[re] 전세집이 경매로 넘어가요... 도와주세요.. ㅜㅜ
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답변드립니다.
우선 법원집행관실에서 온 서류는 경매가 진행중이니 배당신청을 하라는 것 같습니다.
1. 낙찰금액에 대하여
낙찰금액을 저희가 정하여 드릴 수는 없습니다. 상담자가 본인의 사정을 고려하여 결정하셔야 할 것으로 보입니다.
2. 경매절차
경매절차는 다음과 같습니다.
(1) 매각의 준비
법원은 집행관에게 매각한 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
(2) 매각방법 등의 지정․ 공고․ 통지
매각방법으로는, ① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 가지 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고합니다.
(3) 매각의 실시
기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.
(4) 매각결정절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.
(5) 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
(6) 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.
(7) 배당절차
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.
3. 기타 질문 사항에 대하여
(1) 경매 진행비 : 따로 지불해야 할 경매 진행비라는 것은 없습니다. 경매를 신청하는 사람은 경매신청비용을 지불해야 하나, 상담자께서 경매를 신청하신 것이 아니라면 따로 진행비라는 것은 지불되지 않습니다.
(2) 경매시 준비사항
우선 경매물건(임차물)에 대한 등기를 열람하시여 권리관계를 명확히 아셔야 합니다. 그러나 본 사례의 경우 근저당권과 상담자의 임차권만 있는 경우이므로 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 보입니다. 그 후의 진행사항은 위에 나열한 경매절차에 의하면 됩니다.
(3) 세입자가 빨리 경락받는 방법
현재 세입자라고 하여 빠르게 경매절차가 진행되게 하는 방법이 있는 것은 아닙니다. 따라서 빠르게 경매절차가 진행되려면 유찰되지 아니하고 매각기일(경락기일)에 경락이 이루어지면 한번의 절차로 끝낼 수 있습니다. 상담자께서 최저입찰가격을 기준으로 하여 최고가매수신고인일 경우에는 한번의 매각기일로 경매절차가 끝날 수 있습니다. 그러나 유찰이 될 때마다 최저경매가에서 20%줄어들기 때문에 실제 경매가가 계속해서 낮아져서 낮은 경락가에 입찰을 할 수도 있습니다.
참고로, 은행의 근저당권의 채권최고액에는 이자 등도 포함되어 있는 경우가 많으니, 이 점을 확인하여 보시고 좀 더 알아본 후 경매절차에 참여하시기를 권유드립니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 좀 더 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
우선 법원집행관실에서 온 서류는 경매가 진행중이니 배당신청을 하라는 것 같습니다.
1. 낙찰금액에 대하여
낙찰금액을 저희가 정하여 드릴 수는 없습니다. 상담자가 본인의 사정을 고려하여 결정하셔야 할 것으로 보입니다.
2. 경매절차
경매절차는 다음과 같습니다.
(1) 매각의 준비
법원은 집행관에게 매각한 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
(2) 매각방법 등의 지정․ 공고․ 통지
매각방법으로는, ① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 가지 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고합니다.
(3) 매각의 실시
기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.
(4) 매각결정절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.
(5) 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
(6) 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.
(7) 배당절차
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.
3. 기타 질문 사항에 대하여
(1) 경매 진행비 : 따로 지불해야 할 경매 진행비라는 것은 없습니다. 경매를 신청하는 사람은 경매신청비용을 지불해야 하나, 상담자께서 경매를 신청하신 것이 아니라면 따로 진행비라는 것은 지불되지 않습니다.
(2) 경매시 준비사항
우선 경매물건(임차물)에 대한 등기를 열람하시여 권리관계를 명확히 아셔야 합니다. 그러나 본 사례의 경우 근저당권과 상담자의 임차권만 있는 경우이므로 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 보입니다. 그 후의 진행사항은 위에 나열한 경매절차에 의하면 됩니다.
(3) 세입자가 빨리 경락받는 방법
현재 세입자라고 하여 빠르게 경매절차가 진행되게 하는 방법이 있는 것은 아닙니다. 따라서 빠르게 경매절차가 진행되려면 유찰되지 아니하고 매각기일(경락기일)에 경락이 이루어지면 한번의 절차로 끝낼 수 있습니다. 상담자께서 최저입찰가격을 기준으로 하여 최고가매수신고인일 경우에는 한번의 매각기일로 경매절차가 끝날 수 있습니다. 그러나 유찰이 될 때마다 최저경매가에서 20%줄어들기 때문에 실제 경매가가 계속해서 낮아져서 낮은 경락가에 입찰을 할 수도 있습니다.
참고로, 은행의 근저당권의 채권최고액에는 이자 등도 포함되어 있는 경우가 많으니, 이 점을 확인하여 보시고 좀 더 알아본 후 경매절차에 참여하시기를 권유드립니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 좀 더 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
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