[re] 상가기간의무보호법
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상가임대차보호법에 따르면 사업자등록이 되는 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우로 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차인 경우에 적용을 받습니다. 대통령령이 정하는 보증금액은 당해지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억4천만원, 수도권 정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역은 1억9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만원 입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다(제2조제1항, 제2항).
상가임대차보호법은 2002.11.1부터 시행되었고 이법 시행후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 이법 시행당시 존속중인 기존 세입자에 대하여는 이법 소정의 요건을 구비한 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 보장하되 이법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 즉, 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(동법 제3조 1항). 또한 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(동법 제3조 2항).
그리고 계약갱신 요구 등(제10조)에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제1항 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 각 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
8. 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다.
제4항 임대인이 제1항의 기간이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
따라서 상담자의 경우 대항력을 갖춘 임차인이고, 위의 갱신거절의 사유가 존재하지 않는 이상 현소유자에게 적어도 5년의 기간 임대차의 갱신을 요구할 수 있습니다. 그리고 상가건물의 매각으로 인하여 소유자가 변경되었다고 하여도 신소유자에게 전소유자와 체결한 임대차계약의 이행을 주장할 수 있고 또한 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 계약의 갱신 요구는 5년기간에 대한 것이며 임차인의 갱신요구에 임대인이 조건을 변경(차임의 인상 등)하여 통지하는 경우 계약조건이 동일한 자동갱신이 아니므로 본래의 계약기간(2년)이 만료한 경우에는 계약조건에 대해 임대인과 협의를 해야 할 사항입니다.
참고로 상가임대차의 경우는 기간을 정하지 않은 경우 그 기간을 1년으로 보며 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못합니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
상가임대차보호법에 따르면 사업자등록이 되는 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우로 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차인 경우에 적용을 받습니다. 대통령령이 정하는 보증금액은 당해지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억4천만원, 수도권 정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역은 1억9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만원 입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다(제2조제1항, 제2항).
상가임대차보호법은 2002.11.1부터 시행되었고 이법 시행후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 이법 시행당시 존속중인 기존 세입자에 대하여는 이법 소정의 요건을 구비한 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 보장하되 이법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 즉, 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(동법 제3조 1항). 또한 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(동법 제3조 2항).
그리고 계약갱신 요구 등(제10조)에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제1항 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 각 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
8. 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다.
제4항 임대인이 제1항의 기간이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
따라서 상담자의 경우 대항력을 갖춘 임차인이고, 위의 갱신거절의 사유가 존재하지 않는 이상 현소유자에게 적어도 5년의 기간 임대차의 갱신을 요구할 수 있습니다. 그리고 상가건물의 매각으로 인하여 소유자가 변경되었다고 하여도 신소유자에게 전소유자와 체결한 임대차계약의 이행을 주장할 수 있고 또한 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 계약의 갱신 요구는 5년기간에 대한 것이며 임차인의 갱신요구에 임대인이 조건을 변경(차임의 인상 등)하여 통지하는 경우 계약조건이 동일한 자동갱신이 아니므로 본래의 계약기간(2년)이 만료한 경우에는 계약조건에 대해 임대인과 협의를 해야 할 사항입니다.
참고로 상가임대차의 경우는 기간을 정하지 않은 경우 그 기간을 1년으로 보며 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못합니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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