[re] 전세계약해지에 관하여
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집이 낙후 되어 우풍이 심한 것인지요. 보일러 이상이나 집 자체에 문제가 있어 보일러를 작동시켜도 실내 온도가 올라가지 않는 것인지요.
1. 민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다.
또한 임대차계약도 유상계약이므로 매도인의 담보책임 규정이 준용되는데
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임) 제1항 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항 “매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”는 규정에 따라 임차인의 과실 없이 임차물의 하자를 알지 못한 경우에 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
판례는 임대인의 수선의무에 대해 “임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다라고 하였습니다(대법원 2008.3.27. 선고 2007다91336,91343 판결).
2. 위의 규정과 판례를 해석해보면, 임대인은 수선의무가 있으므로 비, 눈으로 인한 누수에 대해서는 수선을 해주셔야 합니다. 또한 집의 우풍에 대해서는 집의 낙후로 인한 것이라면 계약 당시부터 임차인이 알 수 있었을 수도 있습니다. 그러나 집의 우풍 원인의 파악이 중요할 것이며 수선을 하더라도 사용수익하기 어려울 정도라면 임대인에게 해지를 요구할 수 있을 것으로 보입니다. 임차인의 지속적인 요구가 있음에도 불구하고 임대인의 수선의무불이행으로 인하여 임차인이 사용・수익을 하지 못하시는 경우에는 계약해지를 할 수 있습니다.
또한 임대인의 수선의무와는 별개로 임대차계약에 매도인의 담보책임 규정이 준용되므로 임차인이 임차물의 하자로 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를 하실 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 그러나 임차인께서 그 사실을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 계약해제나 손해배상을 청구하실 권한이 없습니다.
3. 위 사안만으로는 정확하게 파악하기 어려우나, 임차목적물을 인도받기 이전부터 이미 임차목적물에 하자가 있었거나 아니면 임대 목적물을 통상의 용법에 따라서 사용했음에도 목적물 자체에 이미 하자가 있어서 수선의 필요성이 발생했다는 등의 사정(예 : 누수나 심한 우풍 등에 대해서 임대인은 알고 있었으나 고지를 안한 경우이거나, 임차인이 임차물을 꼼꼼하게 둘러보았음에도 발견할 수 없는 사정이 있었을 경우)이 있었다면 임대인은 당연히 수선의무를 지게 되는 것입니다.
4. 따라서 임대인께 수선해주실 것을 요구하시고, 임대인의 수선의무불이행으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해지를 하실 수도 있습니다. 임대인과 연락을 하셔서 보증금을 반환해 줄 것인지 수선을 해 줄 것인지에 대한 확답을 들으시고 서면으로 작성하시기 바랍니다. 해당기일까지 임대인이 아무런 조치를 하지 않으면 내용증명우편을 보내보시고 임대인과 협의하시어 원만히 해결하시기 바랍니다.
더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대를 불러 조정을 해 드릴 수 있습니다. 지방에 거주하시면 그곳에서 상담 받을 수 있는 무료 상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지검방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
집이 낙후 되어 우풍이 심한 것인지요. 보일러 이상이나 집 자체에 문제가 있어 보일러를 작동시켜도 실내 온도가 올라가지 않는 것인지요.
1. 민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다.
또한 임대차계약도 유상계약이므로 매도인의 담보책임 규정이 준용되는데
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임) 제1항 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항 “매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”는 규정에 따라 임차인의 과실 없이 임차물의 하자를 알지 못한 경우에 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
판례는 임대인의 수선의무에 대해 “임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다라고 하였습니다(대법원 2008.3.27. 선고 2007다91336,91343 판결).
2. 위의 규정과 판례를 해석해보면, 임대인은 수선의무가 있으므로 비, 눈으로 인한 누수에 대해서는 수선을 해주셔야 합니다. 또한 집의 우풍에 대해서는 집의 낙후로 인한 것이라면 계약 당시부터 임차인이 알 수 있었을 수도 있습니다. 그러나 집의 우풍 원인의 파악이 중요할 것이며 수선을 하더라도 사용수익하기 어려울 정도라면 임대인에게 해지를 요구할 수 있을 것으로 보입니다. 임차인의 지속적인 요구가 있음에도 불구하고 임대인의 수선의무불이행으로 인하여 임차인이 사용・수익을 하지 못하시는 경우에는 계약해지를 할 수 있습니다.
또한 임대인의 수선의무와는 별개로 임대차계약에 매도인의 담보책임 규정이 준용되므로 임차인이 임차물의 하자로 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제를 하실 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 그러나 임차인께서 그 사실을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 계약해제나 손해배상을 청구하실 권한이 없습니다.
3. 위 사안만으로는 정확하게 파악하기 어려우나, 임차목적물을 인도받기 이전부터 이미 임차목적물에 하자가 있었거나 아니면 임대 목적물을 통상의 용법에 따라서 사용했음에도 목적물 자체에 이미 하자가 있어서 수선의 필요성이 발생했다는 등의 사정(예 : 누수나 심한 우풍 등에 대해서 임대인은 알고 있었으나 고지를 안한 경우이거나, 임차인이 임차물을 꼼꼼하게 둘러보았음에도 발견할 수 없는 사정이 있었을 경우)이 있었다면 임대인은 당연히 수선의무를 지게 되는 것입니다.
4. 따라서 임대인께 수선해주실 것을 요구하시고, 임대인의 수선의무불이행으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해지를 하실 수도 있습니다. 임대인과 연락을 하셔서 보증금을 반환해 줄 것인지 수선을 해 줄 것인지에 대한 확답을 들으시고 서면으로 작성하시기 바랍니다. 해당기일까지 임대인이 아무런 조치를 하지 않으면 내용증명우편을 보내보시고 임대인과 협의하시어 원만히 해결하시기 바랍니다.
더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대를 불러 조정을 해 드릴 수 있습니다. 지방에 거주하시면 그곳에서 상담 받을 수 있는 무료 상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지검방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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