[re] 상가 계약 기간..
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상가임대차보호법은 대항력 등에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다. 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 제3조1항). 또한 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(동법 제3조2항).
그리고 계약갱신 요구 등(제10조)에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제1항 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 각 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
8. 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다.
제4항 임대인이 제1항의 기간이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
따라서 상담자의 경우 대항력을 갖춘 임차인이라면 임대인(소유자)이 변경되었다고 하여도 신소유자에게 임대차계약의 이행을 주장할 수 있고 또한 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 임대인은 법으로 정한 정당한 이유가 있다면 계약의 갱신을 거절할 수가 있습니다.
올려주신 내용으로 보면 임대인이 재건축을 하기 위해 임대차 기간만료 이후에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시한 것으로 재건축의 경우 갱신거절의 정당한 이유입니다. 그러므로 임대인의 의사표시는 적법하고 임차인은 기간만료에 따른 퇴거와 보증금 반환이 동시에 이루어져야 상황입니다.
만일 임대인이 진정으로 재건축할 의사가 없이 단순히 상담자를 퇴거시킬 의사에서 그런 것이라면 정당한 이유가 없는 것으로 보아 상담자는 갱신을 요구할 수가 있고, 그 기간의 최초 임대차기간을 포함한 5년이므로 이미 2년이 지났다면 3년의 기간동안의 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.
일반적으로 상가 임대차의 경우 1년 단위로 계약을 갱신하므로 자동갱신이 된 경우에도 임대인은 그 기간의 만료전 6월부터 1월사이에 정당한 이유를 들어 갱신의 거절 및 임대차 해지의 통고를 할 수 있습니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
상가임대차보호법은 대항력 등에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다. 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 제3조1항). 또한 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(동법 제3조2항).
그리고 계약갱신 요구 등(제10조)에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제1항 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 각 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
8. 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다.
제4항 임대인이 제1항의 기간이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
따라서 상담자의 경우 대항력을 갖춘 임차인이라면 임대인(소유자)이 변경되었다고 하여도 신소유자에게 임대차계약의 이행을 주장할 수 있고 또한 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 임대인은 법으로 정한 정당한 이유가 있다면 계약의 갱신을 거절할 수가 있습니다.
올려주신 내용으로 보면 임대인이 재건축을 하기 위해 임대차 기간만료 이후에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시한 것으로 재건축의 경우 갱신거절의 정당한 이유입니다. 그러므로 임대인의 의사표시는 적법하고 임차인은 기간만료에 따른 퇴거와 보증금 반환이 동시에 이루어져야 상황입니다.
만일 임대인이 진정으로 재건축할 의사가 없이 단순히 상담자를 퇴거시킬 의사에서 그런 것이라면 정당한 이유가 없는 것으로 보아 상담자는 갱신을 요구할 수가 있고, 그 기간의 최초 임대차기간을 포함한 5년이므로 이미 2년이 지났다면 3년의 기간동안의 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.
일반적으로 상가 임대차의 경우 1년 단위로 계약을 갱신하므로 자동갱신이 된 경우에도 임대인은 그 기간의 만료전 6월부터 1월사이에 정당한 이유를 들어 갱신의 거절 및 임대차 해지의 통고를 할 수 있습니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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