[re] 전세계약의 자동연장
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1. 임대인이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 해지의 통고를 하지 않으면 임대차계약은 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있습니다. 또한 임차인이 계약 만료 전 1개월 전까지 해지의 통고를 하지 않는 경우에도 같습니다.(주택임대차보호법 제6조)
따라서 서로 아무 말 없이 그 기간을 지나게 된다면 법적으로 묵시적 갱신이 된 것으로 보아 연장계약서를 다시 쓰지 않는다고 하더라도 임차인은 다시 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 귀하의 경우 집주인이 편한 대로 하라고 하여, 9개월간을 그 집에서 살고 있었던 점을 고려하였을 때, 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있습니다.
2. 임차주택의 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 보기 때문에(동법 제3조 2항) 새 집주인은 귀하의 전세권 부담을 그대로 안고 주택을 매수하였을 것입니다. 따라서 현재 집주인에게 임차인으로서 대항할 수 있습니다. 재계약서를 현 집주인과 작성하지 않아도 종전의 집주인과의 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 기존의 대항력은 그대로 존속됩니다. 따라서 별도로 재계약서를 현 집주인과 작성할 필요가 없습니다. 추후에 임차보증금반환청구를 원활하게 하기 위해서 현 집주인의 인적사항(이름, 주소, 주민번호 등)은 알아두셔야 합니다. 먼저 해당 지번의 등기부를 발급받아 현 집주인이라는 사람이 등기부상의 명의자와 동일인인지 여부를 확인하시기 바랍니다.
3. 현 집주인과 새롭게 전세계약을 체결할 필요가 없지만 현 집주인이 보증금 증액을 강력하게 원하여 부득이 하게 재계약을 해야 하는 상황이라면 종전의 계약서는 그대로 보관하시고 보증금의 증액부분에 대한 계약서를 작성하시기 바랍니다. 새롭게 전세계약서를 작성하는 경우 일자에 따라 대항력의 순위가 변경되므로 선순위 근저당권보다 후순위로 밀려날 수 있어 보증금 반환청구권에 대한 우선순위의 변경이 우려됩니다. 즉, 종전 임대차의 확정일자로부터 주장할 수 있는 대항력이 소멸되고, 새로운 계약서의 일자로부터 대항력이 생기기 때문에 그 지위가 안전하지 않습니다. 보증금이 증액된 재계약서의 확정일자는 관할 등기소에 가서 받으셔야 합니다. 동사무소에서는 전입신고와 동시에는 받을 수 있지만 기존의 주소지에서의 재계약의 경우는 확정일자인을 처리하지 않습니다. 증액 계약서를 작성한다고 해도 임차인은 중개수수료를 부담하지 않습니다.
부동산 중개인이 위임을 받아 대리로 재계약을 체결한다면, 집 주인의 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하시어 진정한 대리권자인지 확인 후 보증금 증액부분에 대한 계약을 체결하시기 바랍니다. 중개인 수수료는 계약체결을 의뢰한 현 집주인의 전적인 책임입니다.
4. 법정(묵시적)갱신은 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이므로 2009년 8월이 계약의 만기일이라면 임대인이 지금 전세금을 올려달라고 할지라도, 임차인이 원하지 않는다면 계약 만료일까지 전세금을 올려줄 의무는 없습니다. 다만, 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 차임 및 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없습니다.(동법 제7조, 동법 시행령 제2조 참고)
5. 이 조항과 관련하여 “위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.” 라는 대법원 판례가 있습니다.(대법원 2002.6.28. 선고 2002다23482판결)
하지만 이때에도 ‘임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때’에 대한 명확한 기준이 없어 현실적으로 계약기간 중간에 임대인이 일방적으로 전세 보증금을 올리기는 힘듭니다.
6. 묵시적 갱신이 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 귀하는 묵시적 갱신 기간과 원래의 임대차 계약 조건을 그대로 주장할 수 있지만, 임대인이 바뀌기도 하였고 임대인과 서로 감정이 악화되면 이후 보증금 반환 등 여러 가지 문제에 있어서 좋지 않으니, 새로운 집 주인과 협의하시어 원만하게 해결하시기 바랍니다.
참고로 임대차관계를 현 집주인과 분명히 하여 임차보증금의 반환의 소재를 확실히 할 의도에서 새로이 계약서를 작성하실 수 있겠지만 기존의 계약서에 추가적인 내용기재로 하는 것이 아니라 새로이 작성하는 것이므로 임차인의 권리보호가 미흡합니다. 말씀드린 바와 같이 우선순위에서 밀려날 수 있으므로 유의하시기 바랍니다. 그럼에도 새로이 계약을 해야 한다면 계약 체결 전 등기부등본을 떼어 등기부등본이 깨끗한지를 먼저 확인하시는 것이 안전합니다. 이 경우 중개인은 수수료를 쌍방에게 주장할 것입니다.
