[re] 상가 전대차 관계에 대하여..억울합니다...
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가족 간의 문제이기에 법적으로 접근하기 어려운 부분이 있습니다. 우선은 이모님에게 말씀드려 계약서가 어떻게 작성되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 상가 소유자를 자기편으로 만들었다는 말씀은 상가 소유자가 전대차를 승인했다는 의미인지요?
1. 일반적으로 임차인이 다른 사람에게 또 다시 임대를 주는 경우(전대차)에는 반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다. 당초 임차인이 임대인의 동의 없이 일방적으로 임대를 주는 경우에는 이를 무단임대로 간주해 법의 보호를 받을 수 없습니다. 이처럼 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 만약 동의 없이 이루어진 전대에 대해서는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 참조). 다만 임대인의 동의가 있는 경우에는 전대차계약은 유효하며, 당연히 법의 보호를 받을 수 있습니다(민법 제630조 참조).
2. 상가건물임대차보호법 제13조를 살펴보면, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약 갱신 요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약 갱신권을 행사 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 상가 소유자를 자기편으로 만들었다는 말씀이 상가 소유자가 전대차를 승인했다는 의미인지요. 상가 소유자가 추후라도 전대차를 승인했다면 귀하는 소유자에게 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 계약 갱신권을 행사할 수 있습니다.(다만, 상가임대차보호법은 보증금이 서울특별시 2억4천만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억 5천만원, 그 밖의 지역 1억4천만원 이내인 경우에만 적용됩니다. -> 월세인 경우 보증금 산정은 보증금+월세x 100)
3. 상가주인관계자가 그 자리에서 학원 10년 넘게 해도 좋으니 이모님과 다투지 말고 잘 해결해서 계약서만 다시 쓰면 된다고 하고 있으니, 가장 좋은 방법은 이모님과 잘 협의하여 귀하의 명의로 임대인과 다시 계약을 하는 것입니다.
4. 형법 제347조 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다. 이모님께서 본인이 상가 주인인 것처럼 속여 재산상의 이익을 취득했다면 형법적으로 사기죄가 성립될 수 있습니다. 다만, 형법 제361조에 의하면 동거하는 친족의 경우 사기죄가 성립된다 하더라도 그 형을 면제합니다. 따라서 이모님과 동거를 하고 있다면 사기죄로 처벌이 어렵습니다.
5. 이모님에게 500만원을 드리고 영수증을 받은 것에 대해서는 채권채무관계로 하여 채권자로서 돈을 돌려줄 것을 요구할 수 있을 것으로 보여 집니다.
6. 이모님께서 귀하의 이름으로 피아노학원 사업자 등록을 한 것은 귀하께서 그 명의를 빌려주기로 합의를 하셨던 것인지요. 대법원은「타인에게 영업허가나 사업자등록을 하는 데 명의만을 대여한다는 것은 허용되지 않는다고 할 것이며, 영업허가증이나 사업자등록증의 양도약정은 사회질서위반의 법률행위로서 무효라고 할 것이나, 식품접객업 영업허가가 행정관청의 허가이고 그 영업 자체가 국민의 보건과 관계가 있으며, 나아가 부가가치세법에 의한 사업자등록이 납세의무와 관련되어 있다 하더라도, 당사자 사이에서 그 허가명의 및 등록명의를 대여하는 것이 허용되지 않는다고 볼 것은 아니다(대판 2002도5090).」고 판시하였습니다. 따라서 원칙적으로 타인에게 사업자등록을 하는 데 그 명의를 대여한 것은 불법이지만, 명의만 대여한 것이 아니라 명의자에게 책임 귀속이 되는 경우는 예외적으로 인정을 하기도 합니다.
7.또한 임대인도 전대차임을 알고 난 후에 임대인이 계약해지의 통보를 하지 않고, 귀하로부터 계속 차임을 지급 받았다면, 임대인이 전대차를 승인했다고 볼 여지도 있습니다. 전대차 관계와 관련하여 이모님이 귀하를 속여 재산상의 이익을 취했다면 사기죄로 고소를 할 수도 있으니, 잘 말씀드려 귀하의 이름으로 계약을 해줄 것을 도와달라고 말씀드려 보십시오. 그리고, 명의대여는 불법이므로 빨리 복귀를 시켜 달라고 말씀드리십시오.
