[re] 경매시 전세계약의 유효성 여부와 대항력..
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대리인에 의한 법률행위도 유효합니다만 위임장을 받지 못하였다고 하니 위임여부를 등기부상 소유자에게 직접 확인하시기 바랍니다. 위임의 범위가 전세계약에 한정된 것인지 근저당말소 및 근저당 채권최고액의 변경도 포함된 것인지를 확인하시고, 통화내용을 녹음해두시면 추후에 분쟁이 생길 때 증거자료가 될 수 있습니다. 소유자가 위의 내용에 대해서 위임한 사실을 인정하는 경우 계약이 유효하며 계약의 책임을 소유자에게 부담하게 할 수 있습니다.
올려주신 내용으로는 3순위 근저당을 말소하지 않고 채권최고액만을 변경한다는 것인지, 새로이 변경등기를 한다는 것인지 분명하지 않지만, 전자의 경우라면 근저당 설정일이 변경되지 않을 것이므로 상담자는 후순위가 됩니다.
그리고 대항력은 주택의 인도(거주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에 그 다음날로부터 제3자에게 생기는 효력입니다. 그리고 대항력을 가진 임차인이 계약서에 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
그러나 선순위 저당권이 설정된 후에 확정일자를 받았다고 해도 선순위 저당권에 우선하지는 않습니다. 다만 임대차보증금이 소액인 경우 소액임차인을 보호하기 위해 순위에 상관없이 모든 권리자에 우선하여 경매절차에서 배당을 받을 최우선변제권을 가집니다.
최우선변제권 대상은 현행법상 수도권은 보증금 4,000만원 이하, 5대광역시는 3,500만원 이하, 기타 지역은 3,000만원 이하이며, 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 수도권은 최대 1600만원, 5대광역시는 1,400만원, 기타 지역은 1,200만원입니다
한편 소액임차인이 다수인 경우 최우선변제액의 합이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있습니다.
상담자의 경우 어느 지역의 전세보증금이 얼마인지, 단독세대 인지 다세대인지를 밝히지 않으셔서 상세하게 답변드릴 수 없습니다만 위의 내용을 참고하시어 대비해 보시기 바랍니다. 그리고 잔금지급 전에 전입신고 및 확정일자를 받았다 하더라도 실제 전세계약이 완료된 것이 아니고 입주를 하지 않은 상태라면 대항력은 생기지 않습니다. 거주와 전입신고의 두 조건이 갖추어진 다음날부터 대항력은 발생합니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화:02-2697-0155, 3675-0142-0143)
(lawqa@chollian.net)
대리인에 의한 법률행위도 유효합니다만 위임장을 받지 못하였다고 하니 위임여부를 등기부상 소유자에게 직접 확인하시기 바랍니다. 위임의 범위가 전세계약에 한정된 것인지 근저당말소 및 근저당 채권최고액의 변경도 포함된 것인지를 확인하시고, 통화내용을 녹음해두시면 추후에 분쟁이 생길 때 증거자료가 될 수 있습니다. 소유자가 위의 내용에 대해서 위임한 사실을 인정하는 경우 계약이 유효하며 계약의 책임을 소유자에게 부담하게 할 수 있습니다.
올려주신 내용으로는 3순위 근저당을 말소하지 않고 채권최고액만을 변경한다는 것인지, 새로이 변경등기를 한다는 것인지 분명하지 않지만, 전자의 경우라면 근저당 설정일이 변경되지 않을 것이므로 상담자는 후순위가 됩니다.
그리고 대항력은 주택의 인도(거주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에 그 다음날로부터 제3자에게 생기는 효력입니다. 그리고 대항력을 가진 임차인이 계약서에 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
그러나 선순위 저당권이 설정된 후에 확정일자를 받았다고 해도 선순위 저당권에 우선하지는 않습니다. 다만 임대차보증금이 소액인 경우 소액임차인을 보호하기 위해 순위에 상관없이 모든 권리자에 우선하여 경매절차에서 배당을 받을 최우선변제권을 가집니다.
최우선변제권 대상은 현행법상 수도권은 보증금 4,000만원 이하, 5대광역시는 3,500만원 이하, 기타 지역은 3,000만원 이하이며, 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 수도권은 최대 1600만원, 5대광역시는 1,400만원, 기타 지역은 1,200만원입니다
한편 소액임차인이 다수인 경우 최우선변제액의 합이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있습니다.
상담자의 경우 어느 지역의 전세보증금이 얼마인지, 단독세대 인지 다세대인지를 밝히지 않으셔서 상세하게 답변드릴 수 없습니다만 위의 내용을 참고하시어 대비해 보시기 바랍니다. 그리고 잔금지급 전에 전입신고 및 확정일자를 받았다 하더라도 실제 전세계약이 완료된 것이 아니고 입주를 하지 않은 상태라면 대항력은 생기지 않습니다. 거주와 전입신고의 두 조건이 갖추어진 다음날부터 대항력은 발생합니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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