[re] 묵시적갱신에 대해
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1. 주택임대차보호법 6조는 ‘임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다’고 규정하고 있습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 간주됩니다.
즉 주택임대차보호법은 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임대차의 최단기간 2년을 보장하고, 나아가 임대차 만기 1월 전에 임대인이 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 명시적인 갱신 계약이 없이도 계약이 자동으로 갱신되도록 하고 있으며 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 합니다.
2. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 임대인에 대하여 해지통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생하여 이때부터 임차인은 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만, 임차인의 이와 같은 권리는 임차인의 의무를 다했을 경우에 누릴 수 있는 권리이므로 월세 등의 차임을 2회 이상 연체하는 등 임차인으로서의 의무를 위반한때에는 임차인의 권리를 행사할 수 없습니다.(주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 92.1.17. 대법 91다25017)
3. 귀하께서 계약기간 만료 1개월전에 집주인에게 2년 연장으로 더 살겠다고 구두상으로 통지한 사실이 있는 바, 이는 전임대차와 동일한 조건으로 살겠다는 의사표시로 단지 묵시적 갱신을 위한 확인으로 볼 수 있을 것입니다. 또한 그러한 귀하의 의사표시에 대해 집주인이 전임대차에 대한 조건 변경이나 갱신 거절의 의사 표시가 없었고 귀하께서 동일한 조건으로 계속하여 임차하여 살고 있었으므로 묵시적 갱신을 주장해 볼 여지가 있을 것으로 보입니다.
그러나 임대인과 서로 감정이 악화되면 보증금 반환 등 여러 가지 문제에 있어서 좋지 않으니, 새로운 임차인을 구하는 일에도 노력을 하시면서 복비에 대해 서로 한걸음씩 양보하여 어느 정도의 분담을 한 후 원만하게 협의하시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원 전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 주택임대차보호법 6조는 ‘임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다’고 규정하고 있습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 간주됩니다.
즉 주택임대차보호법은 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임대차의 최단기간 2년을 보장하고, 나아가 임대차 만기 1월 전에 임대인이 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 명시적인 갱신 계약이 없이도 계약이 자동으로 갱신되도록 하고 있으며 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 합니다.
2. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 임대인에 대하여 해지통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생하여 이때부터 임차인은 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만, 임차인의 이와 같은 권리는 임차인의 의무를 다했을 경우에 누릴 수 있는 권리이므로 월세 등의 차임을 2회 이상 연체하는 등 임차인으로서의 의무를 위반한때에는 임차인의 권리를 행사할 수 없습니다.(주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 92.1.17. 대법 91다25017)
3. 귀하께서 계약기간 만료 1개월전에 집주인에게 2년 연장으로 더 살겠다고 구두상으로 통지한 사실이 있는 바, 이는 전임대차와 동일한 조건으로 살겠다는 의사표시로 단지 묵시적 갱신을 위한 확인으로 볼 수 있을 것입니다. 또한 그러한 귀하의 의사표시에 대해 집주인이 전임대차에 대한 조건 변경이나 갱신 거절의 의사 표시가 없었고 귀하께서 동일한 조건으로 계속하여 임차하여 살고 있었으므로 묵시적 갱신을 주장해 볼 여지가 있을 것으로 보입니다.
그러나 임대인과 서로 감정이 악화되면 보증금 반환 등 여러 가지 문제에 있어서 좋지 않으니, 새로운 임차인을 구하는 일에도 노력을 하시면서 복비에 대해 서로 한걸음씩 양보하여 어느 정도의 분담을 한 후 원만하게 협의하시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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