[re] 전세 자동연장되고 11개월 후 전세금을 올려달라면...?
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처음 임대차계약을 한 것이 언제였는지요? 계약을 한 지 2년이 되지 않았고, 2년이 되기 6개월~1개월 전이라면 임대인은 ‘계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다.’는 뜻의 통지를 한 것으로 볼 수 있으므로 이 부분에 대하여는 확실히 하셔야 할 것 같습니다.
주택의 경우, 기간을 정하지 않은 계약일지라도 임대차기간은 2년으로 볼 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 임대인(집주인)이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 해지통고를 하지 않았다면, 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있으며, 임차인(세입자)이 계약이 만료되기 1개월 전까지 해지의 통고를 하지 않는 경우에도 다시 임대차한 것으로 볼 수 있을 것입니다(주택임대차보호법 제 6조). 따라서 계약에 대해 아무런 말없이 그 기간이 지났다면, 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있을 것이며, 다시 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있게 되었다 할 것입니다.
한편, 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세․공과금 기타 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 될 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으며(민법 제312조의2 / 주택임대차보호법 제7조), 알아보신 것처럼 전세금을 올리는 것은 전세권 설정계약이 있은 날(임대차계약) 또는 약정한 전세금(약정한 차임 등)을 올린 날로부터 1년 이내에는 하지 못한다고 규정되어있습니다(민법 제312조의 2단서의 시행에 관한 규정 제3조 / 주택임대차 보호법 시행령 제2조 제2항). 또한 전세금(차임 등)의 증액 청구는 전세금(차임 등)의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 되어있습니다(민법 제312조의 2단서의 시행에 관한 규정 제2조 / 주택임대차 보호법 시행령 제2조 제1항).
이 조항과 관련하여 “주택임대차보호법 제7조에서 ‘약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.’고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482판결).” 라는 대법원 판례가 있습니다. 즉 당사자 일방이 전세금 혹은 보증금 등에 대하여 증액을 할 때에는 대통령령이 정하는 비율(즉, 5%)을 초과할 수 없겠지만, 당사자 간의 합의로 정하는 것이라면 그 5%를 초과할 수 있다는 뜻으로 해석될 수 있겠습니다.
전세금(혹은 보증금)을 조금 올리더라도 계속해서 그 집에서 살고 싶다는 의사가 있다면, 집주인에게 1000만원은 곤란하다는 의사를 표현하고 그 금액을 조금 낮추는 것으로 합의함이 좋을 것으로 보입니다.
묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우에 임대인은 2년 이내에 특별한 사정이 없는 한 계약의 해지를 통지할 수 없으나, 임차인의 경우에는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 해지는 임대인이 계약해지에 대해 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2).
이사비와 복비가 문제되는 경우는 기본적으로 기간이 만료되기 전에 이사를 가게 된다는 등의 손해가 발생하였을 때이며, 이는 손해배상조로 주고받는 것이라 할 수 있습니다. 계약이 만료되어 해지된 것과 같은 상황에서는 상호간에 손해가 발생할 여지가 없다고 할 것이므로 특별한 손해가 발생하지 않은 이상 이사비와 복비를 집주인에게 내 달라고 하는 것은 곤란할 것으로 보입니다.
지면으로는 자세한 상황을 알 수 없어 상담에 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
처음 임대차계약을 한 것이 언제였는지요? 계약을 한 지 2년이 되지 않았고, 2년이 되기 6개월~1개월 전이라면 임대인은 ‘계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다.’는 뜻의 통지를 한 것으로 볼 수 있으므로 이 부분에 대하여는 확실히 하셔야 할 것 같습니다.
주택의 경우, 기간을 정하지 않은 계약일지라도 임대차기간은 2년으로 볼 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 임대인(집주인)이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 해지통고를 하지 않았다면, 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있으며, 임차인(세입자)이 계약이 만료되기 1개월 전까지 해지의 통고를 하지 않는 경우에도 다시 임대차한 것으로 볼 수 있을 것입니다(주택임대차보호법 제 6조). 따라서 계약에 대해 아무런 말없이 그 기간이 지났다면, 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있을 것이며, 다시 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있게 되었다 할 것입니다.
한편, 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세․공과금 기타 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 될 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으며(민법 제312조의2 / 주택임대차보호법 제7조), 알아보신 것처럼 전세금을 올리는 것은 전세권 설정계약이 있은 날(임대차계약) 또는 약정한 전세금(약정한 차임 등)을 올린 날로부터 1년 이내에는 하지 못한다고 규정되어있습니다(민법 제312조의 2단서의 시행에 관한 규정 제3조 / 주택임대차 보호법 시행령 제2조 제2항). 또한 전세금(차임 등)의 증액 청구는 전세금(차임 등)의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 되어있습니다(민법 제312조의 2단서의 시행에 관한 규정 제2조 / 주택임대차 보호법 시행령 제2조 제1항).
이 조항과 관련하여 “주택임대차보호법 제7조에서 ‘약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.’고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482판결).” 라는 대법원 판례가 있습니다. 즉 당사자 일방이 전세금 혹은 보증금 등에 대하여 증액을 할 때에는 대통령령이 정하는 비율(즉, 5%)을 초과할 수 없겠지만, 당사자 간의 합의로 정하는 것이라면 그 5%를 초과할 수 있다는 뜻으로 해석될 수 있겠습니다.
전세금(혹은 보증금)을 조금 올리더라도 계속해서 그 집에서 살고 싶다는 의사가 있다면, 집주인에게 1000만원은 곤란하다는 의사를 표현하고 그 금액을 조금 낮추는 것으로 합의함이 좋을 것으로 보입니다.
묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우에 임대인은 2년 이내에 특별한 사정이 없는 한 계약의 해지를 통지할 수 없으나, 임차인의 경우에는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 해지는 임대인이 계약해지에 대해 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2).
이사비와 복비가 문제되는 경우는 기본적으로 기간이 만료되기 전에 이사를 가게 된다는 등의 손해가 발생하였을 때이며, 이는 손해배상조로 주고받는 것이라 할 수 있습니다. 계약이 만료되어 해지된 것과 같은 상황에서는 상호간에 손해가 발생할 여지가 없다고 할 것이므로 특별한 손해가 발생하지 않은 이상 이사비와 복비를 집주인에게 내 달라고 하는 것은 곤란할 것으로 보입니다.
지면으로는 자세한 상황을 알 수 없어 상담에 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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