[re] 전세권 설정을 한 집에서 다른 곳으로 이사할 경우 전세금 반환은?
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귀하께서는 현재 계약기간이 만료되어 이사를 나가려고 하는 것인지요. 그럼에도 불구하고 집주인이 전세금 반환을 미루고 감정적으로 나오고 있는 것인지, 아니면 귀하와 집주인과의 사이에 다른 문제가 개입되어 있는 것인지 불분명하기에 답변 드리기 조심스러운 면이 있습니다. 그러나 일단은 질문하신 사안에만 초점을 맞추어 말씀드리겠습니다.
1. 내용증명이란, 어떤 내용의 것을 언제 누가 누구에게 발송하였는가 하는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도입니다.(우편법시행규칙 46조) 즉 내용증명으로 어떤 법적인 효력이 발생하는 것은 아니나, 자신이 자신의 권리행사를 게을리 하지 않았다는 것을 입증할 수 있는 증거가 되는 것입니다.
귀하께서 등본에 등록되어 있는 3명에게 모두 내용증명을 보냈으나, 한 통이 반송되었다면, 다른 자제분들을 통해 반송된 분의 정확한 주소를 알아내어 다시 내용증명을 보내보시기 바랍니다.
2. 현재 귀하가 살고 계신 주택에 설정되어 있는 전세권이 등기가 되어 있는 물권적 전세권인지요. 현행 민법 제317조(전세권의 소멸과 동시이행)에서는 “전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 전세권이 소멸한 때, 목적물을 인도하고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 건네주면서 동시에 전세금을 반환 받을 수 있는 것입니다.
집주인이 전세권을 해지해야 전세금을 반환해 주겠다고 하는 것은, 바로 위 규정에 근거한 것입니다. 그러니 귀하가 집주인과 서로 만날 수 있는 날짜를 협의하여 정하시고 그 날에 대면하여 동시이행을 하셔야 할 것입니다.
그러나 만일 서로 약속한 날짜에 집주인이 나오지 않거나, 끝까지 전세금을 반환해주지 않은 경우에는 민법 제318조에 의해 경매를 청구하실 수 있습니다.
제318조 (전세권자의 경매청구권) “전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.”
만일 목적물(거주 주택)의 등기부를 확인해 본 결과, 귀하보다 선순위 권리자들이 있어 경매를 통해 전세금이 확보가 되지 않을 상황이라면, 집주인의 다른 재산을 압류하여 전세금을 확보하실 수 있습니다.
3. 집주인(임대인)은 귀하가 이사갈 다른 집을 계약한 사실, 전세금을 받아 잔금을 치르려고 한다는 사실을 알고 있는지요.
제390조(채무불이행과 손해배상) “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.”
제393조 (손해배상의 범위) “①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”
민법 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙) “① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.”
특별한 사정으로 인한 손해배상에 관하여 “매도인이 매수인으로부터 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과 제3자로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 그 계약금을 몰수당함으로써 손해를 입었다고 하더라도 이는 특별한 사정으로 인한 손해이므로 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에만 그 손해를 배상할 책임이 있다. (대법원 1991.10.11. 선고 91다25369 판결)”라고 판시하고 있습니다.
임대인이 제 날짜에 전세금을 반환하여 주지 못하는 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 법정이율(연5%)에 의하게 됩니다. 예를 들어 귀하가 전세금을 반환받지 못해 대출을 받았다면, 그것의 법정이율에 해당하는 부분에 대해서만큼은 배상청구 하실 수 있습니다. 이 경우에도 법정이율을 넘는 부분은 특별손해로서 집주인이 알았거나 알 수 있었을 경우에만 청구 가능합니다. 특별손해는 임대인이 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 책임이 있는 것이고 임대인이 알았거나 알 수 있었다는 것은 귀하께서 입증하셔야 합니다.
그러나 전세금을 반환받지 못해 새로 계약한 집에 이사 가지 못했다면, 급월세나 호텔을 전전할 것이 아니라, 현재 거주하고 있는 주택에 그대로 살면서 반환청구를 할 수 있는 것이므로, 그 비용은 청구하실 수 없을 것입니다.
새로 이사 갈 집과의 계약이 취소된 경우 계약금을 임대인에게 청구할 수 있는가에 대하여는 위의 규정과 판례를 해석하여 볼 때 계약금도 특별손해에 해당될 수 있습니다.
