[re] 보증금, 보호받으려면....?
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올려주신 글 잘 보았습니다.
상가임대차보호법에 따르면 사업자등록이 되는 건물로서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우로 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차인 경우에 적용을 받습니다. 대통령령이 정하는 보증금액은 당해지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억4천만원, 수도권 정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역은 1억9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만원 입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다(제2조제1항, 제2항).
상가임대차보호법은 2002.11.1부터 시행되었고 이법 시행후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 이법 시행당시 존속중인 기존 세입자에 대하여는 이법 소정의 요건을 구비한 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 보장하되 이법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 즉, 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(동법 제3조). 다만, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하기 전에 그 상가에 이미 저당권등기나 가압류, 가등기 등이 행하여 졌고, 그 결과 경매나 가등기에 의한 본등기로 소유자가 새로이 변경된 경우에는 임차권이 소멸합니다.
동법 시행령에 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위로 위법 보증금과 차임이 있는 경우 위법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 4천500만원(서울) 이하인 경우입니다(제6조). 위의 범위내의 임차인은 경매로 인한 경우 등 다른 담보물권자 보다 일정액을 우선적으로 변제받을 수 있는데 1천350만원(서울)입니다. 그리고 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 1/3을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/3에 해당금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금의 일정액으로 봅니다.(제7조)
따라서 상담자의 경우 임대차계약 체결일에 대해서 올리시지는 않았지만 상가임대차보호법 시행이후의 임대차라면 상가임대차보호법상의 보호대상으로 보입니다. 그리고 우선변제를 받을 수 있는 임차인이려면 우선적으로 대항력을 갖추어야만 가능합니다.
상가건물에 선순위의 다른 담보물권자 및 그 채권금액 그리고 다른 임차인의 계약일 및 보증금의 금액 등을 구체적으로 검토한 후 상세한 답변이 가능하겠습니다. 자세한 상담을 위해서 내원하여 상담하시기 권하고, 내원하실 때에는 건물의 등기부 등본 및 임대차 계약서 등 권리관계를 증명하실 수 있는 서류를 지참하시되 위에 언급한 다른 임차인의 계약상황 등을 사전에 확인하여 오시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
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상가임대차보호법은 2002.11.1부터 시행되었고 이법 시행후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 이법 시행당시 존속중인 기존 세입자에 대하여는 이법 소정의 요건을 구비한 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 보장하되 이법 시행일 이전에 담보권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 즉, 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(동법 제3조). 다만, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하기 전에 그 상가에 이미 저당권등기나 가압류, 가등기 등이 행하여 졌고, 그 결과 경매나 가등기에 의한 본등기로 소유자가 새로이 변경된 경우에는 임차권이 소멸합니다.
동법 시행령에 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위로 위법 보증금과 차임이 있는 경우 위법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 4천500만원(서울) 이하인 경우입니다(제6조). 위의 범위내의 임차인은 경매로 인한 경우 등 다른 담보물권자 보다 일정액을 우선적으로 변제받을 수 있는데 1천350만원(서울)입니다. 그리고 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 1/3을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/3에 해당금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금의 일정액으로 봅니다.(제7조)
따라서 상담자의 경우 임대차계약 체결일에 대해서 올리시지는 않았지만 상가임대차보호법 시행이후의 임대차라면 상가임대차보호법상의 보호대상으로 보입니다. 그리고 우선변제를 받을 수 있는 임차인이려면 우선적으로 대항력을 갖추어야만 가능합니다.
상가건물에 선순위의 다른 담보물권자 및 그 채권금액 그리고 다른 임차인의 계약일 및 보증금의 금액 등을 구체적으로 검토한 후 상세한 답변이 가능하겠습니다. 자세한 상담을 위해서 내원하여 상담하시기 권하고, 내원하실 때에는 건물의 등기부 등본 및 임대차 계약서 등 권리관계를 증명하실 수 있는 서류를 지참하시되 위에 언급한 다른 임차인의 계약상황 등을 사전에 확인하여 오시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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