[re] 인터넷 설치를 위하여 창틀에 구멍을 뚫은 부분에 대하여 건물주가 원복 요구를 하는 경우에 대하여 문의 드립니다.
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답변드립니다.
1. 원상회복의무
민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) ”차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.”는 임대차의 경우에도 준용되므로 임대차 종료시에 임차인은 임대인에게 임차물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여야 합니다.
대법원 판례는 아니지만 지방법원 판례에 의하면 “임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.”고 하고 있습니다.
위의 규정과 판례를 해석하여 보면 임차인은 계약만료시에 원상회복의 의무가 있습니다. 그러나 통상의 손해의 범위에 있는 것이라면 그 비용은 임대인측이 부담하여야 합니다.
2. 임대인의 창틀 교체 요구 및 보증금에서의 삭감에 대하여
(1) 사례에서 임대인의 창틀 교체 요구와 불이행시 보증금에서 삭감을 한다는 것이 타당한 것인가에 대한 문제가 발생하는데 민법 제2조(신의성실)는 “① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. ② 권리는 남용하지 못한다.”고 하고 있습니다. 이 규정은 권리가 있는 자라 하더라도 그 권리의 행사는 남용되어서는 아니되고, 상대방의 행위가 수인의 한도내의 것이라면 이를 수인해야 한다는 것입니다.
(2) 보증금에서의 삭감
민법 제493조(상계의 방법, 효과)는 “① 상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다. ② 상계의 의사표시는 각채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.”고 하고 있습니다.
또한 판례는 “일반적으로 당사자 사이에 상계적상이 있는 채권이 병존하고 있는 경우에는 이를 상계할 수 있는 것이 원칙이고, 이러한 상계의 대상이 되는 채권은 상대방과 사이에서 직접 발생한 채권에 한하는 것이 아니라, 제3자로부터 양수 등을 원인으로 하여 취득한 채권도 포함한다 할 것인바, 이러한 상계권자의 지위가 법률상 보호를 받는 것은, 원래 상계제도가 서로 대립하는 채권, 채무를 간이한 방법에 의하여 결제함으로써 양자의 채권채무관계를 원활하고 공평하게 처리함을 목적으로 하고 있고, 상계권을 행사하려고 하는 자에 대하여는 수동채권의 존재가 사실상 자동채권에 대한 담보로서의 기능을 하는 것이어서 그 담보적 기능에 대한 당사자의 합리적 기대가 법적으로 보호받을 만한 가치가 있음에 근거하는 것이므로 당사자가 상계의 대상이 되는 채권이나 채무를 취득하게 된 목적과 경위, 상계권을 행사함에 이른 구체적·개별적 사정에 비추어, 그것이 위와 같은 상계 제도의 목적이나 기능을 일탈하고, 법적으로 보호받을 만한 가치가 없는 경우에는, 그 상계권의 행사는 신의칙에 반하거나 상계에 관한 권리를 남용하는 것으로서 허용되지 않는다고 함이 상당하고, 상계권 행사를 제한하는 위와 같은 근거에 비추어 볼 때 일반적인 권리 남용의 경우에 요구되는 주관적 요건을 필요로 하는 것은 아니다(대판 2003. 4. 11. 2002다59481)”라고 하고 있습니다.
임대인의 보증금 삭감은 일종의 상계권의 행사라 볼 수 있는데, 위의 규정과 판례를 해석하여 보면, 상계권의 행사도 신의칙에 반하거나 권리를 남용하는 것으로 볼 경우에는 허용되지 않는다고 할 수 있습니다.
3. 상담자께서는 임대인의 동의없이 창틀에 구멍을 뚫으셨기 때문에, 임대인측에서 그러한 요구를 하신 것으로 보입니다. 임대인께 인터넷 설치를 위하여는 필수불가결하게 창틀에 구멍을 뚫을 수 밖에 없다는 것을 설명하시고, 대화를 통해 해결하시기 바랍니다.
상담자께서 인터넷설치를 위해 창틀에 구멍을 뚫으신 것에 대하여는 임대차계약 만료시에 원상회복을 하셔야 합니다. 여기에서 원상회복의 범위가 문제가 되는데 임대인측에서 요구하는 안, 밖 모두의 창틀 교체는 권리남용에 해당할 수 있습니다. 따라서 임대인측과 창틀 교체의 방법 이외의 원상회복방법에 대하여 논의하시기 바랍니다.