집주인과 대화를 통해 합의점을 찾으시는 것이 가장 빠른 해결책이 될 수 있습니다. 집주인과의 사이에서 원만한 합의점을 찾으시기 바랍니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
귀하께서는 현재 계약기간이 만료되어 이사를 나가려고 하는 것인지요. 그럼에도 불구하고 집주인이 전세금 반환을 미루고 감정적으로 나오고 있는 것인지, 아니면 귀하와 집주인과의 사이에 다른 문제가 개입되어 있는 것인지 불분명하기에 답변 드리기 조심스러운 면이 있습니다. 그러나 일단은 질문하신 사안에만 초점을 맞추어 말씀드리겠습니다.
1. 내용증명이란, 어떤 내용의 것을 언제 누가 누구에게 발송하였는가 하는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도입니다.(우편법시행규칙 46조) 즉 내용증명으로 어떤 법적인 효력이 발생하는 것은 아니나, 자신이 자신의 권리행사를 게을리 하지 않았다는 것을 입증할 수 있는 증거가 되는 것입니다.
귀하께서 등본에 등록되어 있는 3명에게 모두 내용증명을 보냈으나, 한 통이 반송되었다면, 다른 자제분들을 통해 반송된 분의 정확한 주소를 알아내어 다시 내용증명을 보내보시기 바랍니다.
2. 현재 귀하가 살고 계신 주택에 설정되어 있는 전세권이 등기가 되어 있는 물권적 전세권인지요. 현행 민법 제317조(전세권의 소멸과 동시이행)에서는 “전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 전세권이 소멸한 때, 목적물을 인도하고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 건네주면서 동시에 전세금을 반환 받을 수 있는 것입니다.
집주인이 전세권을 해지해야 전세금을 반환해 주겠다고 하는 것은, 바로 위 규정에 근거한 것입니다. 그러니 귀하가 집주인과 서로 만날 수 있는 날짜를 협의하여 정하시고 그 날에 대면하여 동시이행을 하셔야 할 것입니다.
그러나 만일 서로 약속한 날짜에 집주인이 나오지 않거나, 끝까지 전세금을 반환해주지 않은 경우에는 민법 제318조에 의해 경매를 청구하실 수 있습니다.
제318조 (전세권자의 경매청구권) “전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.”
만일 목적물(거주 주택)의 등기부를 확인해 본 결과, 귀하보다 선순위 권리자들이 있어 경매를 통해 전세금이 확보가 되지 않을 상황이라면, 집주인의 다른 재산을 압류하여 전세금을 확보하실 수 있습니다.
3. 집주인(임대인)은 귀하가 이사갈 다른 집을 계약한 사실, 전세금을 받아 잔금을 치르려고 한다는 사실을 알고 있는지요.
제390조(채무불이행과 손해배상) “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.”
제393조 (손해배상의 범위) “①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”
민법 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙) “① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.”
특별한 사정으로 인한 손해배상에 관하여 “매도인이 매수인으로부터 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과 제3자로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 그 계약금을 몰수당함으로써 손해를 입었다고 하더라도 이는 특별한 사정으로 인한 손해이므로 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에만 그 손해를 배상할 책임이 있다. (대법원 1991.10.11. 선고 91다25369 판결)”라고 판시하고 있습니다.
임대인이 제 날짜에 전세금을 반환하여 주지 못하는 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 법정이율(연5%)에 의하게 됩니다. 예를 들어 귀하가 전세금을 반환받지 못해 대출을 받았다면, 그것의 법정이율에 해당하는 부분에 대해서만큼은 배상청구 하실 수 있습니다. 이 경우에도 법정이율을 넘는 부분은 특별손해로서 집주인이 알았거나 알 수 있었을 경우에만 청구 가능합니다. 특별손해는 임대인이 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 책임이 있는 것이고 임대인이 알았거나 알 수 있었다는 것은 귀하께서 입증하셔야 합니다.
그러나 전세금을 반환받지 못해 새로 계약한 집에 이사 가지 못했다면, 급월세나 호텔을 전전할 것이 아니라, 현재 거주하고 있는 주택에 그대로 살면서 반환청구를 할 수 있는 것이므로, 그 비용은 청구하실 수 없을 것입니다.
새로 이사 갈 집과의 계약이 취소된 경우 계약금을 임대인에게 청구할 수 있는가에 대하여는 위의 규정과 판례를 해석하여 볼 때 계약금도 특별손해에 해당될 수 있습니다.
집주인과 대화를 통해 합의점을 찾으시는 것이 가장 빠른 해결책이 될 수 있습니다. 집주인과의 사이에서 원만한 합의점을 찾으시기 바랍니다.
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