[re] 임대인 계약 위반에 대해서
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답변 늦어 죄송합니다.
올려주신 글을 보면 '도배와 청소를 집주인이 깨끗하게 해준다는 조건을 계약서에 쓰고...'라고 하셨는데 임대차계약을 하실 당시에 특약사항을 정하신 것으로 보입니다. 계약서상에 특약사항을 기재하고, 중개인 입회하에 임대차계약을 체결하였다는 전제에서 답변 드립니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.
제551조 (해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
제548조 (해제의 효과, 원상회복) 제1항 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다. 제2항 전항의 경우에 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
따라서 임대차계약 당시에 정한 특약사항을 제대로 이행하지 않는 경우 상당한 기간을 정하여 도배 및 청소 관련 특약사항을 이행할 것을 최고하고, 상당기간 내에 이행을 하지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 내용을 서면으로 작성, 내용증명우편으로 보내시기 바랍니다.
최고를 했음에도 임대인이 이행하지 않을 경우 상담자는 계약해제 및 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 또한 이미 지급한 전세보증금에 대한 반환 및 그 이자를 청구할 수 있습니다. 물론 임대인에게 청구하여야 하며 전세입자(제3자)에게 청구하는 것은 아닙니다.
그리고 중개인이 계약서를 작성할 시에 입회하였고, 이미 중개수수료를 받은 입장에서 특약사항에 대하여 보다 정확하게 알고 있고, 임대인의 '보통 그런다'는 말이 잘못되었음을 지적하여 임대인에게 계약을 제대로 이행할 수 있도록 권고하라고 하시기 바랍니다.
부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
따라서 중개인이 중개행위를 함에 있어서 상담자가 곰팡이 등에 관한 내용을 중하게 지적하였음에도 임차 목적물에 대해서 정확한 확인없이 그리고 이에 필요한 설명없이 계약이 체결되었다면 이로 인하여 생긴 손해에 대해서 배상을 청구할 수 있습니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
올려주신 글을 보면 '도배와 청소를 집주인이 깨끗하게 해준다는 조건을 계약서에 쓰고...'라고 하셨는데 임대차계약을 하실 당시에 특약사항을 정하신 것으로 보입니다. 계약서상에 특약사항을 기재하고, 중개인 입회하에 임대차계약을 체결하였다는 전제에서 답변 드립니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.
제551조 (해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
제548조 (해제의 효과, 원상회복) 제1항 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다. 제2항 전항의 경우에 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
따라서 임대차계약 당시에 정한 특약사항을 제대로 이행하지 않는 경우 상당한 기간을 정하여 도배 및 청소 관련 특약사항을 이행할 것을 최고하고, 상당기간 내에 이행을 하지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 내용을 서면으로 작성, 내용증명우편으로 보내시기 바랍니다.
최고를 했음에도 임대인이 이행하지 않을 경우 상담자는 계약해제 및 손해배상을 청구하실 수 있습니다. 또한 이미 지급한 전세보증금에 대한 반환 및 그 이자를 청구할 수 있습니다. 물론 임대인에게 청구하여야 하며 전세입자(제3자)에게 청구하는 것은 아닙니다.
그리고 중개인이 계약서를 작성할 시에 입회하였고, 이미 중개수수료를 받은 입장에서 특약사항에 대하여 보다 정확하게 알고 있고, 임대인의 '보통 그런다'는 말이 잘못되었음을 지적하여 임대인에게 계약을 제대로 이행할 수 있도록 권고하라고 하시기 바랍니다.
부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
따라서 중개인이 중개행위를 함에 있어서 상담자가 곰팡이 등에 관한 내용을 중하게 지적하였음에도 임차 목적물에 대해서 정확한 확인없이 그리고 이에 필요한 설명없이 계약이 체결되었다면 이로 인하여 생긴 손해에 대해서 배상을 청구할 수 있습니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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