[re] 부동산 점유이전가처분
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1. 임대차 계약은 ‘갑’과 하였고 ‘을’이라는 매제라는 사람이 주민등록을 이전하여 살고 있다고 하셨는데 상담자께서는 전대차와 관련하여 동의를 하셨나요? 전대차란 임차인이 임대인(전대인)이 되어서 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 유상 또는 무상으로 사용, 수익시키는 계약을 말합니다. 민법 제629조는 적법한 전대차가 되기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다.(민법 제630조)
2. 상담자께서 전대차와 관련하여 동의를 하지 아니하셨다면 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지 할 수 있습니다.
만약 전대차와 관련하여 동의를 하셨다면 민법 제640조는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있으므로 상담자께서는 민법 제630조 및 제640조에 의해 임대차 계약을 해지 할 수 있습니다. 임대차 계약이 해지되면 주민등록을 이전하여 살고 있는 ‘을’은 권원없는 불법 점유자가 되어 상담자께서는 ‘을’ 을 상대로 명도소송을 제기하실 수 있습니다.
3. 건물명도 청구의 소를 제기하는 중 임차인이 불법적인 전대차를 해 버리면 임차인을 상대로 하는 건물명도청구소송은 무용지물이 되고 새로운 점유자를 상대로 다시 건물명도청구의 소를 제기해야만 합니다. 이런 점을 사전에 방지하기 위해 건물명도청구의 소를 제기 하기 전에 또는 소를 제기한 후 가처분하는 것이 점유이전금지가처분입니다.
4. 부동산점유이전금지가처분의 집행은 집행관이 목적물 소재지에 가서 채권자(임대인)과 채무자(임차인)의 참여하에 가처분 취지의 공시서를 적당한 곳에 부착하고 채무자(임차인)에게 가처분의 취지를 알려주는 방법에 의해 이루어지게 됩니다.
5. 우선은 임대차 계약 당사자인 갑에게 임대차 해지 통보를 하고, 을에게도 밀린 월세 및 퇴거를 요구하는 내용증명을 우편으로 보내시기 바랍니다. 전대차관계를 동의한 경우(구두로만) 임차인에게 전차계약서를 받아 전차계약 당사자가 점유자라면 그를 상대로 점유이전금지가처분을 하면 됩니다.
전대차 계약서가 없다면 실제로 점유하는 자 전부에게 통지를 해야 하는 문제가 생기지만 미성년자녀를 둔 부부라면 부부 모두를 상대로 가처분 신청하는 것이 좋을 듯합니다.
가처분과 신청과 관련된 자세한 사항은 관할법원에 문의하시기 바랍니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 자세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다
1. 임대차 계약은 ‘갑’과 하였고 ‘을’이라는 매제라는 사람이 주민등록을 이전하여 살고 있다고 하셨는데 상담자께서는 전대차와 관련하여 동의를 하셨나요? 전대차란 임차인이 임대인(전대인)이 되어서 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 유상 또는 무상으로 사용, 수익시키는 계약을 말합니다. 민법 제629조는 적법한 전대차가 되기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다.(민법 제630조)
2. 상담자께서 전대차와 관련하여 동의를 하지 아니하셨다면 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지 할 수 있습니다.
만약 전대차와 관련하여 동의를 하셨다면 민법 제640조는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있으므로 상담자께서는 민법 제630조 및 제640조에 의해 임대차 계약을 해지 할 수 있습니다. 임대차 계약이 해지되면 주민등록을 이전하여 살고 있는 ‘을’은 권원없는 불법 점유자가 되어 상담자께서는 ‘을’ 을 상대로 명도소송을 제기하실 수 있습니다.
3. 건물명도 청구의 소를 제기하는 중 임차인이 불법적인 전대차를 해 버리면 임차인을 상대로 하는 건물명도청구소송은 무용지물이 되고 새로운 점유자를 상대로 다시 건물명도청구의 소를 제기해야만 합니다. 이런 점을 사전에 방지하기 위해 건물명도청구의 소를 제기 하기 전에 또는 소를 제기한 후 가처분하는 것이 점유이전금지가처분입니다.
4. 부동산점유이전금지가처분의 집행은 집행관이 목적물 소재지에 가서 채권자(임대인)과 채무자(임차인)의 참여하에 가처분 취지의 공시서를 적당한 곳에 부착하고 채무자(임차인)에게 가처분의 취지를 알려주는 방법에 의해 이루어지게 됩니다.
5. 우선은 임대차 계약 당사자인 갑에게 임대차 해지 통보를 하고, 을에게도 밀린 월세 및 퇴거를 요구하는 내용증명을 우편으로 보내시기 바랍니다. 전대차관계를 동의한 경우(구두로만) 임차인에게 전차계약서를 받아 전차계약 당사자가 점유자라면 그를 상대로 점유이전금지가처분을 하면 됩니다.
전대차 계약서가 없다면 실제로 점유하는 자 전부에게 통지를 해야 하는 문제가 생기지만 미성년자녀를 둔 부부라면 부부 모두를 상대로 가처분 신청하는 것이 좋을 듯합니다.
가처분과 신청과 관련된 자세한 사항은 관할법원에 문의하시기 바랍니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 자세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다
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