[re] 주인바뀐건물
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상가임대차보호법에 따르면 사업자등록이 되는 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우로 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차인 경우에 적용을 받습니다. 대통령령이 정하는 보증금액은 당해지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억4천만원, 수도권 정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역은 1억9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만원 입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다(제2조제1항, 제2항).
상가임대차보호법은 2002.11.1부터 시행되었고 이법 시행후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 이법 시행당시 존속중인 기존 세입자에 대하여는 이법 소정의 요건을 구비한 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 보장하되 이법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 즉, 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(동법 제3조 1항). 또한 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(동법 제3조 2항).
올려주신 글에 기초해 보면 상담자의 경우 임대차계약서는 존재하지만 폐업신고를 함으로써 그리고 건물에 있는 집기 및 가구 등을 전부 철거함으로써 대항력의 조건을 갖추지 못하였습니다.
위법에 따르면 대항력을 갖춘 임차인의 경우 임차양수인(매매 등으로 건물소유자 변경)은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 새로운 소유자에게 여전히 대항력을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 상담자의 경우 대항력을 갖춘 임차인이 아니기 때문에 유감스럽게도 새로운 소유자에게 대항력을 주장하여 임차보증금 반환을 주장하기 어려운 상황입니다.
다만 매도인(전소유자)과 임대차계약을 체결하였으므로 계약에 근거하여 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
상가임대차보호법에 따르면 사업자등록이 되는 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우로 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차인 경우에 적용을 받습니다. 대통령령이 정하는 보증금액은 당해지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억4천만원, 수도권 정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역은 1억9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만원 입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다(제2조제1항, 제2항).
상가임대차보호법은 2002.11.1부터 시행되었고 이법 시행후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 이법 시행당시 존속중인 기존 세입자에 대하여는 이법 소정의 요건을 구비한 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 보장하되 이법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 즉, 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(동법 제3조 1항). 또한 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(동법 제3조 2항).
올려주신 글에 기초해 보면 상담자의 경우 임대차계약서는 존재하지만 폐업신고를 함으로써 그리고 건물에 있는 집기 및 가구 등을 전부 철거함으로써 대항력의 조건을 갖추지 못하였습니다.
위법에 따르면 대항력을 갖춘 임차인의 경우 임차양수인(매매 등으로 건물소유자 변경)은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 새로운 소유자에게 여전히 대항력을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 상담자의 경우 대항력을 갖춘 임차인이 아니기 때문에 유감스럽게도 새로운 소유자에게 대항력을 주장하여 임차보증금 반환을 주장하기 어려운 상황입니다.
다만 매도인(전소유자)과 임대차계약을 체결하였으므로 계약에 근거하여 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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