[re] 임대료를 대신 물어줘야 하는지..
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답변 드립니다.
대법원은 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행하고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당 요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인의 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용, 수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용, 수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기인한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 아니한다(대판 2004.8.30.2003다23885)고 판시한 바 있습니다.
따라서 경매배당 절차에 참여하여 임차보증금 전액을 낙찰자로부터 받았음에도 주택의 퇴거를 하지 않는 상황이라면 부당이득금을 지불해야 합니다. 그러나 상담자의 경우 전세금의 일부를 배당받았다고 하였고, 대항력을 갖춘 임차인이라면 임차권이 소멸되지 않은 경우로 볼 수 있습니다.
대항력을 갖춘 임차인이란 임차주택에 거주와 주민등록이 마쳐진 경우입니다. 상담자가 임대차계약을 체결하였고, 친구분이 임차물에 거주와 주민등록을 한 상태라면 적어도 상담자가 주민등록을 계속해서 유지하고 있는 경우 대항력은 존속합니다. 그렇지만 대항력을 잃은 경우(위의 조건을 갖추지 못한 경우) 라면 임차지에서 퇴거해야 합니다. 즉 임차인인 상담자가 대항력이 있느냐 여부에 따라서 친구분의 퇴거불응의 정당성이 판단됩니다.
친구분의 경우 무상 전차인으로서 임대인(전소유자)의 승낙을 받지 않고 거주를 계속한 상황이라면 그 권리의 주장은 임차인의 권한범위 내입니다. 임대인에게 별도로 권리를 주장할 수 없고, 임차인의 권리를 대위할 뿐입니다. 따라서 대항력이 없다면 낙찰자에 대해서 별도로 주장할 권리가 없습니다. 그리고 임차지에서의 퇴거불응은 불법점유가 됩니다.
따라서 임차인인 상담자가 대항력이 있다면 친구분의 거주가 불법거주가 아니므로 임대차 만료기간까지의 거주는 가능합니다. 그러나 대항력이 없다면 임차지에서 즉시 퇴거해야 합니다. 퇴거하지 않고 거주를 계속할 의도라면 친구분은 새로이 낙찰자와 임대차계약을 체결해야 할 것입니다(낙찰자의 소유권을 침해하지 않으려면). 다만 임차보증금 전액을 받지 못한 상황에서 퇴거의 시기가 다소 미루어졌다고 하여 부당이득금으로 미뤄진 기간 동안의 임료 상당액을 임차인이 낙찰자에게 지불해야 한다고 하면 도의적으로 형평성의 문제가 제기될 수 있습니다.
세사람이 모여서 원만하게 문제의 해결을 위해 협의해야 할 것으로 보입니다. 서로 조금씩 양보하여 타협선을 찾으시기 바랍니다.
친구분은 조속히 퇴거를 하되 그렇지 않을 경우 새로이 임대차 계약을 임대인과 체결해야 하고, 권원없이 퇴거를 불응하는 경우 불법점유를 이유로 낙찰자는 친구분을 상대로 건물명도 청구 및 그 임료 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net
대법원은 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행하고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당 요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인의 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용, 수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용, 수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기인한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 아니한다(대판 2004.8.30.2003다23885)고 판시한 바 있습니다.
따라서 경매배당 절차에 참여하여 임차보증금 전액을 낙찰자로부터 받았음에도 주택의 퇴거를 하지 않는 상황이라면 부당이득금을 지불해야 합니다. 그러나 상담자의 경우 전세금의 일부를 배당받았다고 하였고, 대항력을 갖춘 임차인이라면 임차권이 소멸되지 않은 경우로 볼 수 있습니다.
대항력을 갖춘 임차인이란 임차주택에 거주와 주민등록이 마쳐진 경우입니다. 상담자가 임대차계약을 체결하였고, 친구분이 임차물에 거주와 주민등록을 한 상태라면 적어도 상담자가 주민등록을 계속해서 유지하고 있는 경우 대항력은 존속합니다. 그렇지만 대항력을 잃은 경우(위의 조건을 갖추지 못한 경우) 라면 임차지에서 퇴거해야 합니다. 즉 임차인인 상담자가 대항력이 있느냐 여부에 따라서 친구분의 퇴거불응의 정당성이 판단됩니다.
친구분의 경우 무상 전차인으로서 임대인(전소유자)의 승낙을 받지 않고 거주를 계속한 상황이라면 그 권리의 주장은 임차인의 권한범위 내입니다. 임대인에게 별도로 권리를 주장할 수 없고, 임차인의 권리를 대위할 뿐입니다. 따라서 대항력이 없다면 낙찰자에 대해서 별도로 주장할 권리가 없습니다. 그리고 임차지에서의 퇴거불응은 불법점유가 됩니다.
따라서 임차인인 상담자가 대항력이 있다면 친구분의 거주가 불법거주가 아니므로 임대차 만료기간까지의 거주는 가능합니다. 그러나 대항력이 없다면 임차지에서 즉시 퇴거해야 합니다. 퇴거하지 않고 거주를 계속할 의도라면 친구분은 새로이 낙찰자와 임대차계약을 체결해야 할 것입니다(낙찰자의 소유권을 침해하지 않으려면). 다만 임차보증금 전액을 받지 못한 상황에서 퇴거의 시기가 다소 미루어졌다고 하여 부당이득금으로 미뤄진 기간 동안의 임료 상당액을 임차인이 낙찰자에게 지불해야 한다고 하면 도의적으로 형평성의 문제가 제기될 수 있습니다.
세사람이 모여서 원만하게 문제의 해결을 위해 협의해야 할 것으로 보입니다. 서로 조금씩 양보하여 타협선을 찾으시기 바랍니다.
친구분은 조속히 퇴거를 하되 그렇지 않을 경우 새로이 임대차 계약을 임대인과 체결해야 하고, 권원없이 퇴거를 불응하는 경우 불법점유를 이유로 낙찰자는 친구분을 상대로 건물명도 청구 및 그 임료 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
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