[re] 전세계약관련
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1. 감액등기는 근저당권 변경등기라고 볼 수 있습니다. 임대차 계약을 하려는 건물에 건물 가액에 근접하는 높은 채권최고액의 근저당권이 설정되어 있을 때 임대차 계약의 만료에도 불구하고 보증금의 반환이 어려울 수도 있으므로 그런 위험을 방지하기 위하여 처음 계약할 때부터 근저당권 변경등기를 하고 계약을 체결하기도 합니다.
2. 하지만 귀하의 경우 임대인이 근저당권의 변경등기는 해 줄 수 없으니, 5천만 원만 남기고 상환한다는 조건으로 계약을 하셨는데 이 경우는, 이후에 임대인이 지금 7천만 원을 변제한다고 해도 근저당권을 변경하거나, 말소하지 않는 한, 다시 채권최고액까지는 돈을 빌릴 수도 있습니다.
3. 현재 전세금은 어느 정도이신지요. 건물의 가액이 4억이 넘는다면 경매로 건물이 넘어가게 되면 근저당권자인 은행이 1순위로 우선 변제를 받아가고 이후에도 전세금을 다 상환 받으실 수 있는 금액이라면 문제가 없겠지만, 경매에서 유찰되는 경우를 감안하면 후순위자이시기 때문에 전세금 전액을 반환받기가 어려운 경우가 발생할 수도 있습니다.
4. 그러나 계약서에 명기한 사항이 5천만 원만 남기고 상환을 한다는 내용이 들어 있으므로 이것을 지키지 못한다면 임차인 측에서 계약 내용의 불이행을 이유로 계약 파기가 가능하실 것입니다. 지금 이미 계약금을 지급하셨다면 2배를 받고 계약 해제를 하실 수 있으며 (민법 제 565조) 임대인이 돈을 주지 않는다면 우선은 내용증명을 통해 계약파기에 따른 계약금 반환청구의 내용을 보내 보시고 이후에도 주지 않는다면 법원에 민사 소송을 제기하셔야 할 것입니다.
5. 우선은 임대인과 협의를 통해서 다시 한 번 말씀을 잘 해 보시길 바랍니다. 협의를 통해 소송으로까지 가지 않고 해결하시는 것이 가장 좋으실 것입니다. 원하신다면 임대인을 불러 조정을 해 드릴 수도 있습니다.
지방에 거주하시면 거주하시는 지역을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트를 끼고 왼편골목으로 50m 직진하여 비들기재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다.
대한가정법률복지상담원 목동분원의 위치는 지하철 2호선 신정네거리역에서 하차, 3 번 출구로 나오시어 5분 정도 남부지법방향으로 오시면 하나은행을 지나 태평양약국 있는 건물 2 층입니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 :(본원) 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
(목동분원) 02-2646-1611
이메일 : lawqa@chollian.net
1. 감액등기는 근저당권 변경등기라고 볼 수 있습니다. 임대차 계약을 하려는 건물에 건물 가액에 근접하는 높은 채권최고액의 근저당권이 설정되어 있을 때 임대차 계약의 만료에도 불구하고 보증금의 반환이 어려울 수도 있으므로 그런 위험을 방지하기 위하여 처음 계약할 때부터 근저당권 변경등기를 하고 계약을 체결하기도 합니다.
2. 하지만 귀하의 경우 임대인이 근저당권의 변경등기는 해 줄 수 없으니, 5천만 원만 남기고 상환한다는 조건으로 계약을 하셨는데 이 경우는, 이후에 임대인이 지금 7천만 원을 변제한다고 해도 근저당권을 변경하거나, 말소하지 않는 한, 다시 채권최고액까지는 돈을 빌릴 수도 있습니다.
3. 현재 전세금은 어느 정도이신지요. 건물의 가액이 4억이 넘는다면 경매로 건물이 넘어가게 되면 근저당권자인 은행이 1순위로 우선 변제를 받아가고 이후에도 전세금을 다 상환 받으실 수 있는 금액이라면 문제가 없겠지만, 경매에서 유찰되는 경우를 감안하면 후순위자이시기 때문에 전세금 전액을 반환받기가 어려운 경우가 발생할 수도 있습니다.
4. 그러나 계약서에 명기한 사항이 5천만 원만 남기고 상환을 한다는 내용이 들어 있으므로 이것을 지키지 못한다면 임차인 측에서 계약 내용의 불이행을 이유로 계약 파기가 가능하실 것입니다. 지금 이미 계약금을 지급하셨다면 2배를 받고 계약 해제를 하실 수 있으며 (민법 제 565조) 임대인이 돈을 주지 않는다면 우선은 내용증명을 통해 계약파기에 따른 계약금 반환청구의 내용을 보내 보시고 이후에도 주지 않는다면 법원에 민사 소송을 제기하셔야 할 것입니다.
5. 우선은 임대인과 협의를 통해서 다시 한 번 말씀을 잘 해 보시길 바랍니다. 협의를 통해 소송으로까지 가지 않고 해결하시는 것이 가장 좋으실 것입니다. 원하신다면 임대인을 불러 조정을 해 드릴 수도 있습니다.
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대한가정법률복지상담원 목동분원의 위치는 지하철 2호선 신정네거리역에서 하차, 3 번 출구로 나오시어 5분 정도 남부지법방향으로 오시면 하나은행을 지나 태평양약국 있는 건물 2 층입니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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