[re] 상가임대차계약파기에관한문의
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1. 민법 제565조에 의하면 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 임대차 계약 역시 이 법리를 적용합니다.
2. 따라서 계약금만 지급한 경우 임대인에게 계약해지를 통보하면 지급한 계약금을 포기하고 계약해제가 가능합니다. 하지만, 이행에 착수한 때에는 이 법리를 적용할 수 없는데, 대법원은 「이행의 착수라 함은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다(대판 93다1114)」고 하고 있습니다. 즉, 계약금 이후 중도금 및 잔금의 일부 등을 지급한 경우 위 법리를 적용하기 어렵기에 권리금 일부 지급이 문제가 될 수 있습니다.
3. 권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말하고, 토지나 건물의 사용·수익의 대가로서 지급되는 차임과는 전혀 별개의 것입니다. 이를 권리금 계약이라 하며, 권리금계약은 임차권 양도계약 내지 전대차 계약에 종속됩니다. 권리금의 수수에 대해서는 관행에 의해 규율이 되는 실정이어서 보통 권리금은 임대인이 개입하지 않고, 임차인끼리 주고받는 것이 일반적입니다.
판례는 “임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로...”라고 하고 있습니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결). 권리금은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라 임대차 계약에 부종된 계약이므로, 권리금 지급은 임대차 계약의 이행의 착수라고 보기 어려워 위 법리를 적용할 여지가 있고, 또한 임대차 계약이 해제된다면 이에 부종된 권리금계약도 함께 해제되므로 이미 지급한 권리금은 상대로 하여금 원인관계가 없는 부당한 이득이 되어 반환청구가 가능합니다.
4. 정리를 하면, 임대차 계약의 당사자는 임대인과 임차인이고, 권리금은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 계약금 이외에 권리금 일부를 지급한 것은 임대차 계약에 대한 이행의 착수를 했다고 보기 어렵습니다. 따라서 귀하께서 계약 해제를 원하신다면 계약금을 포기하고 임대인에게 해제의 통보를 함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 임대차 계약에 부종된 권리금계약은 임대차 계약이 성사되는 것을 조건으로 하는 것이므로, 임대차 계약이 해제된다면 권리금 계약은 그 원인관계가 없어지므로 역시 해제됩니다. 따라서 이미 지급한 권리금의 일부(100만원)는 상대방에서 부당하게 이득을 취한 것이 되므로 반환 청구가 가능할 것으로 보입니다.
지면 상담에는 한계가 있습니다. 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시여 상담 받으시길 바랍니다. 지방에 거주하신다면 지방에서 무료로 상담 받으실 수 있는 곳을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 민법 제565조에 의하면 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 임대차 계약 역시 이 법리를 적용합니다.
2. 따라서 계약금만 지급한 경우 임대인에게 계약해지를 통보하면 지급한 계약금을 포기하고 계약해제가 가능합니다. 하지만, 이행에 착수한 때에는 이 법리를 적용할 수 없는데, 대법원은 「이행의 착수라 함은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다(대판 93다1114)」고 하고 있습니다. 즉, 계약금 이후 중도금 및 잔금의 일부 등을 지급한 경우 위 법리를 적용하기 어렵기에 권리금 일부 지급이 문제가 될 수 있습니다.
3. 권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말하고, 토지나 건물의 사용·수익의 대가로서 지급되는 차임과는 전혀 별개의 것입니다. 이를 권리금 계약이라 하며, 권리금계약은 임차권 양도계약 내지 전대차 계약에 종속됩니다. 권리금의 수수에 대해서는 관행에 의해 규율이 되는 실정이어서 보통 권리금은 임대인이 개입하지 않고, 임차인끼리 주고받는 것이 일반적입니다.
판례는 “임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로...”라고 하고 있습니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결). 권리금은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라 임대차 계약에 부종된 계약이므로, 권리금 지급은 임대차 계약의 이행의 착수라고 보기 어려워 위 법리를 적용할 여지가 있고, 또한 임대차 계약이 해제된다면 이에 부종된 권리금계약도 함께 해제되므로 이미 지급한 권리금은 상대로 하여금 원인관계가 없는 부당한 이득이 되어 반환청구가 가능합니다.
4. 정리를 하면, 임대차 계약의 당사자는 임대인과 임차인이고, 권리금은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 계약금 이외에 권리금 일부를 지급한 것은 임대차 계약에 대한 이행의 착수를 했다고 보기 어렵습니다. 따라서 귀하께서 계약 해제를 원하신다면 계약금을 포기하고 임대인에게 해제의 통보를 함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 임대차 계약에 부종된 권리금계약은 임대차 계약이 성사되는 것을 조건으로 하는 것이므로, 임대차 계약이 해제된다면 권리금 계약은 그 원인관계가 없어지므로 역시 해제됩니다. 따라서 이미 지급한 권리금의 일부(100만원)는 상대방에서 부당하게 이득을 취한 것이 되므로 반환 청구가 가능할 것으로 보입니다.
지면 상담에는 한계가 있습니다. 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시여 상담 받으시길 바랍니다. 지방에 거주하신다면 지방에서 무료로 상담 받으실 수 있는 곳을 안내해 드리겠습니다.
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