[re] 임차권등기에 관해서...
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먼저, 10년째 임차주택에서 거주를 하고 계시다고 하셨는데, 임차주택에 가압류 등이 언제 이루어진 것인지요. 주택임대차 보호법과 그 시행령의 개정 등으로 인해 우선변제권, 임차권 등기명령등과 관련하여서는 2002년부터 시행되었습니다. 따라서 개정법이 시행되기 이전에 이미 임차주택에 저당권 등이 설정되어 있었다고 하게 되면, 우선 변제 등을 적용받기 어렵습니다.
올려주신 내용으로는 그 파악이 어려워, 2002년 이전에 가압류, 저당권 등이 없는 것을 전제로 하여 답변을 드림을 양지하시기 바라며, 자세한 내용은 아래에 말씀드린 서류 등을 지참하여 저희 부산지부에 내원하시어 상담 받으실 것을 권유 드립니다.
1. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 대항력은 인도와 주민등록을 마치면 보호의 받을 수 있습니다. 관련판례로, 「주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.(대판 2004다26133)」는 판례가 있습니다.
2. 전입신고(주민등록)을 하셨는지요. 그렇다면 등기부등본 상 1층만 표기되어 있지만, 그 등기만 하지 않았을 뿐 건축물대장상에는 2,3층이 표기가 되어 있는 것인지요. 미등기 주택을 임차하려는 자는 임대차계약을 체결하기 전에 임대하려는 사람이 건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자로서 실제 소유자이거나, 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 건축물대장을 확인해보시기 바랍니다.
3. 주택을 인도하고 주민등록을 마친 경우에만 주택임대차 보호법이 적용되며, 그렇지 않은 경우 주택임대차보호법의 적용 여지가 없습니다. 대항력을 갖추었는지 여부를 적어주시지 않았지만, 임차권등기명령을 말씀하신 것으로 미루어 대항력(인도, 주민등록)을 갖추셨다는 전제하에 답변을 드리겠습니다. 또한 임대차계약서에 확정일자를 받아두셨는지요. 대항력을 갖추고 임대차계약서 상의 확정일자까지 갖추었다면 임차주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
4. 주택을 인도하고 주민등록을 마치었다면 주택보호법상의 보호를 받을 수 있으며 따라서 임차권등기명령도 할 수 있습니다. 임차권등기명령이란 임차인이 임대차기간 만료 후 임차보증금을 반환 받지 못했을 경우 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있게끔 만든 제도로, 이때 임차인은 이사 여부와 상관없이 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이와 같은 임차권등기명령은 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지될 뿐만 아니라, 임차권등기명령만으로도 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
5. 최우선변제금이란 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말하는데, 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제3, 4조에 의해 광역시의 경우 보증금이 3500만원이하인 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 1400만원까지(단, 주택가액의 2분의 1범위 내에서) 변제받을 수 있습니다. 소액임차인이 여러명이면 그 소액임차인의 비율대로 변제받습니다. 그 후에 남은 금액은 순서대로 변제받게 됩니다.
6. 임차권등기에 관한 업무처리지침에 의하면 미등기 주택에 대하여 임차권등기명령에 의한 촉탁등기가 있는 경우 등기관은 부동산등기법 제134조에 의해 직권으로 소유권보존등기를 한 후에 주택 임차권 등기를 하여야 한다고 하고 있으므로, 미등기주택의 임차인이 임차권등기명령을 하면서, 소유자에게 소유권등기의 촉탁을 하게 되면, 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 후에 임차권 등기를 하게 됩니다.
7. 주택임대차 보호법상의 대항력, 즉 인도와 주민등록을 마치지 않았다면 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못하므로 임차권등기명령도 가압류도 어려울 수 있습니다. 기타 제반사항들에 대해 자세하게 올려주지 않아 답변을 드리는 데에 한계가 있습니다. 임대차계약서와 임차주택의 건축물 대장, 그리고 등기부등본을 지참하시어 저희 상담원 부산지부에 내원하시어 자세하게 상담 받으실 것을 권유 드립니다.
