[re] 전세집이 경매에 넘어같습니다.
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1. 도시가스와 보일러가 노후가 되어 교체를 한 것인가요? 임대인은 그 계약이 존속하는 동안 임차인이 임대 목적물을 사용, 수익함에 있어 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.(민법 제623조) 대법원은 “대 파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 임대인이 부담 한다”(대판 94다34692)고 하고 있습니다. 따라서 주택을 사용하는 데 있어 꼭 필요한 기본적 실비부분인 도시가스, 보일러의 노후로 교체를 하게 되어 임차인이 그 비용을 지출한 경우 임대차기간 존속중이라도 즉시 임대인에게 상환청구를 할 수 있고, 임차주택을 명도 후 6개월 내에 그 상환을 청구할 수 있습니다.
2. 상속, 판결, 경매, 매매 등으로 임차 주택의 소유권을 가지게 된 사람은 임차인에게 집을 빌려주었던 사람과 같은 권리와 의무를 가지게 됩니다. 즉, 기존의 임대차를 그대로 승계하는 것입니다. 그러므로 임차인이 대항력을 갖추었다면 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 하지만, 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권 등기나 가압류, 압류 등기, 가등기 등이 되어 있었다면, 경매 등으로 소유권자가 변경된 경우에 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
3. 따라서 임차권보다 우선순위인 저당권이나 가등기에 기하여 소유권자가 변경되었다면, 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 없기 때문에 전 집주인에게 비용 상환을 청구하되 집을 계속 점유하시면서 당시 수리·교체에 들어갔던 영수증을 근거로 하여 주장할 수 있습니다.
또한 새로운 소유자에게 유치권으로 대항할 수는 있습니다. 집주인이 비용을 지불한다는 조건으로 임차인이 돈을 들여 보일러 및 도시가스 공사를 했지만 계약이 만료돼도 집주인이 수리비용을 돌려주지 않는 경우 임차인이 유치권(돈을 받을 때 까지 물건을 맡아둘 수 있는 권리) 주장이 가능합니다. 이렇게 발생된 유치권을 타인에게 주장하기 위해서는 반드시 점유가 함께 수반돼야 하며, 점유로 유치권이 성립됐다면 채권을 모두 변제받기 전까지 유치권자는 해당 부동산에 대해 인도 거절권을 가질 수 있습니다. 이러한 유치권은 소유자뿐 아니라 소유권이 이전된 새로운 소유자에게도, 특히 해당 물건을 낙찰 받은 경락인에게까지도 주장할 수 있습니다.
4. 그렇지 않은 새로운 집주인이 임대차를 승계한 경우라면 임차권 자체로 대항할 수 있기 때문에 새로운 소유자에게 비용 상환 청구가 가능합니다.
5. 3에 서술한 경우로서 전 집주인이 끝까지 지급을 불응하면 법원에 필요비 상환조정신청이나 필요비 상환청구의 소송을 제기하는 방법도 있습니다만 법적인 부분은 어디까지나 최후의 수단이므로 적정한 선으로 협의하시기 바랍니다.
사연을 너무 간단하게 올려주셔서 어떠한 상황인지 정확히 알 수가 없어 답변을 드리는 데 한계가 있습니다. 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담 받으시기 바랍니다. 지방에 거주하시면 그 지역에서 무료로 상담 받을 수 있는 곳을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142-0143
1. 도시가스와 보일러가 노후가 되어 교체를 한 것인가요? 임대인은 그 계약이 존속하는 동안 임차인이 임대 목적물을 사용, 수익함에 있어 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.(민법 제623조) 대법원은 “대 파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 임대인이 부담 한다”(대판 94다34692)고 하고 있습니다. 따라서 주택을 사용하는 데 있어 꼭 필요한 기본적 실비부분인 도시가스, 보일러의 노후로 교체를 하게 되어 임차인이 그 비용을 지출한 경우 임대차기간 존속중이라도 즉시 임대인에게 상환청구를 할 수 있고, 임차주택을 명도 후 6개월 내에 그 상환을 청구할 수 있습니다.
2. 상속, 판결, 경매, 매매 등으로 임차 주택의 소유권을 가지게 된 사람은 임차인에게 집을 빌려주었던 사람과 같은 권리와 의무를 가지게 됩니다. 즉, 기존의 임대차를 그대로 승계하는 것입니다. 그러므로 임차인이 대항력을 갖추었다면 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 하지만, 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권 등기나 가압류, 압류 등기, 가등기 등이 되어 있었다면, 경매 등으로 소유권자가 변경된 경우에 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
3. 따라서 임차권보다 우선순위인 저당권이나 가등기에 기하여 소유권자가 변경되었다면, 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 없기 때문에 전 집주인에게 비용 상환을 청구하되 집을 계속 점유하시면서 당시 수리·교체에 들어갔던 영수증을 근거로 하여 주장할 수 있습니다.
또한 새로운 소유자에게 유치권으로 대항할 수는 있습니다. 집주인이 비용을 지불한다는 조건으로 임차인이 돈을 들여 보일러 및 도시가스 공사를 했지만 계약이 만료돼도 집주인이 수리비용을 돌려주지 않는 경우 임차인이 유치권(돈을 받을 때 까지 물건을 맡아둘 수 있는 권리) 주장이 가능합니다. 이렇게 발생된 유치권을 타인에게 주장하기 위해서는 반드시 점유가 함께 수반돼야 하며, 점유로 유치권이 성립됐다면 채권을 모두 변제받기 전까지 유치권자는 해당 부동산에 대해 인도 거절권을 가질 수 있습니다. 이러한 유치권은 소유자뿐 아니라 소유권이 이전된 새로운 소유자에게도, 특히 해당 물건을 낙찰 받은 경락인에게까지도 주장할 수 있습니다.
4. 그렇지 않은 새로운 집주인이 임대차를 승계한 경우라면 임차권 자체로 대항할 수 있기 때문에 새로운 소유자에게 비용 상환 청구가 가능합니다.
5. 3에 서술한 경우로서 전 집주인이 끝까지 지급을 불응하면 법원에 필요비 상환조정신청이나 필요비 상환청구의 소송을 제기하는 방법도 있습니다만 법적인 부분은 어디까지나 최후의 수단이므로 적정한 선으로 협의하시기 바랍니다.
사연을 너무 간단하게 올려주셔서 어떠한 상황인지 정확히 알 수가 없어 답변을 드리는 데 한계가 있습니다. 더 자세한 내용이 궁금하시다면 직접 내원하시어 상담 받으시기 바랍니다. 지방에 거주하시면 그 지역에서 무료로 상담 받을 수 있는 곳을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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