[re] 계약위반
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답변드립니다.
1. 민법 제565조(해약금) 제1항은 “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.“고 규정하고 있습니다.
또한 판례도 “민법 제565조의 규정에 의하면 매매의 당사자 일방이 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는바, 당사자 사이에 위와 같은 계약금의 포기나 배액상환에 의한 계약해제를 제한하는 특약이 있는지 등 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그러한 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다(대법원 2008.7.10. 선고 2005다41153 판결)”라고 하고 있습니다.
위 규정과 판례를 해석하면 매도인과 매수인 중 어느 일방의 이행의 착수 전에는 매수인은 그 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하면 매매계약을 해제할 수 있습니다.
2. 이행의 착수란 무엇인가를 판시한 판례를 소개해드립니다.
“민법 제565조 제1항에서 말하는 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결)”
이 판례를 해석하면 매도인과 매수인간의 이행의 착수여부는 중도금 지급 여부를 기준으로 판단하고 있습니다. 따라서 매수인이 이미 중도금을 지급한 상태라면 매도인이든 매수인이든 민법 565조에 의한 매매계약의 해제는 할 수 없는 것입니다.
말씀하신 언니분께서는 아직 중도금을 지급하지 않으셨기 때문에 이행의 착수전이라고 할 수 있습니다. 또한 매도인인 원장님도 어떠한 이행의 착수를 하지 않고 있는 상태이기 때문에 원장님의 계약 해제가 불가능하거나 위법적인 것이 아닙니다. 물론 원장님이 현 상태에서 계약해제를 하고자 하시려면 이미 지급받은 계약금의 두 배를 매수인이신 언니분께 지급하셔야 합니다.
3. 물론 매매계약서를 저희가 직접 확인하지 못하여 매매계약서에 매매계약의 해제에 관한 다른 조항이 있는지를 알지 못하는 상태에서 답변해드리는 것임을 이해해주시기 바랍니다.
현재 원장님께 매매계약의 이행을 강제할 수 있는 방법은 없습니다. 다만 언니분께서 꼭 계약의 이행을 원하시는 경우라면 원장님과 다시한번 대화를 통해 계약의 이행을 요청하시는 방법을 선택하셔야 할 것으로 보입니다. 어린이집 인수를 원하시던 원장님이 마음을 바꾸신 요인을 찾아서 설득하시는 편이 나을 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 좀 더 자세한 상담을 원하시면 내원하시기를 권유드립니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 민법 제565조(해약금) 제1항은 “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.“고 규정하고 있습니다.
또한 판례도 “민법 제565조의 규정에 의하면 매매의 당사자 일방이 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는바, 당사자 사이에 위와 같은 계약금의 포기나 배액상환에 의한 계약해제를 제한하는 특약이 있는지 등 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그러한 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다(대법원 2008.7.10. 선고 2005다41153 판결)”라고 하고 있습니다.
위 규정과 판례를 해석하면 매도인과 매수인 중 어느 일방의 이행의 착수 전에는 매수인은 그 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하면 매매계약을 해제할 수 있습니다.
2. 이행의 착수란 무엇인가를 판시한 판례를 소개해드립니다.
“민법 제565조 제1항에서 말하는 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결)”
이 판례를 해석하면 매도인과 매수인간의 이행의 착수여부는 중도금 지급 여부를 기준으로 판단하고 있습니다. 따라서 매수인이 이미 중도금을 지급한 상태라면 매도인이든 매수인이든 민법 565조에 의한 매매계약의 해제는 할 수 없는 것입니다.
말씀하신 언니분께서는 아직 중도금을 지급하지 않으셨기 때문에 이행의 착수전이라고 할 수 있습니다. 또한 매도인인 원장님도 어떠한 이행의 착수를 하지 않고 있는 상태이기 때문에 원장님의 계약 해제가 불가능하거나 위법적인 것이 아닙니다. 물론 원장님이 현 상태에서 계약해제를 하고자 하시려면 이미 지급받은 계약금의 두 배를 매수인이신 언니분께 지급하셔야 합니다.
3. 물론 매매계약서를 저희가 직접 확인하지 못하여 매매계약서에 매매계약의 해제에 관한 다른 조항이 있는지를 알지 못하는 상태에서 답변해드리는 것임을 이해해주시기 바랍니다.
현재 원장님께 매매계약의 이행을 강제할 수 있는 방법은 없습니다. 다만 언니분께서 꼭 계약의 이행을 원하시는 경우라면 원장님과 다시한번 대화를 통해 계약의 이행을 요청하시는 방법을 선택하셔야 할 것으로 보입니다. 어린이집 인수를 원하시던 원장님이 마음을 바꾸신 요인을 찾아서 설득하시는 편이 나을 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 좀 더 자세한 상담을 원하시면 내원하시기를 권유드립니다.
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