[re] 전세계약해지의 가능여부와 집주인의 폭력 협박에 대한 고소에 대한 문의
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1. 전세계약해지 문제
민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 임차물을 사용수익하게 함에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있음에도 그러한 의무를 이행치 않아 임차인(귀하)이 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익하지 못하는 경우에는 임대인에게 채무불이행의 책임이 있게 됩니다.
민법 제390조(채무불이행과 손해배상)는 “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있으므로 임대인의 채무불이행이 있을 때에는 임차인(귀하)은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
따라서 집주인측에서 수선을 해주지 않거나 수선을 한다 하더라도 계속적으로 곰팡이 등이 발생하고, 전기배선문제로 인하여 전기제품과 보일러를 용도대로 사용하지 못하는 등 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익함에 있어 어려움이 발생하는 경우에는 집주인의 채무불이행을 이유로 계약해지를 할 수 있고, 그에 따른 손해배상을 청구할 수는 있습니다.
임대차계약을 해지함에 있어 집주인이 순순히 받아들이고 보증금을 반환하여 준다면 아무런 문제가 없겠지만, 집주인이 그러지 아니한다면 결국은 법적 절차에 들어가시는 수밖에는 없을 것으로 보입니다. 그러나 법적 절차의 경우 상당한 시간과 비용이 소요되기 때문에 우선적으로 집주인과 대화를 통하여 합의를 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
2. 폭력, 주거침입, 협박 등
형법에서는 폭행, 주거침입, 협박에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
형법 제260조 (폭행, 존속폭행)
① 사람의 신체에 대하여 폭행을 가한 자는 2년 이하의 징역, 500만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처한다
③ 제1항 및 제2항의 죄는 피해자의 명시한 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다.
형법 제319조 (주거침입, 퇴거불응)
①사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다
형법 제283조 (협박, 존속협박)
①사람을 협박한 자는 3년 이하의 징역, 500만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처한다.
③제1항 및 제2항의 죄는 피해자의 명시한 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다.
판례는 “협박죄에 있어서의 협박이라 함은, 일반적으로 보아 사람으로 하여금 공포심을 일으킬 수 있는 정도의 해악을 고지하는 것을 의미하므로 그 주관적 구성요건으로서의 고의는 행위자가 그러한 정도의 해악을 고지한다는 것을 인식, 인용하는 것을 그 내용으로 하고 고지한 해악을 실제로 실현할 의도나 욕구는 필요로 하지 아니한다고 할 것이고, 다만 행위자의 언동이 단순한 감정적인 욕설 내지 일시적 분노의 표시에 불과하여 주위사정에 비추어 가해의 의사가 없음이 객관적으로 명백한 때에는 협박행위 내지 협박의 의사를 인정할 수 없다 할 것이나 위와 같은 의미의 협박행위 내지 협박의사가 있었는지의 여부는 행위의 외형뿐만 아니라 그러한 행위에 이르게 된 경위, 피해자와의 관계 등 주위상황을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것이다(대법원 2006.8.25. 2006도546)”라고 하고 있습니다.
폭행죄와 협박죄는 반의사불벌죄로서 귀하께서 처벌을 원하지 않으시면 공소를 제기할 수 없도록 되어있습니다. 귀하께서 주거침입에 관한 부분 등에 대하여 녹음을 하셨다고 하였는데, 녹음된 부분이 증거로 사용될 수는 있으나 이로서 집주인의 행위가 범죄로 바로 인정되는 것은 아니며, 집주인이 귀하의 집에 들어가게 된 사정 등에 대하여 모두 고려를 한 후 결정하는 사항임을 알려드립니다. 또한 협박죄의 경우에도 단순히 집주인이 그러한 말을 한 것만 가지고 판단하는 것이 아니라 그런 말을 하게 된 경위 등 주위의 모든 상황을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.
