[re] 전세아파트가 경매로...
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1. 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록, 인도, 확정일자를 갖춘 경우에는 다른 채권자들보다 우선해서 보증금을 받으실 수 있는 우선변제권이 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 다음 날을 기준으로 우선변제권의 기준 시점을 정하게 되는데, 계약 당시 이미 주택은행에 근저당이 설정되어 있었다면 주택은행이 우선해서 변제를 받아갈 수 있으며, 주택은행과 귀하 사이에 다른 근저당권자가 설정되어 있지 않다면 다음 순위로 귀하께서 받으실 수 있습니다.
2. 그리고 소액보증금의 경우에는 최우선변제권을 규정하여 소액임차인을 보호하고 있습니다.(주택임대차보호법시행령 제 3조 제 1항)
1) 수도권 중 과밀억제권역은 보증금 4천만원 이하인 임차인일 경우 1600만원 이하
2) 광역시(인천광역시 제외)는 보증금 3500만원 이하인 임차인일 경우 1400만원 이하
3) 그 밖의 지역은 보증금 3000만원 이하인 임차인일 경우 1200만원 이하
이러한 최우선 변제권은 확정일자를 갖추지 않아도 주민등록과 인도의 요건만 갖추고 있다며 인정됩니다. 이러한 소액임차인의 최우선변제권은 등기부상에 공시가 되지 않으므로 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 배당요구채권입니다.(대판 2002. 1.22, 2001다70702)
3. 귀하께서는 대전광역시에 거주를 하고 계시고 배당요구를 하셨으므로 보증금 3500만원 이하일 경우 1400만원까지 최우선변제를 받으실 수 있으므로 2500만원의 보증금 중에서 1400만원까지는 최우선하여 변제를 받으실 수 있습니다. 그러나 이것도 무조건 1400만원이 보장되는 것이 아니라 경매대금의 2분의 1을 초과하지 않는 범위 내에서 받으실 수 있습니다.
｢소액임차인 최우선변제권은 주택가액의 2분의 1의 한도 내에서 인정되는데, 여기서 “주택가액”이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다｣는 판례가 있습니다.( 대판 2001.4.27, 2001다 8974)
4. 그리고 임차인의 경우에는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는데 경매절차에서 배당요구를 하여 우선변제권을 선택한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸되지 않아서 그 집에서 살 수 있는 권리가 있습니다.( 대판 2004. 8.30, 2003다 23885)
5. 사안을 정리해보면, 경매가 될 경우, 귀하께서는 위에서 설명한 것처럼 최우선변제권자이시기 때문에 근저당권자에 우선하여 1400만원까지( 경매대금의 2분의 1을 초과하지 않는 범위) 변제받으실 수 있습니다. 그리고 그 이후의 금액에 대해서는 순서대로 받으실 수 있는데 근저당권이 먼저 설정되어 있기 때문에 근저당권자에게 경매대금이 가고 그 다음 순위로 못 받은 금액을 받으실 수 있습니다. 그런 이후에도 다 변제받지 못한 금액이 있다면 그 금액만큼은 일반 채권화되어 임대인에게 다시 청구하여 받으실 수 밖에 없습니다.
더 상세한 상담을 원하시는 경우 직접 내원하시어 상담 받으시길 바랍니다. 지방에 거주하시면 거주하시는 지역을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트를 끼고 왼편골목으로 50m 직진하여 비들기재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다.
대한가정법률복지상담원 목동분원의 위치는 지하철 2호선 신정네거리역에서 하차, 3 번 출구로 나오시어 5분 정도 남부지법방향으로 오시면 하나은행을 지나 태평양약국 있는 건물 2 층입니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 :(본원) 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
(목동분원) 02-2646-1611
이메일 : lawqa@chollian.net
1. 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록, 인도, 확정일자를 갖춘 경우에는 다른 채권자들보다 우선해서 보증금을 받으실 수 있는 우선변제권이 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 다음 날을 기준으로 우선변제권의 기준 시점을 정하게 되는데, 계약 당시 이미 주택은행에 근저당이 설정되어 있었다면 주택은행이 우선해서 변제를 받아갈 수 있으며, 주택은행과 귀하 사이에 다른 근저당권자가 설정되어 있지 않다면 다음 순위로 귀하께서 받으실 수 있습니다.
2. 그리고 소액보증금의 경우에는 최우선변제권을 규정하여 소액임차인을 보호하고 있습니다.(주택임대차보호법시행령 제 3조 제 1항)
1) 수도권 중 과밀억제권역은 보증금 4천만원 이하인 임차인일 경우 1600만원 이하
2) 광역시(인천광역시 제외)는 보증금 3500만원 이하인 임차인일 경우 1400만원 이하
3) 그 밖의 지역은 보증금 3000만원 이하인 임차인일 경우 1200만원 이하
이러한 최우선 변제권은 확정일자를 갖추지 않아도 주민등록과 인도의 요건만 갖추고 있다며 인정됩니다. 이러한 소액임차인의 최우선변제권은 등기부상에 공시가 되지 않으므로 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 배당요구채권입니다.(대판 2002. 1.22, 2001다70702)
3. 귀하께서는 대전광역시에 거주를 하고 계시고 배당요구를 하셨으므로 보증금 3500만원 이하일 경우 1400만원까지 최우선변제를 받으실 수 있으므로 2500만원의 보증금 중에서 1400만원까지는 최우선하여 변제를 받으실 수 있습니다. 그러나 이것도 무조건 1400만원이 보장되는 것이 아니라 경매대금의 2분의 1을 초과하지 않는 범위 내에서 받으실 수 있습니다.
｢소액임차인 최우선변제권은 주택가액의 2분의 1의 한도 내에서 인정되는데, 여기서 “주택가액”이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다｣는 판례가 있습니다.( 대판 2001.4.27, 2001다 8974)
4. 그리고 임차인의 경우에는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는데 경매절차에서 배당요구를 하여 우선변제권을 선택한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸되지 않아서 그 집에서 살 수 있는 권리가 있습니다.( 대판 2004. 8.30, 2003다 23885)
5. 사안을 정리해보면, 경매가 될 경우, 귀하께서는 위에서 설명한 것처럼 최우선변제권자이시기 때문에 근저당권자에 우선하여 1400만원까지( 경매대금의 2분의 1을 초과하지 않는 범위) 변제받으실 수 있습니다. 그리고 그 이후의 금액에 대해서는 순서대로 받으실 수 있는데 근저당권이 먼저 설정되어 있기 때문에 근저당권자에게 경매대금이 가고 그 다음 순위로 못 받은 금액을 받으실 수 있습니다. 그런 이후에도 다 변제받지 못한 금액이 있다면 그 금액만큼은 일반 채권화되어 임대인에게 다시 청구하여 받으실 수 밖에 없습니다.
더 상세한 상담을 원하시는 경우 직접 내원하시어 상담 받으시길 바랍니다. 지방에 거주하시면 거주하시는 지역을 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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대한가정법률복지상담원 목동분원의 위치는 지하철 2호선 신정네거리역에서 하차, 3 번 출구로 나오시어 5분 정도 남부지법방향으로 오시면 하나은행을 지나 태평양약국 있는 건물 2 층입니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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