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올려주신 사연 잘 보았습니다.

1. 임대인은 임대물의 사용․수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 관하여 판례는 "임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용․수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용․수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다."라고 하고 있습니다.

또한 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다."라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).

그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 합니다. 수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실(滅失)에 의한 이행불능의 문제가 생기고, 수선의무의 문제는 아닙니다. 임대인의 수선의무불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.

이와 관련된 판례를 보면 "임대차계약에 있어서 목적물을 사용․수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용․수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용․수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).

2. 유리창문이 몇 개가 깨지고 깨진 창문 유리를 다시 하는데 비용이 얼마정도 소요되는지요? 큰 액수가 아니라면 깨진 유리창 다시 하는 비용은 임차인이 지불하여야 합니다.  

3. 주인에게 방범창을 해 달라 요구하시고 안 해주면 자비로 하고 나중 나갈 때에 유익비로 청구할 수 있습니다. 민법 제 626조에 “ 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ” 규정되어 있습니다.

지면상담에는 제한이 따름니다.  좀 더 구체적으로 알고싶으실 경우 본상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을  하시도록 동생에게 권유해 주시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 임대인(집주인)을 본원에 나오시게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트를 끼고 왼편골목으로 50m 직진하여 비들기재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다.

상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시 - 오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.

대한가정법률복지상담원 원장 양정자
전화:02-2697-0155, 3675-0142-0143)