주거침입과 관련하여 임대인이라 하여도 무단으로 임차지를 출입할 수는 없습니다. 반면 임차인의 사실상의 평온을 침해했다면 주거를 침입했다고 볼 수 있으나 임차인의 승낙 또는 추정적 승낙이 있다면 침입이라고 보기 어렵습니다. 이 점 참고하시기 바랍니다.
귀하께서 현재 얼마나 불쾌한 상황을 겪고 계신지에 대하여는 충분히 이해가 됩니다. 다만 위에 말씀드린 바와 같이 전세계약을 해지할 경우 귀하께서 생각하여야 할 것은 보증금의 반환문제가 남아있다는 것입니다. 집주인과 대화를 통하여 계약해지가 원활하게 이루어지고, 보증금반환도 그렇게 된다면 문제가 없을 것이나, 서로 감정이 격한 상황에서 감정에만 치우치게 되면 서로 원하는 결과를 얻지 못하게 될 수도 있는 것입니다. 폭행과 협박 등에 관하여는 귀하가 처벌을 원하지 않으면 집주인께서 처벌받지는 않게 되오니 이러한 부분도 잘 협의하시는 것이 좋을 것입니다. 우선 귀하께서 원하시는 바를 정중하게 집주인에게 말씀드리고, 여러차례 집주인과 접촉하여 해결방안을 찾으시기 바랍니다. 그 후 내용증명을 통하여 다시 한 번 집주인에게 부탁드리는 것이 좋을 것으로 보입니다. 내용증명에는 특별한 형식이 있는 것은 아니고 귀하가 요구하시는 바를 육하원칙에 맞추어 작성하시면 됩니다. 다만, 내용을 작성할 때 감정적인 언어를 사용하시기 보다 집주인측에서 받아들이기 쉽게 완화된 표현을 사용하시면 좋을 것으로 보입니다. 집주인과 직접 대화가 어렵다고 판단되시면 전셋집을 소개받은 공인중개사 등에게 중재를 부탁하는 것도 한 방법일 수는 있습니다. 여러 가지 가정을 고려하여 원만하게 해결하시는 것이 가장 좋은 해결방법입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 전세계약해지 문제
민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 임차물을 사용수익하게 함에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있음에도 그러한 의무를 이행치 않아 임차인(귀하)이 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익하지 못하는 경우에는 임대인에게 채무불이행의 책임이 있게 됩니다.
민법 제390조(채무불이행과 손해배상)는 “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있으므로 임대인의 채무불이행이 있을 때에는 임차인(귀하)은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
따라서 집주인측에서 수선을 해주지 않거나 수선을 한다 하더라도 계속적으로 곰팡이 등이 발생하고, 전기배선문제로 인하여 전기제품과 보일러를 용도대로 사용하지 못하는 등 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익함에 있어 어려움이 발생하는 경우에는 집주인의 채무불이행을 이유로 계약해지를 할 수 있고, 그에 따른 손해배상을 청구할 수는 있습니다.
임대차계약을 해지함에 있어 집주인이 순순히 받아들이고 보증금을 반환하여 준다면 아무런 문제가 없겠지만, 집주인이 그러지 아니한다면 결국은 법적 절차에 들어가시는 수밖에는 없을 것으로 보입니다. 그러나 법적 절차의 경우 상당한 시간과 비용이 소요되기 때문에 우선적으로 집주인과 대화를 통하여 합의를 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
2. 폭력, 주거침입, 협박 등
형법에서는 폭행, 주거침입, 협박에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
형법 제260조 (폭행, 존속폭행)
① 사람의 신체에 대하여 폭행을 가한 자는 2년 이하의 징역, 500만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처한다
③ 제1항 및 제2항의 죄는 피해자의 명시한 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다.
형법 제319조 (주거침입, 퇴거불응)
①사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다
형법 제283조 (협박, 존속협박)
①사람을 협박한 자는 3년 이하의 징역, 500만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처한다.
③제1항 및 제2항의 죄는 피해자의 명시한 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다.
