[re] 경매에 대한 의견입니다
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올려주신 사연만으로는 정확한 사안 파악이 어려워 명확한 답을 드리기 어렵습니다. 따라서 올려주신 사연만을 토대로 원칙적인 답변만 드리겠습니다.
1. 근저당권 해지와 동시에 잔금을 지불하는 조건으로 계약을 맺으셨다고 했는데, 잔금은 지급하셨는지요? 아직 잔금을 지급하지 않으신 상황이라도 등기와 세금까지 모두 납부하셨다면 우선은 그 집에 대한 소유자로서 권리는 취득하신 것으로 보입니다. 따라서 근저당권자의 입장에서는 소유주가 바뀌었다는 것과는 상관없이 그 집에 대한 근저당을 설정해 놓은 상황이므로 경매를 청구해서 근저당이 설정된 금액만큼의 우선권이 있습니다. 따라서 다른 근저당권자가 없는 한 1순위 근저당권자가 집의 가액에서 우선해서 4천 만원을 가져갈 수 있는 권리가 있습니다.(민법 제 363조 참조)
2. 그러므로 귀하께서는 집이 경매로 넘어가는 것을 막기 위해서는 전소유자와의 계약이 완료되지 않고, 잔금을 미지급했다는 것 등과는 별도로 근저당권자에게 4천 만원을 지급하고 경매로 집이 넘어가는 것을 막으실 수 있습니다. 또한 귀하께서 질문하신 것처럼 소유자 역시 경매에 참여하여 낙찰을 받으실 수도 있습니다.
그러나 소유자라는 이유만으로 다른 입찰자에 비해 우선권이 있는지에 대해서는 이미 등기가 되어 있다는 사실을 감안하면 유리할 수도 있겠지만, 공개입찰에 따른 공정한 방법으로 입찰이 이루어지기 때문에 반드시 우선권이 있다고 말씀드리기 어렵습니다.
3. 귀하께서 경매로 집이 처분되는 것을 막기 위해 전 소유자 대신 근저당권자에게 4천 만원을 지급하신다면, 전 소유자의 채무를 대신 갚아주신 상황이 되므로 대위권을 행사하실 수 있습니다.(민법 제 481조 참조) 대위권이라고 함은 채권자(근저당권자)에게 대신 채무를 갚으셨을 경우, 채권자가 가지고 있는 권리를 가져오시는 것이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 전소유자에게 구상할 수 있는 권리 및 저당권자로서의 권리가 생깁니다.
혹시 4천 만원이 공동저당인 경우, 채권양도 또는 일부대위의 법리로 접근할 수도 있으니 자세한 상담을 원하신다면 등기부 등본 및 계약서 등 관련된 서류를 가지고 직접 내원하셔서 상담 받으시길 권유 드립니다.
대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트를 끼고 왼편골목으로 50m 직진하여 비들기재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다.
대한가정법률복지상담원 목동분원의 위치는 지하철 2호선 신정네거리역에서 하차, 3 번 출구로 나오시어 5분 정도 남부지법방향으로 오시면 하나은행을 지나 태평양약국 있는 건물 2 층입니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 :(본원) 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
(목동분원) 02-2646-1611
이메일 : lawqa@chollian.net
1. 근저당권 해지와 동시에 잔금을 지불하는 조건으로 계약을 맺으셨다고 했는데, 잔금은 지급하셨는지요? 아직 잔금을 지급하지 않으신 상황이라도 등기와 세금까지 모두 납부하셨다면 우선은 그 집에 대한 소유자로서 권리는 취득하신 것으로 보입니다. 따라서 근저당권자의 입장에서는 소유주가 바뀌었다는 것과는 상관없이 그 집에 대한 근저당을 설정해 놓은 상황이므로 경매를 청구해서 근저당이 설정된 금액만큼의 우선권이 있습니다. 따라서 다른 근저당권자가 없는 한 1순위 근저당권자가 집의 가액에서 우선해서 4천 만원을 가져갈 수 있는 권리가 있습니다.(민법 제 363조 참조)
2. 그러므로 귀하께서는 집이 경매로 넘어가는 것을 막기 위해서는 전소유자와의 계약이 완료되지 않고, 잔금을 미지급했다는 것 등과는 별도로 근저당권자에게 4천 만원을 지급하고 경매로 집이 넘어가는 것을 막으실 수 있습니다. 또한 귀하께서 질문하신 것처럼 소유자 역시 경매에 참여하여 낙찰을 받으실 수도 있습니다.
그러나 소유자라는 이유만으로 다른 입찰자에 비해 우선권이 있는지에 대해서는 이미 등기가 되어 있다는 사실을 감안하면 유리할 수도 있겠지만, 공개입찰에 따른 공정한 방법으로 입찰이 이루어지기 때문에 반드시 우선권이 있다고 말씀드리기 어렵습니다.
3. 귀하께서 경매로 집이 처분되는 것을 막기 위해 전 소유자 대신 근저당권자에게 4천 만원을 지급하신다면, 전 소유자의 채무를 대신 갚아주신 상황이 되므로 대위권을 행사하실 수 있습니다.(민법 제 481조 참조) 대위권이라고 함은 채권자(근저당권자)에게 대신 채무를 갚으셨을 경우, 채권자가 가지고 있는 권리를 가져오시는 것이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 전소유자에게 구상할 수 있는 권리 및 저당권자로서의 권리가 생깁니다.
혹시 4천 만원이 공동저당인 경우, 채권양도 또는 일부대위의 법리로 접근할 수도 있으니 자세한 상담을 원하신다면 등기부 등본 및 계약서 등 관련된 서류를 가지고 직접 내원하셔서 상담 받으시길 권유 드립니다.
대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트를 끼고 왼편골목으로 50m 직진하여 비들기재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다.
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