[re] 계약위반에 대해 물어보겠습니다.
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답변드립니다.
1. 계약을 하기 전에 임차할 주택을 살펴보지 않으셨는지요. 전체적으로 물이 새고 있다면, 지금의 어떠한 현상 때문이 아니라, 귀하께서 이사하기 전부터 그러한 현상이 있었을 터인데, 확인을 하지 않으셨는지요.
2. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.(민법 제623조) 따라서 물이 새어 임차한 주택을 사용하기가 힘든 상황이라면 그 수리를 청구할 수 있습니다.
3. 관련판례를 보면, "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다."라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결). 따라서 천장 누수와 관련하여서는 임대인에게 그 수리를 청구할 수 있습니다.
4. 임대인이 수리에 응하지 않는다면, 임차인은 임차주택을 사용, 수익하지 못하므로 계약을 해지할 수 있으며, 임대인의 책임으로 인해 계약을 해지하는 것이므로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 계약을 할 때에 누수를 알고 있었음에도 그 부분에 대해 전혀 고지를 하지 않으셨는지요. 또한 중개업자 역시 이 사실을 알면서도 귀하에게 고지하지 않았는지요. 그렇다면, 중개업자에게도 손해배상 청구가 가능합니다. 하지만, 위에서 말씀드린 바와 같이 누수가 예전부터 있었다면 천장에 표시가 있었을 터인데, 이를 확인하지 않은 과실이 귀하께도 있습니다.
5. 아파트 등 집합건물은 주인이 독점적으로 쓸 수 있는 전유부분과 그 이외의 공용부분으로 나눕니다. 공용부분 수리비용은 공용부분 소유자들이 공동 부담하지만, 전유부분 수리비용은 전유부분 소유자 몫입니다. 수도관이 각 세대로 갈라지기 이전의 간선(간선)부분에서 물이 샌다면 그 부분은 공용부분이므로 그 수선비용도 소유자들이 공동으로 부담해야 합니다. 물이 새는 데에, 윗집에 원인이 있다면 윗집에 수리를 요청하실 수도 있습니다. 누수의 사유를 따져, 윗집에 그 사유가 있다면 윗집에게, 임차한 주택에 사유가 있다면 임대인에게 그 수리를 청구하시기 바랍니다.
6. 또한, 임대인이 그 수리를 해 주지 않는다거나, 윗집 등에 수리를 해줄 것을 적극적으로 요청하지 않는 경우, 임차한 집을 사용·수익하는 데에 무리가 있으므로 계약을 해지할 수 있으며, 임대인이 누수에 대해 알고 있었음에도 임차인에게 고지하지 않고 계약을 한 경우에는 그에 따른 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 손해배상은 직접적인 손해뿐 아니라 관련된 밀접한 손해까지도 포함이 되므로, 임대인의 귀책으로 계약을 해지하고 이로 인하여 이사를 하는 경우 이사비용도 청구할 수 있습니다.
임대인과 원만하게 협의하시길 바라며, 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담 받으실 것을 권유 드립니다. 상담 후 원하시는 경우 임대인을 불러 조정을 해드릴 수도 있습니다. 지방에 거주하시면 그곳에서 상담 받을 수 있는 무료 상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 계약을 하기 전에 임차할 주택을 살펴보지 않으셨는지요. 전체적으로 물이 새고 있다면, 지금의 어떠한 현상 때문이 아니라, 귀하께서 이사하기 전부터 그러한 현상이 있었을 터인데, 확인을 하지 않으셨는지요.
2. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.(민법 제623조) 따라서 물이 새어 임차한 주택을 사용하기가 힘든 상황이라면 그 수리를 청구할 수 있습니다.
3. 관련판례를 보면, "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다."라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결). 따라서 천장 누수와 관련하여서는 임대인에게 그 수리를 청구할 수 있습니다.
4. 임대인이 수리에 응하지 않는다면, 임차인은 임차주택을 사용, 수익하지 못하므로 계약을 해지할 수 있으며, 임대인의 책임으로 인해 계약을 해지하는 것이므로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 계약을 할 때에 누수를 알고 있었음에도 그 부분에 대해 전혀 고지를 하지 않으셨는지요. 또한 중개업자 역시 이 사실을 알면서도 귀하에게 고지하지 않았는지요. 그렇다면, 중개업자에게도 손해배상 청구가 가능합니다. 하지만, 위에서 말씀드린 바와 같이 누수가 예전부터 있었다면 천장에 표시가 있었을 터인데, 이를 확인하지 않은 과실이 귀하께도 있습니다.
5. 아파트 등 집합건물은 주인이 독점적으로 쓸 수 있는 전유부분과 그 이외의 공용부분으로 나눕니다. 공용부분 수리비용은 공용부분 소유자들이 공동 부담하지만, 전유부분 수리비용은 전유부분 소유자 몫입니다. 수도관이 각 세대로 갈라지기 이전의 간선(간선)부분에서 물이 샌다면 그 부분은 공용부분이므로 그 수선비용도 소유자들이 공동으로 부담해야 합니다. 물이 새는 데에, 윗집에 원인이 있다면 윗집에 수리를 요청하실 수도 있습니다. 누수의 사유를 따져, 윗집에 그 사유가 있다면 윗집에게, 임차한 주택에 사유가 있다면 임대인에게 그 수리를 청구하시기 바랍니다.
6. 또한, 임대인이 그 수리를 해 주지 않는다거나, 윗집 등에 수리를 해줄 것을 적극적으로 요청하지 않는 경우, 임차한 집을 사용·수익하는 데에 무리가 있으므로 계약을 해지할 수 있으며, 임대인이 누수에 대해 알고 있었음에도 임차인에게 고지하지 않고 계약을 한 경우에는 그에 따른 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 손해배상은 직접적인 손해뿐 아니라 관련된 밀접한 손해까지도 포함이 되므로, 임대인의 귀책으로 계약을 해지하고 이로 인하여 이사를 하는 경우 이사비용도 청구할 수 있습니다.
임대인과 원만하게 협의하시길 바라며, 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담 받으실 것을 권유 드립니다. 상담 후 원하시는 경우 임대인을 불러 조정을 해드릴 수도 있습니다. 지방에 거주하시면 그곳에서 상담 받을 수 있는 무료 상담기관을 안내해 드리겠습니다.
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