지면 상담에는 제한이 따릅니다. 자세한 사항이 궁금하시면 직접 내원하셔서 상담 받으시는 것이 좋으시겠습니다. 지방에 거주하시면 그곳에서 상담 받을 수 있는 무료 상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 임대인이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 해지의 통고를 하지 않으면 임대차계약은 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있습니다. 또한 임차인이 계약 만료 전 1개월 전까지 해지의 통고를 하지 않는 경우에도 같습니다.(주택임대차보호법 제6조)
따라서 서로 아무 말 없이 그 기간을 지나게 된다면 법적으로 묵시적 갱신이 된 것으로 보아 연장계약서를 다시 쓰지 않는다고 하더라도 임차인은 다시 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 귀하의 경우 집주인이 편한 대로 하라고 하여, 9개월간을 그 집에서 살고 있었던 점을 고려하였을 때, 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있습니다.
2. 임차주택의 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 보기 때문에(동법 제3조 2항) 새 집주인은 귀하의 전세권 부담을 그대로 안고 주택을 매수하였을 것입니다. 따라서 현재 집주인에게 임차인으로서 대항할 수 있습니다. 재계약서를 현 집주인과 작성하지 않아도 종전의 집주인과의 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 기존의 대항력은 그대로 존속됩니다. 따라서 별도로 재계약서를 현 집주인과 작성할 필요가 없습니다. 추후에 임차보증금반환청구를 원활하게 하기 위해서 현 집주인의 인적사항(이름, 주소, 주민번호 등)은 알아두셔야 합니다. 먼저 해당 지번의 등기부를 발급받아 현 집주인이라는 사람이 등기부상의 명의자와 동일인인지 여부를 확인하시기 바랍니다.
3. 현 집주인과 새롭게 전세계약을 체결할 필요가 없지만 현 집주인이 보증금 증액을 강력하게 원하여 부득이 하게 재계약을 해야 하는 상황이라면 종전의 계약서는 그대로 보관하시고 보증금의 증액부분에 대한 계약서를 작성하시기 바랍니다. 새롭게 전세계약서를 작성하는 경우 일자에 따라 대항력의 순위가 변경되므로 선순위 근저당권보다 후순위로 밀려날 수 있어 보증금 반환청구권에 대한 우선순위의 변경이 우려됩니다. 즉, 종전 임대차의 확정일자로부터 주장할 수 있는 대항력이 소멸되고, 새로운 계약서의 일자로부터 대항력이 생기기 때문에 그 지위가 안전하지 않습니다. 보증금이 증액된 재계약서의 확정일자는 관할 등기소에 가서 받으셔야 합니다. 동사무소에서는 전입신고와 동시에는 받을 수 있지만 기존의 주소지에서의 재계약의 경우는 확정일자인을 처리하지 않습니다. 증액 계약서를 작성한다고 해도 임차인은 중개수수료를 부담하지 않습니다.
부동산 중개인이 위임을 받아 대리로 재계약을 체결한다면, 집 주인의 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하시어 진정한 대리권자인지 확인 후 보증금 증액부분에 대한 계약을 체결하시기 바랍니다. 중개인 수수료는 계약체결을 의뢰한 현 집주인의 전적인 책임입니다.
4. 법정(묵시적)갱신은 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이므로 2009년 8월이 계약의 만기일이라면 임대인이 지금 전세금을 올려달라고 할지라도, 임차인이 원하지 않는다면 계약 만료일까지 전세금을 올려줄 의무는 없습니다. 다만, 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 차임 및 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없습니다.(동법 제7조, 동법 시행령 제2조 참고)
5. 이 조항과 관련하여 “위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.” 라는 대법원 판례가 있습니다.(대법원 2002.6.28. 선고 2002다23482판결)
하지만 이때에도 ‘임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때’에 대한 명확한 기준이 없어 현실적으로 계약기간 중간에 임대인이 일방적으로 전세 보증금을 올리기는 힘듭니다.
6. 묵시적 갱신이 원래의 임대차 계약 조건 그대로 갱신이 되는 것이고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 귀하는 묵시적 갱신 기간과 원래의 임대차 계약 조건을 그대로 주장할 수 있지만, 임대인이 바뀌기도 하였고 임대인과 서로 감정이 악화되면 이후 보증금 반환 등 여러 가지 문제에 있어서 좋지 않으니, 새로운 집 주인과 협의하시어 원만하게 해결하시기 바랍니다.
참고로 임대차관계를 현 집주인과 분명히 하여 임차보증금의 반환의 소재를 확실히 할 의도에서 새로이 계약서를 작성하실 수 있겠지만 기존의 계약서에 추가적인 내용기재로 하는 것이 아니라 새로이 작성하는 것이므로 임차인의 권리보호가 미흡합니다. 말씀드린 바와 같이 우선순위에서 밀려날 수 있으므로 유의하시기 바랍니다. 그럼에도 새로이 계약을 해야 한다면 계약 체결 전 등기부등본을 떼어 등기부등본이 깨끗한지를 먼저 확인하시는 것이 안전합니다. 이 경우 중개인은 수수료를 쌍방에게 주장할 것입니다.
지면 상담에는 제한이 따릅니다. 자세한 사항이 궁금하시면 직접 내원하셔서 상담 받으시는 것이 좋으시겠습니다. 지방에 거주하시면 그곳에서 상담 받을 수 있는 무료 상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
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