[re] 전세계약 묵시적 갱신과 전세 보증금 일부 반환후에 주택 매각하면 문제가 있나요 ?
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주택임대차의 경우 주택임대차보호법 제6조에 의하여 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 또는 임차인이 임대기간 만료 전1월까지 통지하지 아니한 때에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보기 때문에 그 계약은 자동으로 갱신되고 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되는데, 판례는 이와 같이 묵시로 갱신된 주택임대차계약의 존속기간은 임대차기간을 2년으로 의제된다고 하고 있습니다.(대법원 1992.1.17. 선고 91다25017 판결)
따라서 선생님의 경우 말씀하신 대로 2008년 2월까지는 묵시의 갱신에 의해 임대차계약이 유지되고, 임대인인 선생님 입장에서는 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하거나 기타 임대차 계약상 중대한 의무위반이 없는 이상 해지통고를 하실 수 없습니다. 다만 이번에 갱신을 막으시려면 임대차계약 만료전 6월부터 1월까지, 즉 2007 년 9월에서 2008년 1월 사이에 임차인에 대해 갱신거절통지를 내용증명으로 보내는 것을 유의하셔야 합니다.
만약 임대차계약이 정상적으로 종료된 후에 임차인을 내보내실 경우에는 이사비용을 부담하실 필요가 없다고 생각이 됩니다만, 지금의 임차인과의 합의에 의해 계약 종료 전에 임차인을 내보내려고 하실 경우 부동산 중개료와 이사비용은 선생님께서 부담하시는 것으로 하셔야 할 것 같습니다.
임대차계약이 계속되는 중에 집을 매각하시길 원한다면 새로운 매수인이 임대차계약을 승계하여 임대인이 되므로, 선생님께서는 임대차보증금액을 뺀 금액으로 새로운 매수인에게 매도를 하시면 그것으로 종전 임대차 계약상 임대인의 지위를 벗어나게 되어 임대차보증금 지급의무를 면하시게 되므로 별다른 법률상 분쟁이 생길 여지는 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 이 방법에 의한 해결도 고려해 보시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
주택임대차의 경우 주택임대차보호법 제6조에 의하여 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 또는 임차인이 임대기간 만료 전1월까지 통지하지 아니한 때에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보기 때문에 그 계약은 자동으로 갱신되고 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되는데, 판례는 이와 같이 묵시로 갱신된 주택임대차계약의 존속기간은 임대차기간을 2년으로 의제된다고 하고 있습니다.(대법원 1992.1.17. 선고 91다25017 판결)
따라서 선생님의 경우 말씀하신 대로 2008년 2월까지는 묵시의 갱신에 의해 임대차계약이 유지되고, 임대인인 선생님 입장에서는 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하거나 기타 임대차 계약상 중대한 의무위반이 없는 이상 해지통고를 하실 수 없습니다. 다만 이번에 갱신을 막으시려면 임대차계약 만료전 6월부터 1월까지, 즉 2007 년 9월에서 2008년 1월 사이에 임차인에 대해 갱신거절통지를 내용증명으로 보내는 것을 유의하셔야 합니다.
만약 임대차계약이 정상적으로 종료된 후에 임차인을 내보내실 경우에는 이사비용을 부담하실 필요가 없다고 생각이 됩니다만, 지금의 임차인과의 합의에 의해 계약 종료 전에 임차인을 내보내려고 하실 경우 부동산 중개료와 이사비용은 선생님께서 부담하시는 것으로 하셔야 할 것 같습니다.
임대차계약이 계속되는 중에 집을 매각하시길 원한다면 새로운 매수인이 임대차계약을 승계하여 임대인이 되므로, 선생님께서는 임대차보증금액을 뺀 금액으로 새로운 매수인에게 매도를 하시면 그것으로 종전 임대차 계약상 임대인의 지위를 벗어나게 되어 임대차보증금 지급의무를 면하시게 되므로 별다른 법률상 분쟁이 생길 여지는 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 이 방법에 의한 해결도 고려해 보시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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