[re] 전세자동연장 관련 문의드립니다.
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1. 임대인이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 해지의 통고를 하지 않으면 임대차계약은 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있습니다. 또한 임차인이 계약 만료 전 1개월 전까지 해지의 통고를 하지 않는 경우에도 같습니다.(주택임대차보호법 제6조) 이러한 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고(제6조의2 1항) 임대인이 그 통지를 받은 때로부터 3월이 경과하면 효력이 발생합니다(제6조의2 2항).
따라서 서로 아무 말 없이 그 기간을 지나게 된다면 법적으로 묵시적 갱신이 된 것으로 보아 연장계약서를 다시 쓰지 않는다고 하더라도 임차인은 다시 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
2. 매매 등의 이유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자는 임대차계약을 그대로 양수합니다. 즉 신소유자는 임대차를 떠안고 매수하는 것입니다. 따라서 상담자는 새로운 매수인에게 남은 기간 동안(2009년11월까지)의 임차권을 주장할 수 있습니다. 따라서 올려주신 내용의 경우 법정(묵시적)갱신으로 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이고 새로운 임대인은 전 임대인의 권리와 의무를 승계하므로 2009년 11월이 계약의 만기일이라면 새로운 임대인이 지금 전세금을 올려달라고 할지라도, 임차인이 원하지 않는다면 계약 만료일까지 전세금을 올려줄 의무는 없습니다.
4. 다만, 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 차임 및 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없습니다(동법 제7조, 동법 시행령 제2조 참고). 또한 앞의 증액청구도 임대차 계약 또는 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 청구하지 못합니다.
이 조항과 관련하여 “위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.” 라는 대법원 판례(대법원 2002.6.28. 선고 2002다23482판결)가 있어 계약기간 존속 중 보증금 증감을 청구할 수는 있습니다.
하지만 이때에도 ‘임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때’에 대한 명확한 기준이 없어 주택임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 법이라는 점을 감안해볼 때, 현실적으로 계약기간 중간에 임대인이 일방적으로 전세 보증금을 올리기에는 어려움이 있을 것으로 보입니다.
5. 따라서 묵시적 갱신이 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이고 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이때에 임대인이 그 통지를 받은 때로부터 3월이 경과하면 효력이 발생합니다. 상담자께서 묵시적 갱신기간에 임대인과 보증금 증액에 대해서 협의가 이루어지지 않아서 이사를 가겠다고 하는 상황이므로 이사비용과 복비를 임대인에게 요구하실 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 임대인과 서로 감정이 악화되면 보증금 반환 등 여러 가지 문제에 있어서 좋지 않으니, 복비만이라도 받을 수 있도록 협의하시어 원만하게 해결하시기 바랍니다.
자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하여 상담하시기 바랍니다. 지방에 거주하시면 거주하시는 지역을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 임대인이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 해지의 통고를 하지 않으면 임대차계약은 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있습니다. 또한 임차인이 계약 만료 전 1개월 전까지 해지의 통고를 하지 않는 경우에도 같습니다.(주택임대차보호법 제6조) 이러한 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고(제6조의2 1항) 임대인이 그 통지를 받은 때로부터 3월이 경과하면 효력이 발생합니다(제6조의2 2항).
따라서 서로 아무 말 없이 그 기간을 지나게 된다면 법적으로 묵시적 갱신이 된 것으로 보아 연장계약서를 다시 쓰지 않는다고 하더라도 임차인은 다시 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
2. 매매 등의 이유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자는 임대차계약을 그대로 양수합니다. 즉 신소유자는 임대차를 떠안고 매수하는 것입니다. 따라서 상담자는 새로운 매수인에게 남은 기간 동안(2009년11월까지)의 임차권을 주장할 수 있습니다. 따라서 올려주신 내용의 경우 법정(묵시적)갱신으로 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이고 새로운 임대인은 전 임대인의 권리와 의무를 승계하므로 2009년 11월이 계약의 만기일이라면 새로운 임대인이 지금 전세금을 올려달라고 할지라도, 임차인이 원하지 않는다면 계약 만료일까지 전세금을 올려줄 의무는 없습니다.
4. 다만, 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 차임 및 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없습니다(동법 제7조, 동법 시행령 제2조 참고). 또한 앞의 증액청구도 임대차 계약 또는 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 청구하지 못합니다.
이 조항과 관련하여 “위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.” 라는 대법원 판례(대법원 2002.6.28. 선고 2002다23482판결)가 있어 계약기간 존속 중 보증금 증감을 청구할 수는 있습니다.
하지만 이때에도 ‘임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때’에 대한 명확한 기준이 없어 주택임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 법이라는 점을 감안해볼 때, 현실적으로 계약기간 중간에 임대인이 일방적으로 전세 보증금을 올리기에는 어려움이 있을 것으로 보입니다.
5. 따라서 묵시적 갱신이 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이고 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이때에 임대인이 그 통지를 받은 때로부터 3월이 경과하면 효력이 발생합니다. 상담자께서 묵시적 갱신기간에 임대인과 보증금 증액에 대해서 협의가 이루어지지 않아서 이사를 가겠다고 하는 상황이므로 이사비용과 복비를 임대인에게 요구하실 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 임대인과 서로 감정이 악화되면 보증금 반환 등 여러 가지 문제에 있어서 좋지 않으니, 복비만이라도 받을 수 있도록 협의하시어 원만하게 해결하시기 바랍니다.
자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하여 상담하시기 바랍니다. 지방에 거주하시면 거주하시는 지역을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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