀하가 본 건물에 임차인으로서 전입신고가 되어 있기 때문에, 임차인으로서 배당신청을 한 경우, 등기부상 귀하보다 앞선 권리자가 없거나, 혹은 선순위 권리자가 있어도 귀하의 보증금반환채권이 소액보증금에 해당하여 최우선변제권이 인정된다면 배당받을 수 있을 것입니다.
그러나 이 경우 이 건물에 대해 (근)저당권 및 이에 상응하는 채권을 가진 채권자들이 이의를 제기할 가능성도 배제할 수 없을 것입니다. 채권자들이 동생 이광호씨와 다른 공유자가 귀하의 임대차 계약에 동의하지 않았다는 사실을 알았다면 귀하로 인해 채권자들이 손해 본 배당금액에 대해 이의를 제기할 수 있기 때문입니다.
또한 앞서 말씀드린 바와 같이, 동생 이광호씨가 귀하와 사망한 이광구씨와의 임대차 계약을 추인하지 않았다면, 건물의 공유자로서 보존행위의 일환으로 건물명도소송을 진행할 수 있을 것이고 이에 대해 귀하는, 적법한 임대차라는 것을 입증하지 않는 한, 대항할 방법이 없어 보입니다.
그리고 귀하와 계약한 사람은 이광구씨 이므로 동생 이광호씨와 부인은 귀하에게 불법점유를 이유로 한 부당이득 반환청구를 제기할 수 있으며, 계약기간동안 내지 않은 월세 및 계약이 끝난 이후에도 계속 점유하였으므로 그에 해당하는 차임을 청구할 수 있을 것입니다. 설사 동생 이광호씨와 부인이 귀하와 사망한 이광구씨와의 계약을 추인하였다 해도, 귀하는 이광호씨에게 보증금에서 밀린 월세를 제하고 반환해달라고 요구하실 수는 없습니다. 이는 임대인의 재량에 의한 것이기 때문입니다.
3. 귀하와 임대차계약을 체결한 임대인인 이광구씨가 사망하고 그 상속인들이 1/6씩 그 지분을 상속받았다면, 사망한 임대인이 귀하에게 가지고 있던 보증금반환채무도 승계했다고 볼 수 있을 것입니다. 귀하와의 임대차계약이 유효하지 않다 하여도, 사망한 이광구씨는 귀하에게 보증금에 해당하는 금액을 반환해야 할 계약상 의무가 있으므로, 귀하는 상속인인 박동희씨와 박동인씨에게 보증금반환청구를 할 수 있을 것입니다.
지면상으로는 원칙적인 답변밖에 드리지 못하는 한계가 있습니다. 좀 더 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 귀하의 경우 사망한 이광구와의 계약이 유효한 것인지 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 귀하의 임대차계약의 유효여부부터 검토한 후, 질문에 대한 답변을 드리겠습니다.
귀하께서 건물주가 3명인 건물을 임차하여 사용하였다면, 귀하와 계약한 ‘이광구’씨가 그 건물에 대해 과반수이상의 지분을 소유하고 있거나 이러한 임대차 계약에 대해 다른 공유자가 동의하지 않는 한, 부당하게 사용한 것이 됩니다. 이에 관해서는 다음과 같은 민법규정과 판례가 있습니다.
민법 제262조 (물건의 공유)
①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
대법원 1992.12.8. 선고 91다6962 판결
“법리상 공유자가 공유물을 타인에게 임대하거나 사용승낙을 하는 것과 같은 공유물관리행위는 공유자로서 당연히 할 수 있는 것이 아니고, 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는 것인바”
그러나 사망한 이광구씨의 지분이 1/3밖에 되지 않기 때문에 이광구씨가 한 임대차계약은 적법한 관리행위로 볼 수 없어, 유효한 임대차계약이 되지 않습니다.
다만, 이광구씨의 임대차계약에 대해 다른 공유자(현재로서는 박경자씨와 이광호씨)가 추인(이광구씨와 한 임대차계약을 승인하는 행위)한다면 유효한 임대차계약이 될 수 있습니다.
귀하의 사안에서 살펴보면, 동생 이광호씨가 밀린 월세를 제외한 나머지 보증금을 반환해주겠으니 짐을 빼달라고 말한 것을 추인행위로 볼 여지도 있습니다.
그러나 동생 이광호씨 입장에서는 단지 귀하를 가게에서 내보내기 위해 그냥 해본 말이라고 할 수도 있습니다.
이렇게 해석의 여지가 많고, 사안이 불분명 하므로 정확한 답변을 드릴 수가 없다는 점 양해해 주시기 바랍니다.
2. 귀하의 질문 중 1~3번까지는, 앞에서 언급한 바와 같이 해석에 따라 답변이 달라질 수 있습니다.
일단 귀하가 본 건물에 임차인으로서 전입신고가 되어 있기 때문에, 임차인으로서 배당신청을 한 경우, 등기부상 귀하보다 앞선 권리자가 없거나, 혹은 선순위 권리자가 있어도 귀하의 보증금반환채권이 소액보증금에 해당하여 최우선변제권이 인정된다면 배당받을 수 있을 것입니다.
그러나 이 경우 이 건물에 대해 (근)저당권 및 이에 상응하는 채권을 가진 채권자들이 이의를 제기할 가능성도 배제할 수 없을 것입니다. 채권자들이 동생 이광호씨와 다른 공유자가 귀하의 임대차 계약에 동의하지 않았다는 사실을 알았다면 귀하로 인해 채권자들이 손해 본 배당금액에 대해 이의를 제기할 수 있기 때문입니다.
또한 앞서 말씀드린 바와 같이, 동생 이광호씨가 귀하와 사망한 이광구씨와의 임대차 계약을 추인하지 않았다면, 건물의 공유자로서 보존행위의 일환으로 건물명도소송을 진행할 수 있을 것이고 이에 대해 귀하는, 적법한 임대차라는 것을 입증하지 않는 한, 대항할 방법이 없어 보입니다.
그리고 귀하와 계약한 사람은 이광구씨 이므로 동생 이광호씨와 부인은 귀하에게 불법점유를 이유로 한 부당이득 반환청구를 제기할 수 있으며, 계약기간동안 내지 않은 월세 및 계약이 끝난 이후에도 계속 점유하였으므로 그에 해당하는 차임을 청구할 수 있을 것입니다. 설사 동생 이광호씨와 부인이 귀하와 사망한 이광구씨와의 계약을 추인하였다 해도, 귀하는 이광호씨에게 보증금에서 밀린 월세를 제하고 반환해달라고 요구하실 수는 없습니다. 이는 임대인의 재량에 의한 것이기 때문입니다.
3. 귀하와 임대차계약을 체결한 임대인인 이광구씨가 사망하고 그 상속인들이 1/6씩 그 지분을 상속받았다면, 사망한 임대인이 귀하에게 가지고 있던 보증금반환채무도 승계했다고 볼 수 있을 것입니다. 귀하와의 임대차계약이 유효하지 않다 하여도, 사망한 이광구씨는 귀하에게 보증금에 해당하는 금액을 반환해야 할 계약상 의무가 있으므로, 귀하는 상속인인 박동희씨와 박동인씨에게 보증금반환청구를 할 수 있을 것입니다.
지면상으로는 원칙적인 답변밖에 드리지 못하는 한계가 있습니다. 좀 더 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
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