판례는 “협박죄에 있어서의 협박이라 함은, 일반적으로 보아 사람으로 하여금 공포심을 일으킬 수 있는 정도의 해악을 고지하는 것을 의미하므로 그 주관적 구성요건으로서의 고의는 행위자가 그러한 정도의 해악을 고지한다는 것을 인식, 인용하는 것을 그 내용으로 하고 고지한 해악을 실제로 실현할 의도나 욕구는 필요로 하지 아니한다고 할 것이고, 다만 행위자의 언동이 단순한 감정적인 욕설 내지 일시적 분노의 표시에 불과하여 주위사정에 비추어 가해의 의사가 없음이 객관적으로 명백한 때에는 협박행위 내지 협박의 의사를 인정할 수 없다 할 것이나 위와 같은 의미의 협박행위 내지 협박의사가 있었는지의 여부는 행위의 외형뿐만 아니라 그러한 행위에 이르게 된 경위, 피해자와의 관계 등 주위상황을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것이다(대법원 2006.8.25. 2006도546)”라고 하고 있습니다.
폭행죄와 협박죄는 반의사불벌죄로서 귀하께서 처벌을 원하지 않으시면 공소를 제기할 수 없도록 되어있습니다. 귀하께서 주거침입에 관한 부분 등에 대하여 녹음을 하셨다고 하였는데, 녹음된 부분이 증거로 사용될 수는 있으나 이로서 집주인의 행위가 범죄로 바로 인정되는 것은 아니며, 집주인이 귀하의 집에 들어가게 된 사정 등에 대하여 모두 고려를 한 후 결정하는 사항임을 알려드립니다. 또한 협박죄의 경우에도 단순히 집주인이 그러한 말을 한 것만 가지고 판단하는 것이 아니라 그런 말을 하게 된 경위 등 주위의 모든 상황을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.
주거침입과 관련하여 임대인이라 하여도 무단으로 임차지를 출입할 수는 없습니다. 반면 임차인의 사실상의 평온을 침해했다면 주거를 침입했다고 볼 수 있으나 임차인의 승낙 또는 추정적 승낙이 있다면 침입이라고 보기 어렵습니다. 이 점 참고하시기 바랍니다.
귀하께서 현재 얼마나 불쾌한 상황을 겪고 계신지에 대하여는 충분히 이해가 됩니다. 다만 위에 말씀드린 바와 같이 전세계약을 해지할 경우 귀하께서 생각하여야 할 것은 보증금의 반환문제가 남아있다는 것입니다. 집주인과 대화를 통하여 계약해지가 원활하게 이루어지고, 보증금반환도 그렇게 된다면 문제가 없을 것이나, 서로 감정이 격한 상황에서 감정에만 치우치게 되면 서로 원하는 결과를 얻지 못하게 될 수도 있는 것입니다. 폭행과 협박 등에 관하여는 귀하가 처벌을 원하지 않으면 집주인께서 처벌받지는 않게 되오니 이러한 부분도 잘 협의하시는 것이 좋을 것입니다. 우선 귀하께서 원하시는 바를 정중하게 집주인에게 말씀드리고, 여러차례 집주인과 접촉하여 해결방안을 찾으시기 바랍니다. 그 후 내용증명을 통하여 다시 한 번 집주인에게 부탁드리는 것이 좋을 것으로 보입니다. 내용증명에는 특별한 형식이 있는 것은 아니고 귀하가 요구하시는 바를 육하원칙에 맞추어 작성하시면 됩니다. 다만, 내용을 작성할 때 감정적인 언어를 사용하시기 보다 집주인측에서 받아들이기 쉽게 완화된 표현을 사용하시면 좋을 것으로 보입니다. 집주인과 직접 대화가 어렵다고 판단되시면 전셋집을 소개받은 공인중개사 등에게 중재를 부탁하는 것도 한 방법일 수는 있습니다. 여러 가지 가정을 고려하여 원만하게 해결하시는 것이 가장 좋은 해결방법입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
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