[re] 전세입자입니다 경매시 대항력을 갖는지 알고 싶습니다.
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답변드립니다.
귀하께서 임대차계약을 하실 때 소유자(현 명의자)와 대리인(전 명의자)이 자리에 함께 있었던 것이 아니고 공인중개사가 대신 계약을 체결한 것인지요. 귀하께서 소유자와 연락하여 대리인에게 대리권한을 주었는지의 여부를 확인하고 대리인에게 소유자의 위임장과 인감증명서가 첨부된 서류를 받으셨는지요. 보증금은 누구에게 주셨는지요.
귀하께서 소유자(현 명의자)에게 대리인(전 명의자)의 대리권한을 주었는지의 여부를 확인하지 아니하고 계약을 체결한 경우 소유자가 대리인의 임대차계약체결행위를 인정할 수 없다고 하게 되면 귀하에게 과실이 있으므로 그 계약의 효력을 소유자에게는 주장하기 어려울 수 있습니다. 다만 소유자가 그러한 사실을 알고도 추인하게 되면(인정하게 되면) 그 계약은 유효한 것입니다. 귀하께서 보증금을 소유자(현 명의자)에게 계좌이체를 하신 경우라면 다행이나 만약 대리권한의 여부 등을 확인하지 않고 대리인 등에게 입금하신 경우에는 소유자에게 보증금 반환을 청구할 권한이 없게 될 수 있습니다. 이러한 점은 양지하셔야 할 것입니다.
임대차에서 대항력과 우선변제권은 유효한 계약을 전제로 인정되는 것입니다. 유효한 계약인지의 여부는 계약의 체결과정, 당사자의 의사 등을 모두 고려하여 판단하는 것입니다. 소유자의 의사를 확인할 수 없어 계약의 유효성을 현 상태만으로는 논할 수 없음을 이해해 주시기 바랍니다. 설사 현재에는 소유자가 아무런 이의를 제기하지 않는다 하더라도 경매가 이루어져서 귀하께서 배당을 신청하게 되는 경우 다른 채권자들이 이러한 계약체결사실을 알게 되면 배당이의신청을 할 수도 있습니다. 배당이의신청이 받아질지 여부는 법원의 판단에 맡길 수 밖에 없습니다. 따라서 무엇보다 소유자(현 명의자)의 의사를 확인하셔야 할 것으로 보입니다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 (손해배상책임의 보장)
① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
③ 중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
공인중개사가 임대차계약을 하는 과정에서 공인중개사의 고의 또는 과실로 귀하에게 손해를 입힌 것이 인정된다면 귀하는 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사가 소유자가 아닌 대리인과의 통화만으로 계약이 가능하다고 한 것, 계약서상에 소유자의 도장 등은 찍지 아니하고 대리인의 도장만 찍은 것 등의 행위를 한 것이 인정되고 그로 인해 귀하께서 손해를 입었다는 것을 입증할 수 있다면 공인중개사에게 손해배상을 청구하실 수 있을 것입니다.
다만, 임대차계약을 할 때 귀하께서 소유자에게 대리인에게 대리권한을 주었는지의 여부 등을 확인하지 않은 과실도 인정되므로 이는 손해배상액을 선정할 때 고려될 것입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
귀하께서 임대차계약을 하실 때 소유자(현 명의자)와 대리인(전 명의자)이 자리에 함께 있었던 것이 아니고 공인중개사가 대신 계약을 체결한 것인지요. 귀하께서 소유자와 연락하여 대리인에게 대리권한을 주었는지의 여부를 확인하고 대리인에게 소유자의 위임장과 인감증명서가 첨부된 서류를 받으셨는지요. 보증금은 누구에게 주셨는지요.
귀하께서 소유자(현 명의자)에게 대리인(전 명의자)의 대리권한을 주었는지의 여부를 확인하지 아니하고 계약을 체결한 경우 소유자가 대리인의 임대차계약체결행위를 인정할 수 없다고 하게 되면 귀하에게 과실이 있으므로 그 계약의 효력을 소유자에게는 주장하기 어려울 수 있습니다. 다만 소유자가 그러한 사실을 알고도 추인하게 되면(인정하게 되면) 그 계약은 유효한 것입니다. 귀하께서 보증금을 소유자(현 명의자)에게 계좌이체를 하신 경우라면 다행이나 만약 대리권한의 여부 등을 확인하지 않고 대리인 등에게 입금하신 경우에는 소유자에게 보증금 반환을 청구할 권한이 없게 될 수 있습니다. 이러한 점은 양지하셔야 할 것입니다.
임대차에서 대항력과 우선변제권은 유효한 계약을 전제로 인정되는 것입니다. 유효한 계약인지의 여부는 계약의 체결과정, 당사자의 의사 등을 모두 고려하여 판단하는 것입니다. 소유자의 의사를 확인할 수 없어 계약의 유효성을 현 상태만으로는 논할 수 없음을 이해해 주시기 바랍니다. 설사 현재에는 소유자가 아무런 이의를 제기하지 않는다 하더라도 경매가 이루어져서 귀하께서 배당을 신청하게 되는 경우 다른 채권자들이 이러한 계약체결사실을 알게 되면 배당이의신청을 할 수도 있습니다. 배당이의신청이 받아질지 여부는 법원의 판단에 맡길 수 밖에 없습니다. 따라서 무엇보다 소유자(현 명의자)의 의사를 확인하셔야 할 것으로 보입니다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 (손해배상책임의 보장)
① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
③ 중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
공인중개사가 임대차계약을 하는 과정에서 공인중개사의 고의 또는 과실로 귀하에게 손해를 입힌 것이 인정된다면 귀하는 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사가 소유자가 아닌 대리인과의 통화만으로 계약이 가능하다고 한 것, 계약서상에 소유자의 도장 등은 찍지 아니하고 대리인의 도장만 찍은 것 등의 행위를 한 것이 인정되고 그로 인해 귀하께서 손해를 입었다는 것을 입증할 수 있다면 공인중개사에게 손해배상을 청구하실 수 있을 것입니다.
다만, 임대차계약을 할 때 귀하께서 소유자에게 대리인에게 대리권한을 주었는지의 여부 등을 확인하지 않은 과실도 인정되므로 이는 손해배상액을 선정할 때 고려될 것입니다.
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