[re] 임대차 계약후 생긴 문제들..
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임대차 계약에 있어서 임대인은 계약 존속 중에 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 하는 의무를 부담하는 것이 원칙입니다(민법 제623조). 대법원은 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692,94다34708 판결).”라고 하면서 목적물에 파손, 장해가 생긴 때 사용·수익을 위해서 필요한 상황이라면 임대인은 수리의무를 가진다고 하였습니다.
수리의무가 있음에도 임대인이 계속해서 수리를 해주지 않을 때에는 합의에 의해 임대차 계약 해지를 하시거나 수리를 해주지 않음을 이유로 임대인에 대하여 해지 통고를 하실 수 있을 것입니다.
그리고 무효와 관련된 부분은 민법 제110조 제1항에 나와 있는 ‘사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다’라는 조항에 비추어 말씀하시는 것으로 보입니다.
사기에 의한 의사표시에 관련하여서는 “기망에 의한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 거래당사자 중 일방에 의한 고의적인 기망행위가 있고 이로 말미암아 상대방이 착오에 빠져 그러한 기망행위가 없었더라면 사회통념상 하지 않았을 것이라고 인정되는 법률행위를 하여야 한다(대법원 2007.4.12. 선고 2004다62641 판결).”라는 판례가 있으며 임대인이 보일러 고장을 알고 있으면서 고의적으로 임차인을 기망하였고, 보일러에 문제가 있다는 사실을 알았다면 임대차계약을 하지 않았을 것이라고 판단될 때에 사기에 의한 취소를 주장할 수도 있을 것입니다. 그러나 주택을 임차하고자 하는 자는 계약 전에 임차물에 대하여 알아봐야 할 것이므로 꼼꼼히 살폈는데도 불구하고 알 수 없었던 사항이라면 임차인에게 과실이 없는 것으로 볼 수 있어 사기·강박에 의한 의사표시로 해석이 가능하다고 볼 것입니다.
혹시 중개인의 소개로 계약하셨는지요? 중개인의 소개로 계약을 한 것이라면 중개인은 계약 시 임차물에 대한 확인·설명의무가 있으므로(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조) 그에 대해 설명하고 서면으로 그 내용을 작성·날인하였을 것입니다. 그러한 사실이 기재되어있는지에 대하여 한번 확인해보시기 바랍니다.
최후의 방법으로는 소송을 택할 수도 있겠지만, 소송은 금전적·감정적 소모가 심하므로 우선 임대인과 연락하여 보일러 수리와 관련해 잘 협의하여 보심이 좋을 듯 합니다.
지면으로는 자세한 상황을 알 수 없어 상담에 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
임대차 계약에 있어서 임대인은 계약 존속 중에 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 하는 의무를 부담하는 것이 원칙입니다(민법 제623조). 대법원은 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692,94다34708 판결).”라고 하면서 목적물에 파손, 장해가 생긴 때 사용·수익을 위해서 필요한 상황이라면 임대인은 수리의무를 가진다고 하였습니다.
수리의무가 있음에도 임대인이 계속해서 수리를 해주지 않을 때에는 합의에 의해 임대차 계약 해지를 하시거나 수리를 해주지 않음을 이유로 임대인에 대하여 해지 통고를 하실 수 있을 것입니다.
그리고 무효와 관련된 부분은 민법 제110조 제1항에 나와 있는 ‘사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다’라는 조항에 비추어 말씀하시는 것으로 보입니다.
사기에 의한 의사표시에 관련하여서는 “기망에 의한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 거래당사자 중 일방에 의한 고의적인 기망행위가 있고 이로 말미암아 상대방이 착오에 빠져 그러한 기망행위가 없었더라면 사회통념상 하지 않았을 것이라고 인정되는 법률행위를 하여야 한다(대법원 2007.4.12. 선고 2004다62641 판결).”라는 판례가 있으며 임대인이 보일러 고장을 알고 있으면서 고의적으로 임차인을 기망하였고, 보일러에 문제가 있다는 사실을 알았다면 임대차계약을 하지 않았을 것이라고 판단될 때에 사기에 의한 취소를 주장할 수도 있을 것입니다. 그러나 주택을 임차하고자 하는 자는 계약 전에 임차물에 대하여 알아봐야 할 것이므로 꼼꼼히 살폈는데도 불구하고 알 수 없었던 사항이라면 임차인에게 과실이 없는 것으로 볼 수 있어 사기·강박에 의한 의사표시로 해석이 가능하다고 볼 것입니다.
혹시 중개인의 소개로 계약하셨는지요? 중개인의 소개로 계약을 한 것이라면 중개인은 계약 시 임차물에 대한 확인·설명의무가 있으므로(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조) 그에 대해 설명하고 서면으로 그 내용을 작성·날인하였을 것입니다. 그러한 사실이 기재되어있는지에 대하여 한번 확인해보시기 바랍니다.
최후의 방법으로는 소송을 택할 수도 있겠지만, 소송은 금전적·감정적 소모가 심하므로 우선 임대인과 연락하여 보일러 수리와 관련해 잘 협의하여 보심이 좋을 듯 합니다.
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상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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