[re] 미등기 전세아파트 계약시 주의사항 질문입니다.
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답변 드립니다.
1.「주택임대차보호법」은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다.
2. 미등기건물에도「주택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관하여 판례는 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
3. 주택임대차보호법 제3조1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’ 라고 규정하고 있습니다.
4. 따라서 미등기 건물이라도 주거용으로 임차하여 대항요건을 갖춘 이상 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있으므로 임대차계약서에 확정일자를 받아두면, 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러므로 미등기 주택을 임차하려는 자는 임대차계약을 체결하기 전에 임대하려는 사람이 건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자로서 실제 소유자이거나, 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 계약을 체결하여야 합니다. 다만, 계속 사용승인을 받지 못한 미등기 상태로 있을 경우에는 행정상 철거대상이 되어 임차권을 보호받지 못하는 불이익을 당할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조 제2항, 87.3.24. 대법 86다카164)
5. 임대인의 가족 등 대리인과 계약할 때는 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아 둬야 합니다. 또 임대인에게 연락해 위임 여부를 확인할 필요도 있습니다.
앞서 말씀드린바와 같이 미등기건물도 주택임대차보호법의 적용대상이므로 우선 계약과 동시에 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으시기 바랍니다. 전입신고일보다 입주일이 늦다면 입주일에 대항력이 생깁니다. 제3자에 대한 대항력은 전입신고와 거주 두가지가 충족되어야 발생합니다.
임차인 스스로 시공업체, 분양회사나 조합, 금융기관 등을 통해 실소유자, 아파트분양대금 잔금 완납여부, 대출 등을 확인할 필요가 있을 것입니다.
개별적으로 알아보시기 힘이 든다면 부동산 중개인에게 이러한 사실을 확인하여 줄 것을 요청할 수 있습니다. 부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
따라서 중개인이 책임보험을 들고 있는지를 확인하고, 추후에 위에 확인해야할 내용을 제대로 하지 않아서 예컨대 허위로 밝혀진 경우 등 계약성립 후에 이로 인하여 발생하는 손해를 중개인이 책임지겠다는 내용으로 특약을 하시기 바랍니다. 중개인이 특약사항에 쉽게 동의하지 않는다면, 확인해줄 것을 요구하는 내용과 이에 동의하는 내용을 녹음하여서 보관하시기 바랍니다. 녹취는 자기 자신과 타인의 대화를 녹음하는 것은 불법이 아니지만, 다른 사람들간의 대화를 녹음하는 것은 불법으로 형사상의 처벌을 받을 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.
계약을 하실 때에 계약조건을 하나하나 꼼꼼히 따져서 필요한 사항은 계약서에 특약사항으로 기재하시기 바랍니다. 예컨대 융자 없다는 것을 확인하는 문구, 등기가 언제까지 될 수 있다는 문구와 등기가 안 나면 중개업자에게 책임을 묻겠다고 하는 문구, 문제가 생길 시 계약 내용을 대리인도 연대하여 책임진다는 내용 등입니다.
집주인이 지나치다고 생각하여 불평을 말할 수 있겠지만 미등기건물의 경우 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으므로 임차인들이 확인할 사항이 많은 점을 염두하고 원만하게 대화를 통해 해결하시기 바랍니다.
지면 상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 나오셔서 상담하시는 것이 좋겠습니다. 지방이시면 지방에서 상담할 수 있는 곳을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1.「주택임대차보호법」은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다.
2. 미등기건물에도「주택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관하여 판례는 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
3. 주택임대차보호법 제3조1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’ 라고 규정하고 있습니다.
4. 따라서 미등기 건물이라도 주거용으로 임차하여 대항요건을 갖춘 이상 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있으므로 임대차계약서에 확정일자를 받아두면, 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러므로 미등기 주택을 임차하려는 자는 임대차계약을 체결하기 전에 임대하려는 사람이 건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자로서 실제 소유자이거나, 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 계약을 체결하여야 합니다. 다만, 계속 사용승인을 받지 못한 미등기 상태로 있을 경우에는 행정상 철거대상이 되어 임차권을 보호받지 못하는 불이익을 당할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조 제2항, 87.3.24. 대법 86다카164)
5. 임대인의 가족 등 대리인과 계약할 때는 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아 둬야 합니다. 또 임대인에게 연락해 위임 여부를 확인할 필요도 있습니다.
앞서 말씀드린바와 같이 미등기건물도 주택임대차보호법의 적용대상이므로 우선 계약과 동시에 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으시기 바랍니다. 전입신고일보다 입주일이 늦다면 입주일에 대항력이 생깁니다. 제3자에 대한 대항력은 전입신고와 거주 두가지가 충족되어야 발생합니다.
임차인 스스로 시공업체, 분양회사나 조합, 금융기관 등을 통해 실소유자, 아파트분양대금 잔금 완납여부, 대출 등을 확인할 필요가 있을 것입니다.
개별적으로 알아보시기 힘이 든다면 부동산 중개인에게 이러한 사실을 확인하여 줄 것을 요청할 수 있습니다. 부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
따라서 중개인이 책임보험을 들고 있는지를 확인하고, 추후에 위에 확인해야할 내용을 제대로 하지 않아서 예컨대 허위로 밝혀진 경우 등 계약성립 후에 이로 인하여 발생하는 손해를 중개인이 책임지겠다는 내용으로 특약을 하시기 바랍니다. 중개인이 특약사항에 쉽게 동의하지 않는다면, 확인해줄 것을 요구하는 내용과 이에 동의하는 내용을 녹음하여서 보관하시기 바랍니다. 녹취는 자기 자신과 타인의 대화를 녹음하는 것은 불법이 아니지만, 다른 사람들간의 대화를 녹음하는 것은 불법으로 형사상의 처벌을 받을 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.
계약을 하실 때에 계약조건을 하나하나 꼼꼼히 따져서 필요한 사항은 계약서에 특약사항으로 기재하시기 바랍니다. 예컨대 융자 없다는 것을 확인하는 문구, 등기가 언제까지 될 수 있다는 문구와 등기가 안 나면 중개업자에게 책임을 묻겠다고 하는 문구, 문제가 생길 시 계약 내용을 대리인도 연대하여 책임진다는 내용 등입니다.
집주인이 지나치다고 생각하여 불평을 말할 수 있겠지만 미등기건물의 경우 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으므로 임차인들이 확인할 사항이 많은 점을 염두하고 원만하게 대화를 통해 해결하시기 바랍니다.
지면 상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 나오셔서 상담하시는 것이 좋겠습니다. 지방이시면 지방에서 상담할 수 있는 곳을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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