가족간의 문제이고 하니, 법적으로 접근하기보다는 협의를 하시는 것이 최상의 방법이기에 협의를 수차례 권유드린 것이며, 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담 받으시길 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대(이모)를 불러 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방에 거주하시면 그 지역에서 무료로 상담 받을 수 있는 곳을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
가족 간의 문제이기에 법적으로 접근하기 어려운 부분이 있습니다. 우선은 이모님에게 말씀드려 계약서가 어떻게 작성되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 상가 소유자를 자기편으로 만들었다는 말씀은 상가 소유자가 전대차를 승인했다는 의미인지요?
1. 일반적으로 임차인이 다른 사람에게 또 다시 임대를 주는 경우(전대차)에는 반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다. 당초 임차인이 임대인의 동의 없이 일방적으로 임대를 주는 경우에는 이를 무단임대로 간주해 법의 보호를 받을 수 없습니다. 이처럼 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 만약 동의 없이 이루어진 전대에 대해서는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 참조). 다만 임대인의 동의가 있는 경우에는 전대차계약은 유효하며, 당연히 법의 보호를 받을 수 있습니다(민법 제630조 참조).
2. 상가건물임대차보호법 제13조를 살펴보면, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약 갱신 요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약 갱신권을 행사 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 상가 소유자를 자기편으로 만들었다는 말씀이 상가 소유자가 전대차를 승인했다는 의미인지요. 상가 소유자가 추후라도 전대차를 승인했다면 귀하는 소유자에게 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 계약 갱신권을 행사할 수 있습니다.(다만, 상가임대차보호법은 보증금이 서울특별시 2억4천만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억 5천만원, 그 밖의 지역 1억4천만원 이내인 경우에만 적용됩니다. -> 월세인 경우 보증금 산정은 보증금+월세x 100)
3. 상가주인관계자가 그 자리에서 학원 10년 넘게 해도 좋으니 이모님과 다투지 말고 잘 해결해서 계약서만 다시 쓰면 된다고 하고 있으니, 가장 좋은 방법은 이모님과 잘 협의하여 귀하의 명의로 임대인과 다시 계약을 하는 것입니다.
4. 형법 제347조 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다. 이모님께서 본인이 상가 주인인 것처럼 속여 재산상의 이익을 취득했다면 형법적으로 사기죄가 성립될 수 있습니다. 다만, 형법 제361조에 의하면 동거하는 친족의 경우 사기죄가 성립된다 하더라도 그 형을 면제합니다. 따라서 이모님과 동거를 하고 있다면 사기죄로 처벌이 어렵습니다.
5. 이모님에게 500만원을 드리고 영수증을 받은 것에 대해서는 채권채무관계로 하여 채권자로서 돈을 돌려줄 것을 요구할 수 있을 것으로 보여 집니다.
6. 이모님께서 귀하의 이름으로 피아노학원 사업자 등록을 한 것은 귀하께서 그 명의를 빌려주기로 합의를 하셨던 것인지요. 대법원은「타인에게 영업허가나 사업자등록을 하는 데 명의만을 대여한다는 것은 허용되지 않는다고 할 것이며, 영업허가증이나 사업자등록증의 양도약정은 사회질서위반의 법률행위로서 무효라고 할 것이나, 식품접객업 영업허가가 행정관청의 허가이고 그 영업 자체가 국민의 보건과 관계가 있으며, 나아가 부가가치세법에 의한 사업자등록이 납세의무와 관련되어 있다 하더라도, 당사자 사이에서 그 허가명의 및 등록명의를 대여하는 것이 허용되지 않는다고 볼 것은 아니다(대판 2002도5090).」고 판시하였습니다. 따라서 원칙적으로 타인에게 사업자등록을 하는 데 그 명의를 대여한 것은 불법이지만, 명의만 대여한 것이 아니라 명의자에게 책임 귀속이 되는 경우는 예외적으로 인정을 하기도 합니다.
7.또한 임대인도 전대차임을 알고 난 후에 임대인이 계약해지의 통보를 하지 않고, 귀하로부터 계속 차임을 지급 받았다면, 임대인이 전대차를 승인했다고 볼 여지도 있습니다. 전대차 관계와 관련하여 이모님이 귀하를 속여 재산상의 이익을 취했다면 사기죄로 고소를 할 수도 있으니, 잘 말씀드려 귀하의 이름으로 계약을 해줄 것을 도와달라고 말씀드려 보십시오. 그리고, 명의대여는 불법이므로 빨리 복귀를 시켜 달라고 말씀드리십시오.
가족간의 문제이고 하니, 법적으로 접근하기보다는 협의를 하시는 것이 최상의 방법이기에 협의를 수차례 권유드린 것이며, 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담 받으시길 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대(이모)를 불러 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방에 거주하시면 그 지역에서 무료로 상담 받을 수 있는 곳을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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