[re] 월세 계약파기건
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1. 민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 임차물을 사용수익하게 함에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있음에도 그러한 의무를 이행치 않아 임차인(상담자)이 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익하지 못하는 경우에는 임대인에게 채무불이행의 책임이 있게 됩니다.
민법 제390조(채무불이행과 손해배상)는 “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있으므로 임대인의 채무불이행이 있을 때에는 임차인(상담자)은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
판례는 “임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다(대법원 2002. 12. 6. 2002다42278)”라고 하고 있습니다.
따라서 임대인측에서 수선을 해주지 않거나 수선을 한다 하더라도 계속적으로 곰팡이 등이 발생하여 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익함에 있어 어려움이 발생하는 경우에는 임대인의 채무불이행을 이유로 계약해지를 할 수 있고, 그에 따른 손해배상을 청구할 수는 있으나 임차인(상담자)도 원상회복의무는 부담하실 수 있습니다.
반면 판례는 “일반적으로 임대차계약에 있어서 임대인의 채무불이행으로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달할 수 없게 되어 손해가 발생한 경우, 이로 인하여 임차인이 받은 정신적 고통은 그 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 임차인이 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 임대인이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 1994.12.13. 93다59779)”고 하고 있으므로 정신적 손해에 따른 위자료는 임대인이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 청구할 수 있고, 임대인이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 것은 임차인(상담자)께서 증명하셔야 합니다.
2. 임대차계약을 해지함에 있어 임대인이 순순히 받아들이고 보증금을 반환하여 준다면 아무런 문제가 없겠지만, 임대인이 그러지 아니한다면 결국은 법적 절차에 들어가시는 수밖에는 없을 것으로 보입니다. 그러나 법적 절차의 경우 상당한 시간과 비용이 소요되기 때문에 우선적으로 임대인과 대화를 통하여 합의를 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 여러차례 임대인과 접촉하여 해결방안을 찾으시고 그럼에도 불구하고 임대인께서 어떠한 조치도 취하지 않으신다면 내용증명을 보내시기 바랍니다. 내용증명에는 특별한 형식이 있는 것은 아니고 상담자가 요구하시는 바를 육하원칙에 맞추어 작성하시면 됩니다. 다만, 내용을 작성할 때 감정적인 언어를 사용하시기 보다 임대인측에서 받아들이기 쉽게 완화된 표현을 사용하시면 좋을 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 민법 제623조(임대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 임차물을 사용수익하게 함에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있음에도 그러한 의무를 이행치 않아 임차인(상담자)이 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익하지 못하는 경우에는 임대인에게 채무불이행의 책임이 있게 됩니다.
민법 제390조(채무불이행과 손해배상)는 “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있으므로 임대인의 채무불이행이 있을 때에는 임차인(상담자)은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
판례는 “임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다(대법원 2002. 12. 6. 2002다42278)”라고 하고 있습니다.
따라서 임대인측에서 수선을 해주지 않거나 수선을 한다 하더라도 계속적으로 곰팡이 등이 발생하여 임차물을 그 목적대로 사용 ․ 수익함에 있어 어려움이 발생하는 경우에는 임대인의 채무불이행을 이유로 계약해지를 할 수 있고, 그에 따른 손해배상을 청구할 수는 있으나 임차인(상담자)도 원상회복의무는 부담하실 수 있습니다.
반면 판례는 “일반적으로 임대차계약에 있어서 임대인의 채무불이행으로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달할 수 없게 되어 손해가 발생한 경우, 이로 인하여 임차인이 받은 정신적 고통은 그 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 임차인이 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 임대인이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 1994.12.13. 93다59779)”고 하고 있으므로 정신적 손해에 따른 위자료는 임대인이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 청구할 수 있고, 임대인이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 것은 임차인(상담자)께서 증명하셔야 합니다.
2. 임대차계약을 해지함에 있어 임대인이 순순히 받아들이고 보증금을 반환하여 준다면 아무런 문제가 없겠지만, 임대인이 그러지 아니한다면 결국은 법적 절차에 들어가시는 수밖에는 없을 것으로 보입니다. 그러나 법적 절차의 경우 상당한 시간과 비용이 소요되기 때문에 우선적으로 임대인과 대화를 통하여 합의를 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 여러차례 임대인과 접촉하여 해결방안을 찾으시고 그럼에도 불구하고 임대인께서 어떠한 조치도 취하지 않으신다면 내용증명을 보내시기 바랍니다. 내용증명에는 특별한 형식이 있는 것은 아니고 상담자가 요구하시는 바를 육하원칙에 맞추어 작성하시면 됩니다. 다만, 내용을 작성할 때 감정적인 언어를 사용하시기 보다 임대인측에서 받아들이기 쉽게 완화된 표현을 사용하시면 좋을 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
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상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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