대한가정법률복지상담원의 부산지부는 부산광역시 사상구 괘법동 580-16에 위치하고 있으며, 전화번호는 051)323-1361입니다. 전화로 자세한 위치 안내를 받으셔서 직접 내원하시어 상담 받으시기 바랍니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
먼저, 10년째 임차주택에서 거주를 하고 계시다고 하셨는데, 임차주택에 가압류 등이 언제 이루어진 것인지요. 주택임대차 보호법과 그 시행령의 개정 등으로 인해 우선변제권, 임차권 등기명령등과 관련하여서는 2002년부터 시행되었습니다. 따라서 개정법이 시행되기 이전에 이미 임차주택에 저당권 등이 설정되어 있었다고 하게 되면, 우선 변제 등을 적용받기 어렵습니다.
올려주신 내용으로는 그 파악이 어려워, 2002년 이전에 가압류, 저당권 등이 없는 것을 전제로 하여 답변을 드림을 양지하시기 바라며, 자세한 내용은 아래에 말씀드린 서류 등을 지참하여 저희 부산지부에 내원하시어 상담 받으실 것을 권유 드립니다.
1. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 대항력은 인도와 주민등록을 마치면 보호의 받을 수 있습니다. 관련판례로, 「주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.(대판 2004다26133)」는 판례가 있습니다.
2. 전입신고(주민등록)을 하셨는지요. 그렇다면 등기부등본 상 1층만 표기되어 있지만, 그 등기만 하지 않았을 뿐 건축물대장상에는 2,3층이 표기가 되어 있는 것인지요. 미등기 주택을 임차하려는 자는 임대차계약을 체결하기 전에 임대하려는 사람이 건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자로서 실제 소유자이거나, 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 건축물대장을 확인해보시기 바랍니다.
3. 주택을 인도하고 주민등록을 마친 경우에만 주택임대차 보호법이 적용되며, 그렇지 않은 경우 주택임대차보호법의 적용 여지가 없습니다. 대항력을 갖추었는지 여부를 적어주시지 않았지만, 임차권등기명령을 말씀하신 것으로 미루어 대항력(인도, 주민등록)을 갖추셨다는 전제하에 답변을 드리겠습니다. 또한 임대차계약서에 확정일자를 받아두셨는지요. 대항력을 갖추고 임대차계약서 상의 확정일자까지 갖추었다면 임차주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
4. 주택을 인도하고 주민등록을 마치었다면 주택보호법상의 보호를 받을 수 있으며 따라서 임차권등기명령도 할 수 있습니다. 임차권등기명령이란 임차인이 임대차기간 만료 후 임차보증금을 반환 받지 못했을 경우 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있게끔 만든 제도로, 이때 임차인은 이사 여부와 상관없이 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이와 같은 임차권등기명령은 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지될 뿐만 아니라, 임차권등기명령만으로도 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
5. 최우선변제금이란 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말하는데, 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제3, 4조에 의해 광역시의 경우 보증금이 3500만원이하인 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 1400만원까지(단, 주택가액의 2분의 1범위 내에서) 변제받을 수 있습니다. 소액임차인이 여러명이면 그 소액임차인의 비율대로 변제받습니다. 그 후에 남은 금액은 순서대로 변제받게 됩니다.
6. 임차권등기에 관한 업무처리지침에 의하면 미등기 주택에 대하여 임차권등기명령에 의한 촉탁등기가 있는 경우 등기관은 부동산등기법 제134조에 의해 직권으로 소유권보존등기를 한 후에 주택 임차권 등기를 하여야 한다고 하고 있으므로, 미등기주택의 임차인이 임차권등기명령을 하면서, 소유자에게 소유권등기의 촉탁을 하게 되면, 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 후에 임차권 등기를 하게 됩니다.
7. 주택임대차 보호법상의 대항력, 즉 인도와 주민등록을 마치지 않았다면 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못하므로 임차권등기명령도 가압류도 어려울 수 있습니다. 기타 제반사항들에 대해 자세하게 올려주지 않아 답변을 드리는 데에 한계가 있습니다. 임대차계약서와 임차주택의 건축물 대장, 그리고 등기부등본을 지참하시어 저희 상담원 부산지부에 내원하시어 자세하게 상담 받으실 것을 권유 드립니다.
대한가정법률복지상담원의 부산지부는 부산광역시 사상구 괘법동 580-16에 위치하고 있으며, 전화번호는 051)323-1361입니다. 전화로 자세한 위치 안내를 받으셔서 직접 내원하시어 상담 받으시기 바랍니다.
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