또한 이러한 창틀 교체를 이행하지 않을 때 보증금에서 삭감하시겠다는 것도 신의칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 여지가 있습니다. 임대차계약 만료시에 임대인께서 보증금 전액을 반환하지 않으시면 상담자께서는 보증금 전액에 대하여 반환청구를 하실 수 있습니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 원상회복의무
민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) ”차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.”는 임대차의 경우에도 준용되므로 임대차 종료시에 임차인은 임대인에게 임차물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여야 합니다.
대법원 판례는 아니지만 지방법원 판례에 의하면 “임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.”고 하고 있습니다.
위의 규정과 판례를 해석하여 보면 임차인은 계약만료시에 원상회복의 의무가 있습니다. 그러나 통상의 손해의 범위에 있는 것이라면 그 비용은 임대인측이 부담하여야 합니다.
2. 임대인의 창틀 교체 요구 및 보증금에서의 삭감에 대하여
(1) 사례에서 임대인의 창틀 교체 요구와 불이행시 보증금에서 삭감을 한다는 것이 타당한 것인가에 대한 문제가 발생하는데 민법 제2조(신의성실)는 “① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. ② 권리는 남용하지 못한다.”고 하고 있습니다. 이 규정은 권리가 있는 자라 하더라도 그 권리의 행사는 남용되어서는 아니되고, 상대방의 행위가 수인의 한도내의 것이라면 이를 수인해야 한다는 것입니다.
(2) 보증금에서의 삭감
민법 제493조(상계의 방법, 효과)는 “① 상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다. ② 상계의 의사표시는 각채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.”고 하고 있습니다.
또한 판례는 “일반적으로 당사자 사이에 상계적상이 있는 채권이 병존하고 있는 경우에는 이를 상계할 수 있는 것이 원칙이고, 이러한 상계의 대상이 되는 채권은 상대방과 사이에서 직접 발생한 채권에 한하는 것이 아니라, 제3자로부터 양수 등을 원인으로 하여 취득한 채권도 포함한다 할 것인바, 이러한 상계권자의 지위가 법률상 보호를 받는 것은, 원래 상계제도가 서로 대립하는 채권, 채무를 간이한 방법에 의하여 결제함으로써 양자의 채권채무관계를 원활하고 공평하게 처리함을 목적으로 하고 있고, 상계권을 행사하려고 하는 자에 대하여는 수동채권의 존재가 사실상 자동채권에 대한 담보로서의 기능을 하는 것이어서 그 담보적 기능에 대한 당사자의 합리적 기대가 법적으로 보호받을 만한 가치가 있음에 근거하는 것이므로 당사자가 상계의 대상이 되는 채권이나 채무를 취득하게 된 목적과 경위, 상계권을 행사함에 이른 구체적·개별적 사정에 비추어, 그것이 위와 같은 상계 제도의 목적이나 기능을 일탈하고, 법적으로 보호받을 만한 가치가 없는 경우에는, 그 상계권의 행사는 신의칙에 반하거나 상계에 관한 권리를 남용하는 것으로서 허용되지 않는다고 함이 상당하고, 상계권 행사를 제한하는 위와 같은 근거에 비추어 볼 때 일반적인 권리 남용의 경우에 요구되는 주관적 요건을 필요로 하는 것은 아니다(대판 2003. 4. 11. 2002다59481)”라고 하고 있습니다.
임대인의 보증금 삭감은 일종의 상계권의 행사라 볼 수 있는데, 위의 규정과 판례를 해석하여 보면, 상계권의 행사도 신의칙에 반하거나 권리를 남용하는 것으로 볼 경우에는 허용되지 않는다고 할 수 있습니다.
3. 상담자께서는 임대인의 동의없이 창틀에 구멍을 뚫으셨기 때문에, 임대인측에서 그러한 요구를 하신 것으로 보입니다. 임대인께 인터넷 설치를 위하여는 필수불가결하게 창틀에 구멍을 뚫을 수 밖에 없다는 것을 설명하시고, 대화를 통해 해결하시기 바랍니다.
상담자께서 인터넷설치를 위해 창틀에 구멍을 뚫으신 것에 대하여는 임대차계약 만료시에 원상회복을 하셔야 합니다. 여기에서 원상회복의 범위가 문제가 되는데 임대인측에서 요구하는 안, 밖 모두의 창틀 교체는 권리남용에 해당할 수 있습니다. 따라서 임대인측과 창틀 교체의 방법 이외의 원상회복방법에 대하여 논의하시기 바랍니다.
또한 이러한 창틀 교체를 이행하지 않을 때 보증금에서 삭감하시겠다는 것도 신의칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 여지가 있습니다. 임대차계약 만료시에 임대인께서 보증금 전액을 반환하지 않으시면 상담자께서는 보증금 전액에 대하여 반환청구를 하실 수 있습니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
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