[re] 세입자 입니다..계약만기 이전 관련하여 질문드립니다..황당한경우라..
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답변드립니다.
민법 제565조(해약금) 제1항은 “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 이 규정을 해석하여 보면 계약의 양 당사자는 계약금을 지불하였다 하더라도 이행의 착수(보통 중도금의 지급을 이행의 착수라고 봅니다)가 있을 때까지는 임대인은 그 배액을 상환하고, 새로운 임차인은 계약금을 포기하면 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 즉 계약서를 작성하였고 계약금의 교부가 있더라도 계약의 당사자는 계약을 해제할 수 있는 권리가 있는 것입니다.
사안의 경우 집주인이 새로운 임차인과 계약서를 작성하였는지의 여부도 확인이 되지 않은 상태이고 집주인이 가계약금만 받은 상태라면 얼마든지 계약을 해제할 수 있습니다.
민법 제551조 (해지, 해제와 손해배상)
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
임대차계약기간만료전 임차인의 일방적인 사유로 계약을 해지하여야 할 경우 임차인은 임대인의 손해를 배상해주어야 합니다. 이 때에도 임대인이 계약해지에 합의를 해 주지 않으면 임대차계약을 해지할 수 없게 됩니다. 귀하의 경우 임대인이 부동산에 집을 내놓으라고 한 것으로 보아 일단 임대인이 계약해지에는 합의를 한 것으로 보입니다.
민법 제393조(손해배상의 범위)는 “① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다.
또한 민법 제397조(금전채무불이행에 대한 특칙)는 “① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다. ② 전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다.”고 규정하고 있습니다.
귀하가 새로운 전셋집에 계약금을 지불하였다가 계약해제를 하게 되어 계약금을 돌려받지 못하게 되는 경우, 이러한 계약금은 특별손해라고 볼 수 있습니다. 위 규정을 해석하여 보면 이러한 특별손해는 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상을 요구할 수 있습니다. 이 때 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 것은 귀하께서 입증하셔야 합니다.
임대인과 임대차계약해지의 합의가 이루어진 경우, 임대인이 보증금 반환을 해주지 않아 귀하께서 어쩔 수 없이 대출을 받아야 하는 경우 그에 대한 이자는 손해배상으로 임대인에게 부담할 것을 요청할 수는 있을 것으로 보입니다. 다만 민법의 규정에 의하게 되면 그 이율은 법정이율(연5%)로 한정되게 됩니다. 이를 넘는 부분의 이자는 위에서 언급한 특별손해로 볼 수 있습니다. 이 역시 임대인이 알았거나 알 수 있었다는 것을 귀하가 입증할 수 있다면 임대인에게 청구하실 수는 있을 것입니다.
임대인께서 10월에 그 집에 들어와서 사실 것이라면 어차피 새로운 임차인이 없다 하더라도 귀하에게 보증금을 반환해 주어야 할 것입니다. 그러므로 임대인에게 잘 말씀하여 보증금을 빨리 반환받는 것이 귀하에게 유리할 것으로 보입니다. 귀하께서 보증금을 반환받게 되면 임대인도 대출이자부분을 부담하지 않아도 될 것이니 이에 대해 서로 대화를 통해 원만한 합의점을 찾으시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
민법 제565조(해약금) 제1항은 “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 이 규정을 해석하여 보면 계약의 양 당사자는 계약금을 지불하였다 하더라도 이행의 착수(보통 중도금의 지급을 이행의 착수라고 봅니다)가 있을 때까지는 임대인은 그 배액을 상환하고, 새로운 임차인은 계약금을 포기하면 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 즉 계약서를 작성하였고 계약금의 교부가 있더라도 계약의 당사자는 계약을 해제할 수 있는 권리가 있는 것입니다.
사안의 경우 집주인이 새로운 임차인과 계약서를 작성하였는지의 여부도 확인이 되지 않은 상태이고 집주인이 가계약금만 받은 상태라면 얼마든지 계약을 해제할 수 있습니다.
민법 제551조 (해지, 해제와 손해배상)
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
임대차계약기간만료전 임차인의 일방적인 사유로 계약을 해지하여야 할 경우 임차인은 임대인의 손해를 배상해주어야 합니다. 이 때에도 임대인이 계약해지에 합의를 해 주지 않으면 임대차계약을 해지할 수 없게 됩니다. 귀하의 경우 임대인이 부동산에 집을 내놓으라고 한 것으로 보아 일단 임대인이 계약해지에는 합의를 한 것으로 보입니다.
민법 제393조(손해배상의 범위)는 “① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다.
또한 민법 제397조(금전채무불이행에 대한 특칙)는 “① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다. ② 전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다.”고 규정하고 있습니다.
귀하가 새로운 전셋집에 계약금을 지불하였다가 계약해제를 하게 되어 계약금을 돌려받지 못하게 되는 경우, 이러한 계약금은 특별손해라고 볼 수 있습니다. 위 규정을 해석하여 보면 이러한 특별손해는 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상을 요구할 수 있습니다. 이 때 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 것은 귀하께서 입증하셔야 합니다.
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임대인께서 10월에 그 집에 들어와서 사실 것이라면 어차피 새로운 임차인이 없다 하더라도 귀하에게 보증금을 반환해 주어야 할 것입니다. 그러므로 임대인에게 잘 말씀하여 보증금을 빨리 반환받는 것이 귀하에게 유리할 것으로 보입니다. 귀하께서 보증금을 반환받게 되면 임대인도 대출이자부분을 부담하지 않아도 될 것이니 이에 대해 서로 대화를 통해 원만한 합의점을 찾으시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
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